張豐芹　鄭　力

山東信望律師事務(wù)所，山東　泰安　271000

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小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行法律問題研究

張豐芹鄭力

山東信望律師事務(wù)所，山東泰安271000

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓的效力在理論與實(shí)務(wù)中均存在較大爭(zhēng)議。城鄉(xiāng)一體化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但涉及小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件復(fù)雜多樣，涉案主體、法律關(guān)系各不相同，給法院審理此類案件帶來難度。對(duì)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國(guó)家多采用租賃權(quán)的立法模式予以解決。目前情勢(shì)下，法院暫不宜受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，也不能將其作為執(zhí)行標(biāo)的物。

小產(chǎn)權(quán)房；合同效力；執(zhí)行標(biāo)的

2015年，山東省肥城市人民法院在執(zhí)行夏某與陳某民間借貸糾紛一案中，依法查封了陳某購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房，案外人宋某提出執(zhí)行異議，主張陳某在2014年已經(jīng)將涉案房產(chǎn)賣與宋某，法院應(yīng)當(dāng)中止對(duì)涉案房產(chǎn)的查封，法院駁回了其異議。宋某不服，起訴至肥城市人民法院。肥城市人民法院認(rèn)為，宋某提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證責(zé)任。宋某與陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無效合同，法院駁回了宋某確認(rèn)涉案房屋歸其所有并解除查封的訴訟請(qǐng)求。但是，既然小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，法院有權(quán)對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行并進(jìn)行查封、拍賣嗎？類似問題在全國(guó)法院的執(zhí)行案件中大量存在，成為司法實(shí)務(wù)中的一道難題。筆者試從小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力入手，結(jié)合現(xiàn)行法院審理過程中存在的問題進(jìn)行分析，以期對(duì)解決小產(chǎn)權(quán)房的執(zhí)行問題有所完善。

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的理論爭(zhēng)議及域外立法考察

(一)理論爭(zhēng)議

對(duì)小產(chǎn)房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。

1.有效說

主張小產(chǎn)房買賣合同有效主要是因?yàn)橘I賣合同并沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在目前農(nóng)村房屋逐步確權(quán)的情況下，農(nóng)民對(duì)于自己的個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然有權(quán)處分。因此，實(shí)踐中，對(duì)已經(jīng)出賣的小產(chǎn)權(quán)房，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)買受人對(duì)房屋占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

2.部分有效說

在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，我國(guó)雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標(biāo)的物，所以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)也是不同的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉(zhuǎn)讓無效。

3.無效說

現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地是嚴(yán)禁買賣的。如果允許宅基地流轉(zhuǎn)，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民房屋的再次修建，而農(nóng)民房屋的再次修建可能會(huì)占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。

但是，無論觀點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房廉價(jià)的價(jià)格，居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍然是趨之若鶩。之所以出現(xiàn)上述原因，主要是房屋所在的土地使用權(quán)受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。

(二)域外立法考察

關(guān)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國(guó)家多采用租賃權(quán)的立法模式，如日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等。

1.日本

日本《假登記擔(dān)保契約法》第10條規(guī)定：“土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場(chǎng)合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院定之”。[1]

2.我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”債編1999年修訂后，增訂的第425條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。[2]

綜上，無論從現(xiàn)實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況下，對(duì)房屋的使用均作了不同的規(guī)定。

二、小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀及存在的問題分析

(一)小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件出現(xiàn)增多的趨勢(shì)。審判實(shí)踐中，對(duì)于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級(jí)人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【魯高法〔2011〕297號(hào)】中明確“對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”；海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》中亦規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)”；北京市高級(jí)人民法院民一庭針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發(fā)了《關(guān)于對(duì)涉及“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級(jí)法院民庭對(duì)于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺(tái)前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同有效。

法院在掌握小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行手段上，一是在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權(quán)出賣，用出賣房屋的價(jià)款償還債權(quán)。二是當(dāng)事人雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書，確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債務(wù)人不同意時(shí)，法院可根據(jù)最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關(guān)單位拍賣或者法院自行變賣。

(二)問題分析

1.惡意毀約多。之所以出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房訴訟糾紛，是由于當(dāng)事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價(jià)格出賣后，房屋漲價(jià)，進(jìn)而以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效提起訴訟。

2.案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芰魍?，所以不能進(jìn)行評(píng)估拍賣，當(dāng)然，不排除有個(gè)別法院依然進(jìn)行評(píng)估和拍賣。

3.對(duì)買受人的權(quán)利救濟(jì)不足。一旦確認(rèn)房屋買賣合同無效，法院會(huì)基于誠(chéng)信原則及雙方的過錯(cuò)程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執(zhí)行起來困難重重，又會(huì)陷入執(zhí)行難的怪圈。

三、完善我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的建議

為了充分保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，應(yīng)當(dāng)針對(duì)目前司法實(shí)踐中存在的執(zhí)行混亂問題對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導(dǎo)人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。

(一)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題

在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，可認(rèn)定其買賣有效；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因?yàn)樗文撑c陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無效合同。在審理此類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋買賣的時(shí)間、是否支付價(jià)款、交易的目的及房屋的現(xiàn)狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

(二)規(guī)定法定租賃權(quán)

利用債權(quán)法中的“法定租賃權(quán)”來解決買房人合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地(或集體建設(shè)用地)及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序的安寧與穩(wěn)定。

(三)不宜評(píng)估拍賣小產(chǎn)權(quán)房

因?yàn)橘I受人的主體涉及社會(huì)人員，比較復(fù)雜，往往與出賣人非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員競(jìng)買了涉案房產(chǎn)，勢(shì)必與法院審理時(shí)適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247條之規(guī)定了評(píng)估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。

(四)暫不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是雙方明知的，基于維護(hù)交易和誠(chéng)信原則，法院對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的糾紛應(yīng)暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時(shí)避免法院的處理原則與今后即將出臺(tái)的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會(huì)影響，影響司法權(quán)威。

(五)不宜將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的

在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件既要考慮司法導(dǎo)向與國(guó)家法律、政策相吻合，又要兼顧誠(chéng)實(shí)信用的民法原則，維護(hù)社會(huì)的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的，買受人在要求房產(chǎn)管理部門登記發(fā)證時(shí)會(huì)遭到拒絕，一方面勢(shì)必使司法權(quán)威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會(huì)遷怒于法院，使法院陷入被動(dòng)局面。

四、結(jié)語(yǔ)

城鄉(xiāng)一體化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但在現(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)村宅基地并不單純作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)存在，它還承載著多種社會(huì)功能，維系著重要的政治與社會(huì)穩(wěn)定責(zé)任。涉小產(chǎn)權(quán)房糾紛復(fù)雜多樣，涉案主體、法律關(guān)系等都不相同，加之相關(guān)法律和政策規(guī)定不詳細(xì)可操作性不強(qiáng)，或規(guī)定不夠明確難以適用，直接給法院審理此類案件以及執(zhí)行工作帶來了難度。小產(chǎn)權(quán)房從禁止流轉(zhuǎn)到允許流轉(zhuǎn)，首先需要立法機(jī)關(guān)對(duì)法律的變更與制訂相關(guān)配套措施，在此之前，司法機(jī)關(guān)不宜越俎代庖。

[1]陳耀東，吳彬.“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決[J].法學(xué)論壇，2010，1(1)：54.

[2]陳耀東，吳彬.“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決[J].法學(xué)論壇，2010，1(1)：54.

D922.29

A

2095-4379-(2016)27-0159-02

張豐芹，法學(xué)碩士，山東信望律師事務(wù)所，專職律師；鄭力，山東信望律師事務(wù)所，主任。