房地產(chǎn)開發(fā)何以成為暴利行業(yè)

十多年的時(shí)間里已經(jīng)歷了數(shù)十輪調(diào)控，總體看房地產(chǎn)市場(chǎng)基本并沒有大幅下跌反而節(jié)節(jié)攀升。多數(shù)人已經(jīng)形成了這樣的堅(jiān)定預(yù)期：房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。這樣的市場(chǎng)預(yù)期，成為開發(fā)商敢于高價(jià)拿地的一個(gè)重要基礎(chǔ)。那么，房地產(chǎn)開發(fā)怎樣變成暴利行業(yè)的呢？這要從土地制度說起。

投κ和產(chǎn)業(yè)集聚是地價(jià)的關(guān)鍵

黨的十八屆三中全會(huì)明確了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng)”。有人認(rèn)為，允許集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方的農(nóng)村、農(nóng)民獲得較高的土地增值收益，而土地增值并非源于農(nóng)民的投入，是由于土地用途改變，由于政府投資引起的。發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民獲得土地增值收益，對(duì)于中西部地區(qū)廣大農(nóng)民來說，有失公平，應(yīng)該實(shí)行“漲價(jià)歸公”。學(xué)者黃小虎認(rèn)為，這種看法確有一定道理，但并不全面。

黃小虎認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中，規(guī)劃一發(fā)布，地價(jià)確實(shí)往往應(yīng)聲上漲，但這是對(duì)未來投資和產(chǎn)業(yè)集聚的預(yù)期。如果長(zhǎng)期沒有資金投入，或形不成產(chǎn)業(yè)集聚，地價(jià)最終還要跌回去，全國(guó)到處存在“鬼城”、空城已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。

因此，決定地價(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素是投資和產(chǎn)業(yè)集聚。

改革開放以后，城市建設(shè)資金的來源日益多元化，產(chǎn)業(yè)集聚也不都是政府主導(dǎo)。例如，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村，地處城市規(guī)劃范圍，村民在黨支部帶領(lǐng)下，從建筑業(yè)起家，歷經(jīng)從一般加工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)；從休閑娛樂的一般服務(wù)業(yè)，到教育、文化、醫(yī)療高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。有了資金積累以后，聘請(qǐng)知名的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，重新規(guī)劃村莊的建設(shè)并認(rèn)真實(shí)施。經(jīng)過長(zhǎng)期不懈的努力，一個(gè)過去荒涼貧困的農(nóng)村，已經(jīng)建設(shè)成為現(xiàn)代化的小城鎮(zhèn)。

多年的投入不僅富裕了本村的農(nóng)民，也提升了周邊地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。鄭各莊還投資數(shù)億元，用于村外道路修建、擴(kuò)建，以及水電管網(wǎng)的改造等等，承擔(dān)了不少本來應(yīng)該由政府承擔(dān)的責(zé)任。類似鄭各莊這樣的農(nóng)村，北京還有很多。那么，這些農(nóng)村自主發(fā)展引致周邊的土地漲價(jià)，是否也要統(tǒng)統(tǒng)歸公（政府）呢？

在封建大土地所有者早已不復(fù)存在的今天，把漲價(jià)歸公的口號(hào)用于農(nóng)村、農(nóng)民的土地，恐怕并不恰當(dāng)。第一，廣大農(nóng)民是社會(huì)主義的建設(shè)者，共和國(guó)所有土地的漲價(jià)，都有他們直接或間接的貢獻(xiàn)。第二，農(nóng)村集體所有的土地也姓“公”，歸公也應(yīng)該有他們的一份?？紤]到長(zhǎng)期以來他們?yōu)閲?guó)家的發(fā)展，做出了比城里人還大的犧牲，甚至應(yīng)該多歸他們一點(diǎn)才對(duì)。

制度缺陷是根本原因

房地產(chǎn)開發(fā)之所以成為一個(gè)暴利行業(yè)，最根本的原因，并不是從事這個(gè)行業(yè)的人的素質(zhì)如何，而是有關(guān)制度安排存在缺陷。上世紀(jì)80年代，國(guó)務(wù)院成立住房制度改革辦公室，組織有關(guān)政策、理論界調(diào)研、擬定房改方案。經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的探討，形成了住房商品化的改革共識(shí)。其中對(duì)住房供應(yīng)設(shè)想了四條渠道：政府出資建房，住宅合作社建房，私人建房和開發(fā)商建房。黃小虎認(rèn)為，政府出資，主要解決最低收入人群的住房保障；住宅合作社作為非盈利經(jīng)濟(jì)組織，是普通工薪階層合作互助解決居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城鎮(zhèn)居民用于自?。婚_發(fā)商建房，對(duì)應(yīng)的是高收入人群或富人階層的居住需求和投資、投機(jī)需求。

但1998年啟動(dòng)房改以后，并沒有按上述方案實(shí)施，在將近10年期間，開發(fā)商成了唯一的供應(yīng)渠道，處于自然壟斷地位。這并不是開發(fā)商自己爭(zhēng)來的，而是有關(guān)政府部門的制度安排的結(jié)果。任何人只要作了開發(fā)商，在行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力下，都必須追求利潤(rùn)最大化。而普通住宅的利潤(rùn)水平不應(yīng)該很高，讓開發(fā)商來負(fù)責(zé)普通人群的住房供應(yīng)，是嚴(yán)重的供需錯(cuò)配。

在巨大的居住性需求和巨大的投資、投機(jī)需求的共同作用下，房?jī)r(jià)只會(huì)一路高漲，失去控制。后來，有關(guān)方面終于認(rèn)識(shí)到，解決城市住房問題，政府不能缺位，承擔(dān)起廉租房甚至公租房的建設(shè)供應(yīng)責(zé)任。但是，城市普通收入人群的問題至今仍然沒有得到解決，繼續(xù)被擠在開發(fā)商的供應(yīng)渠道里，只能是給投資、投機(jī)需求做墊底。限購(gòu)也好去庫(kù)存也罷，都不能根本解決他們的住房問題。

土地制度也存在缺陷，一是不允許集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，即使符合規(guī)劃，也不能開發(fā)商品房，不讓農(nóng)民的宅基地入市交易，結(jié)果是進(jìn)一步強(qiáng)化了開發(fā)商的自然壟斷地位。二是政府經(jīng)營(yíng)土地，導(dǎo)致政府過于依賴土地財(cái)政和土地金融，依賴循環(huán)往復(fù)不斷征地、賣地。地價(jià)高了政府可以多一些收入，但也把房?jī)r(jià)抬上去了。房?jī)r(jià)已經(jīng)成了令政府左右為難的頭號(hào)難題，一頭是群眾利益，一頭是政府收入，只要現(xiàn)行土地制度不改，這就是一道無解的死題。

總之，現(xiàn)在我國(guó)的城市住房市場(chǎng)，是一個(gè)沒有充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，開發(fā)商處于自然壟斷地位，這個(gè)壟斷地位是現(xiàn)行住房制度和土地制度存在的缺陷所導(dǎo)致的。憑借壟斷地位，房地產(chǎn)開發(fā)成了暴利行業(yè)。暴利，驅(qū)使資本到處大量圈地。

依賴開發(fā)商的被動(dòng)局面如何扭Κ

如今，黨中央提出，今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)要著重抓好供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革。宅基地入市，既是農(nóng)村土地制度的改革，也是城市住房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，可以開辟一條新的渠道，大大增加對(duì)城市居民的住房供應(yīng)（以租賃為主），扭轉(zhuǎn)多年單純依賴開發(fā)商的被動(dòng)局面，減輕政府包攬過多的壓力。唯一可能的問題，是一些基層政府的管理水平較低，放開宅基地市場(chǎng)以后，可能產(chǎn)生某種程度的暫時(shí)的混亂。但只要堅(jiān)持改革的方向不動(dòng)搖，問題終會(huì)得到解決。

有人擔(dān)心，放開宅基地市場(chǎng)，會(huì)使農(nóng)民失去最后的保障，成為無家可歸的流民，影響社會(huì)穩(wěn)定。黃小虎認(rèn)為，個(gè)案可能發(fā)生（但不難解決），成為普遍社會(huì)現(xiàn)象的可能性則基本不存在。有供應(yīng)也有需求，才可能形成市場(chǎng)。我國(guó)廣大中西部的純農(nóng)業(yè)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，有的地方甚至十分落后，那里非農(nóng)就業(yè)的機(jī)會(huì)很少，到發(fā)達(dá)地區(qū)打工，最終能落戶城市的人也很少。對(duì)于農(nóng)民來說，房子（和承包地）是最后的退路，即使暫時(shí)閑置不住，也絕不輕易放棄。由于地處偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)落后，基礎(chǔ)設(shè)施差，城里人也沒有去那里居住的愿望。因此，即使放開宅基地入市，也不可能形成氣候，更不會(huì)出現(xiàn)大批人流離失所的社會(huì)問題。

在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，以及各類大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地市場(chǎng)越來越活躍，也并沒有產(chǎn)生流離失所之類的社會(huì)問題。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院和北京市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心，于2004、2005年專題調(diào)研了北京農(nóng)村的宅基地問題。調(diào)研了解，1999年至2003年，北京戶籍農(nóng)業(yè)人口減少了21%。與此相應(yīng)，近郊農(nóng)村約30%、遠(yuǎn)郊15-20%的農(nóng)宅，原戶主通過經(jīng)商、務(wù)工、上學(xué)、參軍等各種各樣的渠道，已經(jīng)脫離農(nóng)村到城市落腳，不再居住。這些宅基地，基本上都進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)了。加上部分自家居住部分出租的，流轉(zhuǎn)的數(shù)量相當(dāng)可觀。流轉(zhuǎn)的方式主要是使用權(quán)租賃，大部分是短期租賃，也有20年、30年甚至50年長(zhǎng)租的，由于是一次性付款，當(dāng)事人稱之為買地或賣地，但本質(zhì)上還是租賃。

調(diào)查表明，完全放棄宅基地使用權(quán)的賣方大都是在改革開放以后，有了穩(wěn)定的非農(nóng)就業(yè)和可觀的收入水平，并且已經(jīng)居住在城市里的人。他們雖然放棄了宅基地使用權(quán)，但并未無家可歸?？傊母镩_放的實(shí)踐和歷史發(fā)展的邏輯，并不支持有些人的擔(dān)心。