村委會私自發(fā)包土地，有效嗎？

1984年，老陳等人與村委會簽訂承包合同書，承包該村500畝土地，自籌資金造植速生豐產(chǎn)林，承包期限30年，約定土地租金按照收益的3%支付。之后老陳種植林木，并每年領(lǐng)取國家退耕還林補貼。后來因兩村委會之間對該土地發(fā)生糾紛，當(dāng)?shù)卣畬幾h的土地重新確定地界后，1999年，在未經(jīng)村民會議討論通過的情況下，老陳等人又與時任村委會主任老高重新簽訂了土地承包合同書代替1984的承包合同書，將承包期限增至45年，約定土地租金按照收益的5%支付。但老陳等人在承包500畝土地的30多年間，只向村委會支付了1萬多元的承包費，相當(dāng)于每畝每年承包費不足1元。現(xiàn)任村委會以老陳等人與村委會原主任老高惡意串通、嚴(yán)重損害村民合法權(quán)益為由向法院起訴，請求終止1984年的承包合同書，確認(rèn)1999年的土地承包合同書無效。

問：正常情況下，第一份合同應(yīng)該到2014年到期，這份合同有法律效力嗎？

答：由案件材料可看出，此土地性質(zhì)為耕地，承包方是本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶，耕地的承包期為三十年且維持土地的農(nóng)業(yè)用途。若承包合同的約定在未違反強制性法律、法規(guī)的情況下，是成立并生效的。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》：

第二十條【承包期】耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

第二十二條【承包合同生效】承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權(quán)。

問：第一份合同中約定土地租金按照收益的3%支付，這些收益包含領(lǐng)取的國家退耕還林補貼嗎？

《國務(wù)院關(guān)于進一步完善退耕還林政策措施的若干意見》：

（八）在確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)上，實行“誰退耕、誰造林、誰經(jīng)營、誰受益”的政策。

（三十三）本意見所稱退耕還林，包括退耕地還林、還草、還湖和相應(yīng)的宜林荒山荒地造林。

問：每畝土地年承包費不足1元，這個承包費是否合理？誰有義務(wù)審查監(jiān)督租金的金額是否符合約定？

答：承包人應(yīng)當(dāng)按照合同約定享受權(quán)利、履行義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，承包人應(yīng)當(dāng)如實告知收益情況，村委會有權(quán)審查由此承包行為產(chǎn)生的承包費。

《中華人民共和國合同法》：

第六十條【嚴(yán)格履行與誠實信用】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

問：因為外力導(dǎo)致土地的地界可能發(fā)生了變化，這種情況需要重新簽訂承包合同嗎？

答：發(fā)包方原則上保護承包人承包權(quán)的穩(wěn)定，不能隨意收回、調(diào)整承包地。但本案中由于當(dāng)?shù)卣畬υ摖幾h土地重新確定地界，使合同無法按照原來的目的履行，屬于合同履行不能，若要繼續(xù)承包，需要重新簽訂承包合同。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》：

μ的數(shù)值可以通過反復(fù)試驗得到，根據(jù)得到的μ值算出抗滑安全系數(shù)。目前孤石的抗滑安全系數(shù)還沒有明確規(guī)定，可以參考擋土墻設(shè)計中的抗滑移安全系數(shù)大小來取值。

第十一條【各級行政主管部門職責(zé)】國務(wù)院農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門分別依照國務(wù)院規(guī)定的職責(zé)負責(zé)全國農(nóng)村土地承包及承包合同管理的指導(dǎo)?？h級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門分別依照各自職責(zé)，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。

問：重新簽訂合同，是否需要村民會議討論表決？

答：需要。土地承包合同具有一定的特殊性，承包的主體雙主、方案、實施程序等在法律上都做了相應(yīng)的規(guī)定，比如，承包方案要經(jīng)過村民會議成員或村民代表三分之二多數(shù)決同意，經(jīng)過村民會議討論通過公開組織實施后才可簽訂承包合同，否則將被視為無效合同。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》：

第十九條【承包程序】土地承包應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行：

（一）本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組；

（二）承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案；

（三）依法召開本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案；

（四）公開組織實施承包方案；

（五）簽訂承包合同。

問：第二份合同中承包期限延長到了45年，這個承包期符合法律規(guī)定嗎？

答：符合，最長能簽50年。

《國務(wù)院關(guān)于進一步完善退耕還林政策措施的若干意見》：

（八）在確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)上，實行“誰退耕、誰造林、誰經(jīng)營、誰受益”的政策。農(nóng)民承包的耕地和宜林荒山荒地造林以后，承包期一律延長到50年，允許依法繼承、轉(zhuǎn)讓，到期后可按有關(guān)法律和法規(guī)繼續(xù)承包。

簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，這些要點請注意！

在簽訂合同前，要對承包方的資質(zhì)、流轉(zhuǎn)后土地的實際用途進行仔細的核查，不要被意圖流轉(zhuǎn)土地一方的虛假包裝宣傳所迷惑，更要當(dāng)心土地流轉(zhuǎn)后被人為改變用途，導(dǎo)致以后無法收回或收回后無法正常耕種。

對流轉(zhuǎn)合同中的條款，尤其是租金和流轉(zhuǎn)期限、收回流轉(zhuǎn)土地的條件等進行詳細約定，可以向當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)主管部門的工作人員尋求這方面的知識幫助，也可以在合同簽訂前通過網(wǎng)絡(luò)搜索相關(guān)專業(yè)律師進行咨詢。

租金的確定，建議依據(jù)農(nóng)作物的種植品種、收益期限、農(nóng)作物的上年度市場價格等來定；也可以借鑒房租的收取方式，采用浮動租金制度進行收取。

關(guān)于流轉(zhuǎn)期限，建議一次流轉(zhuǎn)合同不要簽訂的太死板，期限不宜太長，一般3到5年即可，特定種植物可以依據(jù)生長期進行適當(dāng)調(diào)整。同時還要考慮到農(nóng)民朋友自身融入城鎮(zhèn)化的程度，土地流轉(zhuǎn)后的自身保障程度來考慮流轉(zhuǎn)土地期限，以免自己還需要種地時土地收不回的情況發(fā)生。