王歡　楊學(xué)成

摘 要：運用層次分析法與模糊分析法，根據(jù)專家調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)對我國建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的風險進行識別與定量評估。研究結(jié)果表明：（1）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的風險主要有五個，其相對嚴重程度由高到低依次為房地產(chǎn)市場受沖擊的風險、農(nóng)民權(quán)益受侵害的風險、削弱國家宏觀調(diào)控的風險、政府管理效益受損的風險、危及國家糧食安全的風險。（2）指標層中風險較大的五個風險依次為降低房價的風險、農(nóng)村宅基地失去社會保障功能的風險、信息不對稱導(dǎo)致農(nóng)民利益受損的風險、國家對土地管理失控的風險、加劇地方政府債務(wù)危機的風險。（3）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的系統(tǒng)風險值為0.39，風險較低，處于可控狀態(tài)。針對評估結(jié)果，可采取必要的風險管理手段，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的健康發(fā)展提供決策支持。

關(guān)鍵詞：土地制度；建設(shè)用地市場；風險評估；層次分析；模糊分析

中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2016）01-0071-06

一、引言

近些年來，對于集體建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的討論一直沒有間斷。持肯定態(tài)度的一方認為，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，既是發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用的必然要求，也是規(guī)范土地市場，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟差距的現(xiàn)實需要（廖洪樂，2008[1]；韓俊，2009[2]）?，F(xiàn)行的法律法規(guī)禁止集體建設(shè)用地入市，不符合我國土地制度變遷的歷史趨勢，影響了農(nóng)村集體建設(shè)用地利用的效率與公平性，應(yīng)盡快進行變革（馬凱，2006[3]；馬凱 等，2009[4]）。市場經(jīng)濟的發(fā)展要求農(nóng)村集體建設(shè)用地直接合法進入土地市場，與國有土地“同地、同價、同權(quán)”是歷史使然（張琦 等，2007）[5]。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市在保障參與各方利益的同時，也滿足了制度創(chuàng)新的條件，得到了參與主體的一致同意（錢忠好 等，2007）[6]。但同時，由于土地制度改革極其敏感和復(fù)雜，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場也必然存在著風險。一是非農(nóng)建設(shè)用地作為農(nóng)民最大的財產(chǎn)，允許其直接入市，在實現(xiàn)農(nóng)民土地增值收益的同時，也潛藏著損害農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的風險（李元，2003）[7]。二是農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，在比較利益之下，農(nóng)民同地方政府一樣，也存在將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再進行交易謀利的機會主義行為（祝天智，2014）[8]。可以看出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許集體建設(shè)用地直接進入市場也可能帶來農(nóng)民權(quán)益受損、耕地流失等巨大負面影響與風險。

但是，縱觀我國土地制度的變遷歷程，可以看出，土地制度的選擇本質(zhì)上講就是一個收益、風險與效率損失并存的一個權(quán)衡過程（姚洋，2000）[9]。一方面，我們不能因為土地制度改革具有風險而停止不前；另一方面，對土地制度改革也要抱有謹慎態(tài)度，最大程度地避免制度改革對農(nóng)村、農(nóng)民、國家產(chǎn)生的負面影響。這就要求我們提前判斷和評估改革決策過程中可能發(fā)生的各種不確定性和風險，以最小的風險代價獲取最大的改革紅利。然而，現(xiàn)有文獻對該問題的研究還鮮有提及，所以本文結(jié)合層次分析法與模糊分析法對土地制度創(chuàng)新帶來的改革風險進行定性與定量的評估，以期為其健康發(fā)展提供決策依據(jù)。

二、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場風險評估思路與風險因素識別

（一）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場風險評估思路

風險評估主要是通過考察風險事件給主體各方面造成影響和損失的可能性來辨別項目是否存在風險。風險評估一般涉及兩個方面：一是風險的發(fā)生概率；二是風險的影響程度。針對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的風險，首先是對其風險因素進行識別，其次是運用層次分析法和模糊評價法對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場風險發(fā)生的可能性和等級值進行評估，并建立風險綜合評級模型；最后根據(jù)評估結(jié)果給出相應(yīng)的政策建議。

（二）識別城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場風險因素

本文將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的風險界定為在不確定風險源的作用下，土地制度改革對國家、農(nóng)民、農(nóng)村所造成的損失和影響。這些風險主要包括：危及國家糧食安全的風險、削弱國家宏觀調(diào)控的風險、房地產(chǎn)市場受沖擊的風險、農(nóng)民權(quán)益受侵害的風險、政府管理效益受損的風險。

1. 危及國家糧食安全的風險。（1）耕地保護動搖的風險。農(nóng)村集體建設(shè)用地源于農(nóng)村集體農(nóng)用地。在城市化、工業(yè)化高速發(fā)展的今天，農(nóng)村集體建設(shè)用地顯現(xiàn)出很高的經(jīng)濟價值。允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市交易，在巨大收益的誘惑下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直至農(nóng)民都會產(chǎn)生一種轉(zhuǎn)變集體土地利用方向的利益沖動。在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實踐中，也暴露出這樣的問題。比如，成都實行農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點允許農(nóng)村工商企業(yè)在特定條件下可使用農(nóng)村集體建設(shè)用地，實際上這在一定程度上為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地開了一條縫隙[10]。一旦這種利益沖動得到推廣，可能導(dǎo)致國家耕地紅線不保，危及國家糧食安全。（2）耕地占補不平衡的風險。自從我國實行了“城鄉(xiāng)土地增減掛鉤，占補平衡”的土地政策后，農(nóng)村集體土地得以進行大范圍的流轉(zhuǎn)。但是在現(xiàn)實操作上，耕地占補平衡大都兼顧了數(shù)量的平衡，卻難以對耕地質(zhì)量進行彌補。尤其是在我國南部山區(qū)，農(nóng)村土地的80%為山區(qū)，進行占補平衡空置農(nóng)房大都分布零散，結(jié)構(gòu)質(zhì)量較差[11]。而進行流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地一般都是土地肥力較高、距離城市較近、交通較便利的地區(qū)。在占補平衡的原則下，就會導(dǎo)致農(nóng)村集體流轉(zhuǎn)占用的耕地和復(fù)墾補充的耕地往往在質(zhì)量上存在差異。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場恐怕會加劇這一現(xiàn)象，數(shù)量上的占補平衡并非質(zhì)量上的占補平衡，長此以往，必將對國家的耕地紅線與糧食安全造成一定的負面影響。

2. 削弱國家宏觀調(diào)控的風險。（1）國家對土地管理失控的風險。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場導(dǎo)致了建設(shè)用地市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：第一，在我國，縣級土地利用總規(guī)劃規(guī)定了該區(qū)域的建設(shè)用地指標以及耕地保有量，但是集體建設(shè)用地減少，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，致使土地利用總規(guī)劃失去其原有的作用，在一定程度上削弱了中央政府土地管理約束力。第二，農(nóng)村集體建設(shè)用地紛紛涌入土地市場會影響國家土地供給的數(shù)量與空間分布，削弱國家對區(qū)域發(fā)展的空間管控效力[11]。（2）土地作為宏觀調(diào)控工具失效的風險。一直以來，我國以“銀根”與“地根”①作為國家宏觀調(diào)控的兩個閘門，并取得不錯的效果。然而，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，將會大大沖擊原有的土地管理制度，分散的賣地主體將有可能陷入以“理性經(jīng)濟”換取個人利益最大化的陷阱，通過“地根”使國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控的效果大打折扣。

3. 動搖房地產(chǎn)市場的風險。（1）推高房價的風險。城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場中，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市交易的成本并不低于，甚至有可能高于國有建設(shè)用地市場。如把集體建設(shè)用地復(fù)墾、復(fù)墾耕地驗收、指標落地等環(huán)節(jié)都計算在內(nèi)，那么農(nóng)村集體建設(shè)用地達到交易條件也將會支付相當高的交易成本。這樣算來，村集體建設(shè)用地直接入市交易是一個相當高成本的市場行為。這將有可能提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，推動房價上漲。（2）壓低房價的風險。農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市交易，導(dǎo)致城市中可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地將迅速擴張，房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量隨之迅猛增加，根據(jù)供求關(guān)系的原理，房地產(chǎn)的價格將產(chǎn)生向下的壓力。（3）房地產(chǎn)開發(fā)過度的風險。土地政策與地產(chǎn)市場息息相關(guān)。允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市用于房地產(chǎn)開發(fā)，不僅意味著“小產(chǎn)權(quán)房的合法化”，而且在市場利益的驅(qū)動下，農(nóng)民將會把更多的土地推向房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場過熱，投資過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

4. 侵害農(nóng)民權(quán)益的風險。（1）信息不對稱導(dǎo)致侵害農(nóng)民利益的風險。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、用地企業(yè)作為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場中兩大交易主體，在土地交易的博弈過程中，他們所擁有的信息是不對稱的。一般情況下，需求方用地企業(yè)因為經(jīng)濟實力比較雄厚，其信息收集與分析能力相對較高；而農(nóng)民狀態(tài)分散，缺少專門的組織機構(gòu)，信息劣勢顯而易見。交易雙方的信息不對稱，導(dǎo)致土地交易的公平性受到嚴峻的考驗，不利于農(nóng)民利益的保障。（2）利益分配不公平的風險。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，可實現(xiàn)農(nóng)民對土地資產(chǎn)增值收益的分享。但是，現(xiàn)實中可能會出現(xiàn)，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)歸屬模糊，相關(guān)法律不完善，村委會或少數(shù)人就會借農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)之機，非法控制和處置集體土地增值收益，形成新的腐敗[12]。（3）農(nóng)村宅基地失去社會保障功能的風險。宅基地涉及農(nóng)民最基本的生活保障權(quán)，意義重大。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，如果允許宅基地直接入市交易，可能會使農(nóng)民失去安身立命之所。2008年金融危機所導(dǎo)致的大量農(nóng)民工返鄉(xiāng)就是映證。所以，在農(nóng)村基本社會保障健全之前，允許宅基地直接入市，看似是富裕農(nóng)民土地資產(chǎn)的自由處分權(quán)，實際上是侵害了其最高層次的生存權(quán)[13]。

5. 降低政府管理效益的風險。（1）阻礙城鄉(xiāng)一體化的風險。在現(xiàn)行的土地制度下，政府利用公益性征地開展了許多公益性項目與非公益性項目，這種模式雖然存在一定的弊端，但是，這些財政資金對該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也起到了一定的拉動作用，不僅提高了當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施水平，還改善了居民的生產(chǎn)、生活條件。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，農(nóng)村土地會以市場價格，甚至更高的價格與政府討價還價，勢必會增加政府的征地成本，可能會阻礙城鄉(xiāng)一體化進程。（2）加劇地方政府債務(wù)危機的風險。我國現(xiàn)行的土地制度規(guī)定，所有建設(shè)項目必須使用國有建設(shè)用地，農(nóng)村土地必須經(jīng)過征收變?yōu)槌鞘型恋睾笤儆烧鲎?。在這種土地制度下，我國建設(shè)用地的一級市場由政府壟斷，地方政府利用手中廉價的土地資源招商引資，發(fā)展地方經(jīng)濟，我國許多城市的經(jīng)濟發(fā)展與城市化也受益于此。但是，這種發(fā)展模式也帶來許多弊病。在土地征管稅收體系不健全的情況下，放開農(nóng)村集體建設(shè)用地交易，必然會對城市土地供應(yīng)與土地收入模式造成沖擊，減少政府財政收入，增加政府債務(wù)危機的風險，如果處理不當，還有可能發(fā)生金融危機。

三、基于層次分析法建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場風險評估體系

層次分析法是美國著名運籌學(xué)家Satty et al提出的一種定性與定量分析相結(jié)合的多準則決策方法。它通過將決策問題的有關(guān)元素進行分層，并量化人的主觀判斷，為解決多因素復(fù)雜系統(tǒng)，特別是難以定量描述的社會系統(tǒng)提供了一種可行的分析方法[14]。影響城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場健康發(fā)展的因素眾多，且各因素之間的關(guān)系錯綜復(fù)雜，既包含定量因素也包含定性因素，所以我們選擇層次分析法對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場過程中可能出現(xiàn)的風險進行評估。

（一）指標體系的構(gòu)建

根據(jù)上文中對風險因素的識別，建立風險評估的層次結(jié)構(gòu)，如表1所示。

（二）判斷矩陣的構(gòu)造

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場風險評估的指標體系后，通過選取11名有關(guān)方面的專家作為函詢對象，包括土地政策研究專家、經(jīng)濟問題專家、政府有關(guān)部門人員等進行打分，并將數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計進行計算，得出6個比較判斷矩陣。

2. 同理，求得準則層的層次單排序的最大特征值并進行一致性檢驗，結(jié)果如表2所示。

（四）指標層風險因素對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場風險的綜合權(quán)重

指標層相對目標層的權(quán)重向量可由指標層M風險因素相對準則層R風險因素的特征向量集αk以及準則層R相對于目標層A的系統(tǒng)風險的特征向量ωk得到，β=αk×ωk。β為各個指標對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場系統(tǒng)風險的貢獻大小。結(jié)果如表3所示。

通過層次總排序可以看出，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的風險評估中，風險發(fā)生概率排在前五位的依次為：R3沖擊房地產(chǎn)市場的風險、R4侵害農(nóng)民利益的風險、R2消弱國家宏觀調(diào)控的風險、R5降低政府管理效益的風險和R1危及國家糧食安全的風險。其風險嚴重程度分別為0.404 8、0.248 4、0.143 7、0.143 7、0.059 3。其中建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場沖擊房地產(chǎn)市場的風險的嚴重程度已達到總風險的40.5%。因此，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的過程中，應(yīng)特別考慮可能引發(fā)的沖擊房地產(chǎn)市場的風險。

從指標層風險因素對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場風險總排序中可以看出，M6降低房價的風險、M9農(nóng)村宅基地失去社會保障功能的風險、M10信息不對稱導(dǎo)致農(nóng)民利益受損的風險、M3國家對土地管理失控的風險、M11加劇地方政府債務(wù)危機的風險這五個風險比較大，其風險嚴重程度分別為：0.264 3、0.257 8、0.165 2、0.115 0、0.107 8。

四、基于模糊綜合評價建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場風險評估

（一）模糊綜合評價模型

在模糊綜合評價模型中，按照風險發(fā)生概率制定風險等級對照表（見表4）。在此基礎(chǔ)上，針對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的風險等級值，結(jié)合專家評估與風險矩陣的方法，對其系統(tǒng)風險等級進行評估。

在表4中，風險評價等級“很低，低，中，高，很高”所對應(yīng)的風險發(fā)生概率為“0.1，0.3，0.5，0.7，0.9”。

（二）確定風險等級

在本次選定的11位專家中，分別對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的五個風險因素進行評價。對其結(jié)果進行統(tǒng)計，得出結(jié)果見表5。根據(jù)風險理論與城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的特點，建立風險評價標準，見表6。

（三）對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場系統(tǒng)風險的評估

對照綜合風險值分析表，可以得到，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的系統(tǒng)風險較小，可能發(fā)生的風險處于可控狀態(tài)。

五、結(jié)論與討論

本文運用層次分析和模糊分析的方法對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場可能出現(xiàn)的風險做出識別與評價，構(gòu)建了風險指標體系，并從風險因素權(quán)重與系統(tǒng)風險等級兩個方面對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場風險進行了評價。結(jié)果表明：

（1）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的風險因素主要有危及國家糧食安全的風險、削弱國家宏觀調(diào)控的風險、房地產(chǎn)市場受沖擊的風險、農(nóng)民權(quán)益受侵害的風險、政府管理效益受損的風險。其相對嚴重程度為沖擊房地產(chǎn)市場的風險、侵害農(nóng)民利益的風險、削弱國家宏觀調(diào)控的風險、降低政府管理效益的風險和危及國家糧食安全的風險。

（2）在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場風險評估的指標層中，風險概率比較大的前五個風險分別是降低房價的風險、農(nóng)村宅基地失去社會保障功能的風險、信息不對稱導(dǎo)致農(nóng)民利益受損的風險、國家對土地管理失控的風險、加劇地方政府債務(wù)危機的風險。

（3）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的系統(tǒng)風險值為0.39，系統(tǒng)風險較低，且處于可控狀態(tài)。

根據(jù)評估結(jié)果，我們可以得出在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的過程中，首先應(yīng)特別注意集體建設(shè)用地直接入市帶來的房價的大幅下降，應(yīng)制定相應(yīng)措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的軟著陸；其次是在進行制度改革時，盡快建立相關(guān)的制度，一是約束農(nóng)民土地資產(chǎn)的自由處分權(quán)，二是保障農(nóng)民的生存權(quán)，調(diào)整農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市所帶來的負面沖擊；再次，完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的配套措施，加大對涉農(nóng)地信息平臺、服務(wù)機構(gòu)與相關(guān)媒體的扶持力度，增加農(nóng)村集體組織獲取關(guān)于土地交易信息的渠道[15-16]；最后，對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場給政府機關(guān)帶來的影響，應(yīng)事先做好防范措施（比如改變政績考核標準，減少土地財政），最大程度地減少風險帶來的損失。

本研究為下一步的有效控制、治理建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場過程中的風險提供了參考依據(jù)，也為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的更深層次的研究提供了一定的參考借鑒。但也需要看到本研究的不足之處：

（1）層次分析法中，通過對11位相關(guān)專家的調(diào)查問卷建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場風險評估指標體系，這種方法對風險評估的定量分析有一定的可行性，但是風險矩陣是建立在專家個人意見的基礎(chǔ)之上，一定程度的主觀誤差在所難免，因此對其可能發(fā)生的風險因素也可能存在一些紕漏。

（2）模糊分析法可以具體估計建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場系統(tǒng)風險值，但是模糊分析法本身也存在一些缺陷，比如對風險影響程度與風險概率的劃分不夠精確，也會造成其對系統(tǒng)風險發(fā)生概率的誤差問題不能得到解決。所以在以后的研究中，可以結(jié)合其他風險評估方法，對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場可能帶來的風險進行更全面的識別，使評估結(jié)果更加科學(xué)、客觀。

今天，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場雖然已經(jīng)從單純的經(jīng)濟活動的范疇上升到土地制度改革的層面，但是仍然存在尚待解決的多種問題，嘗試與探索過程仍遠未結(jié)束。不能因為其具有一定的風險，便因噎廢食，更不能因此否定其現(xiàn)實必要性和時代合理性。

注釋：

①目前主要的調(diào)控手段有：新增建設(shè)用地指標的分配，土地供應(yīng)的數(shù)量及時序，不動產(chǎn)信貸稅收等。

②由n=5在隨機一致性指標RI的數(shù)值表中查的RI=1.12。

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責任編輯：曹華青

Abstract： This paper recognizes and evaluates the risk of the unified market of construction land between urban and countryside quantitatively by using the method of analytic hierarchy process and fuzzy comprehensive evaluation according to a expert survey. The results showed that：（1）There are 5 dominant risk in the progress of the unified market of construction land between urban and countryside， the sequence of the importance degree is： the risk of assault to the estate market， the risk of aggrieving the rights and interests of the farmers， the risk of weakening the efforts of the national macro-control， the risk of impairing the management effectiveness of the government， the risk of threatening the national food security.（2）The 5 the greatest risks in the index layer are the risk of cutting down the housing prices， the risk of the countryside homestead losing the function of social security， the risk of aggrieving the rights and interests of the farmers causing by information asymmetry， the risk of losing of control of land management by the governments， the risk of exacerbating the debt crisis of local governments.（3）The systematic risk of the unified market of construction land between urban and countryside is 0.39， that is relatively low， and in a controllable condition. For the assessment result， we could take the necessary measures in order to provide decision support for the healthy development of the unified market of construction land between urban and countryside.

Key words： Land System； The market of construction land； Risk assessment；Analytic hierarchy process；Fuzzy comprehensive evaluation