湖南省農(nóng)業(yè)委員會法規(guī)處(410005) 聶建剛

發(fā)包方能否調(diào)整“四荒”土地合同約定承包費

湖南省農(nóng)業(yè)委員會法規(guī)處(410005) 聶建剛

【案例】某縣金川鎮(zhèn)桁橋村村委會于1999年12月與浙江人孟某簽訂了一份荒山承包合同，承包村里的13.3公頃荒山，承包期限為30年，承包費每667平方米每年(下同)50元。孟某雇請技術(shù)人員在荒山進行了土壤改造，種植中藥材。自2010年起，孟某的每667平方米年均收益都在8000元以上。村民見孟某發(fā)了大財，都抱怨村委會土地租金收得太便宜了，紛紛要求村委會提高租金。2013年村委會換屆選舉一結(jié)束，新當(dāng)選的村委會主任就與孟某溝通承包費調(diào)整事宜。孟某以合同有明確規(guī)定為由，拒絕了村委會的要求。于是，村委會將孟某起訴到了縣人民法院。村委會認(rèn)為，孟某土地經(jīng)營收益巨大，與村里出租土地所得顯不相稱，請求人民法院增加土地承包費至2000元。孟某認(rèn)為，合同約定承包費為50元，承包期限為30年，村委會不能一換領(lǐng)導(dǎo)就不遵守合同。人民法院審理查明，現(xiàn)在與爭議地塊類似的租金為每年300～500元，遂判決將以后年限的土地承包費調(diào)整為300元。

【解析】本案例中爭議的焦點問題是合同承包費過低，發(fā)包方是否有權(quán)要求調(diào)整。農(nóng)村“四荒”土地承包合同的履行期限一般都比較長，在承包合同履行過程中，由于物價上漲、土地使用價值提高等原因，原承包費往往會顯得過低。在這種情況下，如一味堅持按照合同約定履行，會損害集體經(jīng)濟組織的利益，危害農(nóng)村社會穩(wěn)定。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！币虼?，如果雙方當(dāng)事人對調(diào)整承包費協(xié)商不成，一方可以起訴到人民法院，人民法院會運用情事變更原則適應(yīng)調(diào)整承包費。當(dāng)然，只有繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或不能實現(xiàn)合同目的時，人民法院才能調(diào)整承包費；如不符合條件，人民法院不能隨意調(diào)整承包費。本案中，合同約定的承包費為50元，隨著時間推移，該承包費確實顯得過低，具備法律規(guī)定的調(diào)整提高承包費的條件。需要注意的是，無論是判斷應(yīng)不應(yīng)調(diào)整承包費，還是判斷承包費調(diào)整多少合適，判斷的標(biāo)準(zhǔn)都是類似地塊現(xiàn)在的承包費，而不是承包人的收益情況。承包人的收益情況，是商業(yè)風(fēng)險，無論其盈虧，都不是調(diào)整承包費的理由。這也是本案例中人民法院按照300元而不是2000元來調(diào)整承包費的原因。

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