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揭開高房價背后的真相

國人買房的戰(zhàn)火越燒越旺，這必然推動房價的節(jié)節(jié)攀升。去年深圳房價的瘋狂式暴漲更是引發(fā)了人們對未來樓市的恐慌。那么，目前的房價還會繼續(xù)漲嗎？房價暴漲的原因有哪些？這其中又有哪些內(nèi)幕？

一二手房價大幅跳漲

今年以來，一線城市房價上漲迅速，超出多數(shù)人預料。

春節(jié)過后，國內(nèi)多個城市樓盤出現(xiàn)火爆行情，朋友圈到處是排隊購房的畫面，一些中介甚至驚呼電話被打爆。上海、北京、廣州、深圳等一線城市的房價均出現(xiàn)了較大程度的漲幅，不僅再現(xiàn)“日光盤”，核心區(qū)域甚至“一天一個價”。

在“買漲不買跌”的心理驅(qū)導下，市民的購房熱情也一路走高，這種對一線城市房價看好的原因從哪來，其中又暗含多少風險？

以上海為例，在剛剛過去的2015年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場，成交量也創(chuàng)下歷史新高。經(jīng)歷春節(jié)假期之后，上海樓市更猶如脫韁的野馬一般，瘋狂提速。

根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年的第一個月，上海新房的成交均價達到了35911元/平方米。如果僅僅拿這一個月與2015年全年均價相比，上海的房價上漲了12%。

于是，很多人問，這正常嗎，會持續(xù)多久，會崩盤嗎？有業(yè)內(nèi)人士則表示，這很正常，房價還會繼續(xù)上漲。

一手房大漲的同時，二手房也不甘示弱。春節(jié)過后北京二手房價格已出現(xiàn)了快速上漲的現(xiàn)象。

市民黃先生在北四環(huán)外的一套80多平方米的兩居室，節(jié)前當初賣他房子的中介曾電話詢問他是否有意出售，當時中介給出的價格是340萬元，比他兩年前300萬元的總房款高出了40萬元。

而在春節(jié)假期結(jié)束后，看到房價不斷上漲的新聞，黃先生親自到住所周邊的幾家中介詢了詢價格，結(jié)果其發(fā)現(xiàn)，僅僅半個月的時間，他的房子已經(jīng)由340萬元上漲至370萬元。一家大型中介的工作人員表示，“最近不斷有松綁政策出來，業(yè)主普遍惜售了，上一套同戶型的房子業(yè)主在我們這是350萬元成交的，目前市面上您那種戶型已經(jīng)沒有人賣了，如果您想出售，370萬元肯定是沒問題的”。

另外，不斷爆出的業(yè)主加價毀約甚至惜售的新聞，讓不少剛需及打算換房改善居住條件的人群，產(chǎn)生了恐慌情緒，尤其是蜿蜒曲折的長隊和過戶大廳人滿為患的圖片，經(jīng)過新聞、朋友圈等渠道廣泛傳播后，上述人群的焦慮更是有增無減。

房價為何現(xiàn)恐慌性瘋漲

那么，中國城市房價瘋漲的背后，到底有哪些要素在驅(qū)動？對此，有專家給出了六大原因：

一、二孩政策的進一步釋放。在去年政府推出二孩政策以后，直接推動了住房改善性需求。原來住兩居的，為了生二孩，至少要升級為三居，才能滿足基本要求。所以，二孩政策直接刺激了改善性需求，讓120平米以上的大戶型成為搶手戶型。

除了二孩政策以外，因去年是羊年，今年是猴年。而在中國人傳統(tǒng)觀念里，又有“十羊九不順”的固有觀念，都想要一個屬猴的孩子。所以，2016年肯定是一個生育高峰。既然要生孩子，肯定要有買房的需求。

所以說，春節(jié)后一線城市瘋漲跟二孩政策的逐步釋放和生育高峰有直接關(guān)系。

二、契稅減免和去庫存的宏觀政策。自從2015年年底以來，國家推出一系列的諸如降低契稅、降息以及戶籍方面的優(yōu)惠政策，本來想去三四線城市的庫存，結(jié)果間接導致一二線城市的瘋漲，實在有點匪夷所思。

這種反常現(xiàn)象，從某種方面反映了中國房地產(chǎn)市場供需的兩極化，在三四線城市供大于求，而在一二線城市卻是求大于供。

因為一線城市新盤供應量極少，在政策的驅(qū)動之下，必然更會“雪上加霜”，新盤出現(xiàn)哄搶現(xiàn)象就在情理之中。

三、股市的持續(xù)低迷。很多人將今年的樓市瘋漲跟去年股市的瘋狂相提并論。去年的股災，使許多股民對股市傷透了心，而手里的資金，又沒有太多的投資渠道。一看到樓市回暖，索性就把錢投到房子上。從某種角度上講，股市的低迷，導致大量資金從股市流向樓市。

四、學區(qū)房的非理性上漲。去年，受相關(guān)政策的影響，北京等一線城市的學區(qū)房發(fā)生非理性的上漲，在北京像東城、西城、海淀等優(yōu)質(zhì)學校密集的地區(qū)，出現(xiàn)了學區(qū)房瘋漲的狀況，甚至前不久在北京西城區(qū)還出現(xiàn)一例單價60萬一平米的天價學區(qū)房。

學區(qū)房的高速上漲和天價學區(qū)房的頻出，讓一部分家長出現(xiàn)恐慌。在春節(jié)過后，便出現(xiàn)集中換房、購買學區(qū)房的熱潮，這也從某種程度上推動了房價的快速上漲。

五、首付貸和融資杠桿。原來，籌措首付款是一個難題。但是現(xiàn)在像鏈家以及各大銀行都推出首付貸等金融產(chǎn)品，可以通過在融資平臺短期借貸的方式籌集首付?，F(xiàn)在本來首付比例就開始大幅降低，再加上首付貸等金融平臺的借款，購房者只需要花很少的資金、甚至零首付就可以去買房，這從某種程度上大大降低了買房的資金成本，也讓一些投機者有機可乘。

在房價瘋漲的狀況下，很多人都抱著“搶一套再說”的心態(tài)，形成扎堆買房的現(xiàn)象。

六、低價瘋漲和中低端樓盤供應量不足。這兩年，北上廣深等一線城市地價連創(chuàng)新高。前不久在北京大興又出現(xiàn)地王，樓面價都已經(jīng)接近5萬一平米。

地價過高，導致現(xiàn)在像北京這些一線城市新開盤的項目大都是高端項目，許多高端項目都接近10萬一平米。高端項目扎堆，而中低端住宅供應量則嚴重不足。據(jù)統(tǒng)計，今年北京商品房住宅供應量僅4萬套，創(chuàng)下十年來最低水平。

北京地王頻出和大量高端項目的涌現(xiàn)，從某種程度上推高了房價，同時也為房價上漲帶來了預期，也帶火了二手房。

房價高漲背后有“黑手”

值得注意的是，在政策、信貸、供需等多方因素之外，房價的跳躍式上漲有也有部分人為因素。

日前，網(wǎng)上流傳一則貸款歪招，內(nèi)容主要為“目前核心城市房地產(chǎn)仍然是最受歡迎的抵押品，假如我有一套房價值1000萬元，自己公司資金流又緊張。于是我找中介勾結(jié)，拉漲到1500萬元‘賣’給我親戚或鐵桿朋友。首付三成，可以貸款1050萬元，于是我手里就有了1050萬現(xiàn)金”。雖然不少人表示這一方法并不可行，但據(jù)某市大型商業(yè)銀行的相關(guān)人士透露這一情況確實存在。

“像我們國有四大行，內(nèi)部管控非常嚴格，想做高房價多拿銀行的低息貸款，幾乎不可能，但確實有一些中小銀行在這么做，評估機構(gòu)也參與其中，畢竟利潤可觀，但如果我們行指定的評估機構(gòu)被發(fā)現(xiàn)參與，肯定是要被剔除出名單的?！边@位負責銀行個人貸款業(yè)務的人士稱，“當然這些銀行也不是誰的生意都做，基本上這些房主還是有點實力信用的那種，拿了這些錢過一陣還是會還回來的，幾方也有抽屜協(xié)議，所以上面才會睜一只眼閉一只眼，當然難免也有跑路的，所以風險還是不小的，一旦被查處，很可能要負擔刑事責任”。而據(jù)了解，部分上市的銀行也參與其中。

對此，偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，“這個例子不必當真，銀行批按揭時并不是按照成交房價的多少來看，而是由第三方評估機構(gòu)進行評估，住房買賣還涉及到稅費等問題，不像說的這么簡單。”

房產(chǎn)交易過程中稅費的繳納比較復雜，不同條件的房屋所應繳納的稅費不同。簡單做個粗略計算，如果是大于90平方米且滿2年的普通住宅，需要繳納37.5萬元的稅費，包括個人所得稅15萬元和契稅22.5萬元;如果未滿2年，還需要繳納房款5.6%的營業(yè)稅，稅費合計達121.5萬元。如果成交的是非普通住宅，購房滿2年的住房需要交65.5萬元的稅費，其中個人所得稅15萬元、契稅22.5萬元、營業(yè)稅28萬元；未滿2年的情況所應繳納的稅費則需繳納121.5萬元的總稅費。

“如果交易的房子滿五唯一，只交12.5萬元的稅費就夠了，不過市值1000萬元的住房，能做高價格賣出，還能通過評估后銀行認可貸款1050萬元，只有一種情況，除非倒房人能在各個環(huán)節(jié)都能‘打通’，否則不可能實現(xiàn)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

另外還有一個歪招：“我和我老婆在北京只有一套房子，把房子只寫在老婆一人名下，然后和老婆假離婚?，F(xiàn)在這套房子值700萬元，讓老婆以1000萬元的價格賣給我，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，我們繼續(xù)住著房子，手里多了700萬元，用這700萬元投資獲得的回報，剛好可以用來還貸。如果房價大跌，我就不還貸款了，讓銀行把房子拿走，這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房價繼續(xù)漲，我還可以在適當?shù)臅r候真賣出去，再賺差額?，F(xiàn)在北上廣等城市有很多人在這么做，這就是次貸危機的來源?！?/p>

“銀行不可能按照交易的價格批復貸款，從北京目前二手房的貸款情況來看，一般只能評估到成交房價的80%左右，即使案例中的房子市值1000萬元，一般只能評估800萬元左右，也就是只能貸款560萬元。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，案例中“房價大跌，就不還貸讓銀行把房子拿走”的說法也不成立，“按照現(xiàn)在的規(guī)定，如果房屋所值不足夠還貸，銀行會繼續(xù)催繳不足的貸款?！?/p>

不過，專家提醒道，如果騙貸歪招順利實施，對于銀行來說風險極大，一旦房價下跌，借款人很可能選擇棄房保貸，增加銀行的不良貸款，進而影響整個金融系統(tǒng)。同時，這種自買自賣也會進一步推高房價，加劇整個市場的風險，并影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。