謝凱伊

遼寧工程技術(shù)大學(xué)公共管理與法學(xué)院，遼寧　阜新　123099

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淺析如何將住宅土地使用權(quán)到期交納出讓金成為可能

謝凱伊

遼寧工程技術(shù)大學(xué)公共管理與法學(xué)院，遼寧阜新123099

2016年3月溫州市民王女士買了一套二手房，過戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過期了。當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T稱：要拿到新的土地證，必須補(bǔ)交費(fèi)用延長土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費(fèi)大約要30萬元，而這套房子總價(jià)才65.8萬元。雖然因?yàn)闆]有明確的法律法規(guī)作依據(jù)而將此事擱置，但還是引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，本質(zhì)在于這觸及了中國越來越緊迫的“土地期滿如何續(xù)期”問題。針對(duì)此問題筆者將從法律權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)明確完善法律三個(gè)方面闡述將住宅土地使用權(quán)到期交納出讓金成為可能。

法律權(quán)威；標(biāo)準(zhǔn)明確；完善法律

一、引言

針對(duì)溫州首批土地房地產(chǎn)土地到期的問題，當(dāng)?shù)鼗鶎雍拖愀塾胁煌慕鉀Q辦法?；鶎訃敛块T首先參照國有土地出讓的做法，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。香港《基本法》規(guī)定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權(quán)到期后，沒有續(xù)期權(quán)利的土地經(jīng)政府同意可再續(xù)期50年，無須繳納一次性地價(jià)，每年只需繳納應(yīng)課差餉租值3%的年租金即可。[1]而筆者認(rèn)為最好的解決辦法是：住宅土地使用權(quán)到期需要交納出讓金，但是是在將所有住宅土地使用權(quán)統(tǒng)一變更為70年后到期再交。

二、交納土地出讓金體現(xiàn)了法律的權(quán)威

根據(jù)憲法第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有[2]。由此可知，如果住宅土地使用權(quán)到期我們無償?shù)乩m(xù)期并且一直無償?shù)卣加型恋啬蔷褪亲兿嗟膶⑼恋貧w自己所有，這明顯是有違憲法的同時(shí)根據(jù)憲法第八十九條第三款之規(guī)定，國務(wù)院在1990年5月19日發(fā)布的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第八條之規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。根據(jù)第十二條和第四十一條之規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用出讓金，并辦理登記[3]。這三項(xiàng)法律概括總結(jié)起來就是說明：土地使用者使用土地是有期限的，最高期限為70年，合同到期可以續(xù)期但需要交納出讓金。

三、制定出確定的出讓金交納金額的法律

土地使用權(quán)只有20年的，應(yīng)該無償續(xù)期到70年。我們債權(quán)法合同約定互負(fù)債務(wù)沒有約定期限的可以隨時(shí)履行債務(wù)或者行使債權(quán)，但一定要給對(duì)方一定的準(zhǔn)備時(shí)間。那么國家在制定新的法律或者出臺(tái)某項(xiàng)新的政策的時(shí)候也要給人民一個(gè)緩沖。因?yàn)榫蜏刂輫敛块T初步排查，到2017年溫州將有600多套住房面臨土地使用權(quán)到期的問題。如果是初始的買主也還情有可原，可是如果是剛剛買房子的使用者由于物價(jià)上漲本身就是高于初始價(jià)格買的房子，可是到了2017年還要再交出讓金那么不就是高價(jià)買了一輛馬上報(bào)廢的二手車嗎？而且，住宅土地使用權(quán)都統(tǒng)一到70年，也便于國家管理，在計(jì)算問題上不會(huì)出現(xiàn)爭議。不會(huì)因?yàn)楦鞯夭煌囊?guī)定而產(chǎn)生地方分歧。即，當(dāng)土地使用權(quán)到期，使用者可以到土地登記管理部門直接簽訂新的出讓合同，并且交納再使用70年的出讓金。同時(shí)，該使用者有優(yōu)先選擇權(quán)，可以選擇續(xù)期或者不續(xù)期。如果選擇續(xù)期，國家等有關(guān)部門不允許強(qiáng)迫其不續(xù)期。

四、明確土地出讓金交納的標(biāo)準(zhǔn)

筆者支持的交納標(biāo)準(zhǔn)是這樣的：當(dāng)房子的土地使用權(quán)到期時(shí)，再次交納土地出讓金的數(shù)額是參照前五年的平均基礎(chǔ)地價(jià)計(jì)算，不論房子是否轉(zhuǎn)讓。如果這期間存在異議可以自行找有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估但是費(fèi)用由使用者承擔(dān)。如果一幢低層住宅有14戶業(yè)主(完全入住，未完全入住的剩余房戶由開發(fā)商代替交納)，那么他們可以平均承擔(dān)該住宅使用土地的全部出讓金?，F(xiàn)以北京為例，如果北京某地區(qū)近五年平均地價(jià)為每平方米1萬元，且一幢樓占地200平方米，共14戶業(yè)主那么每人僅需要交納近15萬的土地出讓金。這種方式交納土地出讓金的原因是：1.使用者使用的是土地，自己買的房子自己已經(jīng)擁有所有權(quán)，按房屋面積計(jì)算土地出讓金顯失公平。2.樓盤開發(fā)者也會(huì)在開放樓房時(shí)更加謹(jǐn)慎，使樓房的質(zhì)量等一些方面更盡善盡美，這樣樓房才會(huì)被更多的賣出去，否則如果樓房賣不出去，那么該幢樓占地的使用金將由樓盤開發(fā)者承擔(dān)。當(dāng)然如果因?yàn)橐恍┎豢煽沽蛘卟荒芡耆苊獾氖掠蓪?dǎo)致樓房賣不出去，政府也可以給予一定補(bǔ)貼，但是絕不可能不交。這樣也有利于其他用途的土地比如耕林草地的面積不會(huì)被樓盤開發(fā)者無節(jié)制的占用開發(fā)樓盤賺取利益。

五、結(jié)語

通過本文，我們明確了土地使用權(quán)到期續(xù)期需要交納出讓金的范圍和交納方法；筆者對(duì)國家日后出臺(tái)相關(guān)法律也是非常期待。關(guān)于本論題僅是我的個(gè)人觀點(diǎn)，可能還有不足，歡迎大家批評(píng)指正。

[1]溫州土地續(xù)期引發(fā)輿論[N].南方日?qǐng)?bào)，2016-4-25.

[2]<中華人民共和國憲法>，1982.

[3]國務(wù)院.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例[Z].1990.5.

D922.3；D923.2

A

2095-4379-(2016)28-0210-01

謝凱伊(1995-)，女，漢族，遼寧阜新人，遼寧工程技術(shù)大學(xué)公共管理與法學(xué)院，本科，研究方向：民商法。