徐亞婷

遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，遼寧　錦州　121000

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不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得

徐亞婷

遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，遼寧錦州121000

本文旨在通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度的簡(jiǎn)單分析，在結(jié)合《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的構(gòu)成以及實(shí)際法律效力進(jìn)行一個(gè)說(shuō)明，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度相關(guān)體系的建立，為我國(guó)的法律建設(shè)貢獻(xiàn)一份力量。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；善意取得；物權(quán)法

一、問(wèn)題的提出

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度是民法物權(quán)中的一個(gè)非常重要的制度，在我國(guó)的物權(quán)法法律體系中一直受到我們的重視。原本的《物權(quán)法》中善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)權(quán)一項(xiàng)，但是新頒布的《物權(quán)法》對(duì)此進(jìn)行了重新地修改，擴(kuò)大了該制度的適用范圍?，F(xiàn)在，無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)權(quán)還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都適用于該制度?！段餀?quán)法》這一修改不僅可以更好地保護(hù)善意第三人的利益，同時(shí)也對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。這一改變也結(jié)束了法律學(xué)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否需要以及適用于善意取得制度這一討論。雖然，從法律層面上講，該制度的適用范圍擴(kuò)大了，但由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自身的特殊性，在司法實(shí)踐的過(guò)程中，善意取得制度的可操作性還是比較低的，所遇見(jiàn)的情況會(huì)比較紛繁復(fù)雜。

所以本文的主要研究?jī)?nèi)容就是針對(duì)善意取得制度的新內(nèi)容進(jìn)行一個(gè)分析與說(shuō)明，具體來(lái)說(shuō)，本文從善意取得制度的基本概念，理論基礎(chǔ)以及相關(guān)的主要構(gòu)成要件等幾個(gè)主要的層次，闡述了善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面上的實(shí)踐情況與操作性。法律制度的建設(shè)是我們建設(shè)法治社會(huì)的基本依據(jù)，做到有法可依對(duì)于整個(gè)社會(huì)的法律意識(shí)提升都有著重大的意義，從這個(gè)層面來(lái)講，本文所進(jìn)行的研究具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。希望我們?cè)谝韵挛恼轮羞M(jìn)行的簡(jiǎn)單論述，能夠幫助到我國(guó)法治社會(huì)的全面建設(shè)，進(jìn)而帶動(dòng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的多方面協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、善意取得制度概述

所謂的善意取得制度也可以被稱(chēng)之為即時(shí)取得制度，即指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在無(wú)處分權(quán)人的名下，無(wú)處分權(quán)人將其轉(zhuǎn)讓給第三人。如果第三人是在善意的情況下取得了動(dòng)產(chǎn)權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，原所有權(quán)人如果想要追回動(dòng)產(chǎn)權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，法律是不支持的。通過(guò)研究民法的發(fā)展史不難發(fā)現(xiàn)，羅馬法根本就沒(méi)有善意取得制度。這和羅馬法所遵守的相關(guān)原則有關(guān)。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度與動(dòng)產(chǎn)權(quán)的善意取得制度不同，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記更加普適以及穩(wěn)定，不受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)占有情況的影響。

善意取得制度是如今世界各國(guó)民法中得到普遍規(guī)定的一項(xiàng)核心法律制度。隨著我國(guó)法治社會(huì)理念的深入推行，我們對(duì)于各項(xiàng)法律制度的建立與健全也越來(lái)越重視。加上最近的新《物權(quán)法》頒布，對(duì)于善意取得制度的使用范圍與相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了完善與更改，使其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域也擁有了法律效益。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度基礎(chǔ)

(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度理論基礎(chǔ)

目前，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的理論基礎(chǔ)研究比較多。總體來(lái)說(shuō)，所有的研究可以分成兩種。

首先，是公示原則。所謂的公示原則是指在進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，一方面要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，另一方面要將物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程向社會(huì)公開(kāi)展示。這樣做的目的有兩個(gè)，一個(gè)是為了獲得社會(huì)大眾的認(rèn)可，另一個(gè)是為了獲得法律上的保護(hù)。從物理屬性上來(lái)說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是不同的，甚至是存在較大區(qū)別的。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)來(lái)說(shuō)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一種情況，即占有和本權(quán)是分離的?，F(xiàn)在，大部分人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)占有的理解都存在偏差，誤以為只要從觀念上來(lái)說(shuō)占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即是真正的占有，其實(shí)占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要有一定的依據(jù)。但由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)比較特殊，必須要通過(guò)國(guó)家的相關(guān)行為才能證明當(dāng)事人占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。而所謂的相關(guān)行為主要是指登記。進(jìn)行登記之后，也就向全社會(huì)證明了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有。如果在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際所有人和法律所有人不同，則法律會(huì)優(yōu)先支持法律所有人，即在法律上認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記的所有人才是真正的所有人，也就是權(quán)利人。物權(quán)公示，就是給物權(quán)的各種變動(dòng)提供一個(gè)具有普遍信服的公信力。

其次，是“登記的推定力”。也有人將其稱(chēng)之為“權(quán)利正確的推定效力”。在我國(guó)，當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)利是指不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載的所有權(quán)利內(nèi)容。在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上會(huì)詳細(xì)記載當(dāng)事人的權(quán)利范圍。而登記薄上記載的權(quán)利人可以獨(dú)自占有不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)也可以支配不動(dòng)產(chǎn)。即不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的權(quán)利人就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。登記推定力和公信力和推定力之間具有密切的關(guān)系。登記推定力的存在使得不動(dòng)產(chǎn)登記薄的影響范圍擴(kuò)大了，人們可以更加信任不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的內(nèi)容。也正是因?yàn)榈怯浲贫Φ拇嬖冢藗兛梢詫⒉粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)作為流通商品的一種，同時(shí)也可以根據(jù)自身需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變更。登記推定力的存在確保了交易的安全性，大大減少了登記名義人所需承擔(dān)的責(zé)任，還將舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移給了提出相對(duì)應(yīng)主張的人。此外，如果在不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中出現(xiàn)了錯(cuò)誤，從而使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真正權(quán)利人和登記名義人不相同。那么在司法實(shí)踐的過(guò)程中，首先要判斷受讓人的行為是否善意，然后再判斷受讓人是否支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。如果上述答案都是肯定的，則法律應(yīng)保護(hù)此次交易，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)歸受讓人所有。

(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度價(jià)值基礎(chǔ)

其實(shí)，從根本目的方面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度是保護(hù)了善意第三人的取得所有權(quán)，但在保護(hù)第三人的取得所有權(quán)的過(guò)程中卻對(duì)不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人的所有權(quán)產(chǎn)生了一定的影響。但這種決定是經(jīng)過(guò)了全面的價(jià)值判斷的。在權(quán)衡利弊以后才選擇保護(hù)第三人的利益。所以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度具有一定的價(jià)值基礎(chǔ)。

首先，該制度確保了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易過(guò)程的安全性，大大提高了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的效率，保護(hù)了善意第三方的利益。雖然，在這一過(guò)程中，真正權(quán)利人的權(quán)益會(huì)受到一定的影響，但真正實(shí)現(xiàn)了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全的目的。因?yàn)?，相?duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)真正權(quán)利人的利益來(lái)說(shuō)，交易安全屬于集體利益。在司法實(shí)踐的過(guò)程中，集體利益高于個(gè)人利益是合理的，是受到法律支持的。

其次，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的存在促進(jìn)了物的流通。在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，社會(huì)的生產(chǎn)能力大大提高，幾乎所有的物品都可以找到其替代品，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也不例外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易過(guò)程使得不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人發(fā)生了變化，從某種意義上來(lái)說(shuō)，該過(guò)程對(duì)于整個(gè)社會(huì)的福利提升都是有促進(jìn)作用的。因此，面對(duì)兩個(gè)利益取向，自然選擇利益獲得幅度更加大的一方。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度運(yùn)用的過(guò)程中，善意第三人的利益得到了保證，最大限度地發(fā)揮了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效用，真正實(shí)現(xiàn)了物盡其用。

最后，有助于原權(quán)利人采取相關(guān)的有效手段對(duì)他人的無(wú)權(quán)處分進(jìn)行防范。如果不存在善意取得制度，那么所有的不利后果都需要由原權(quán)利人自己承擔(dān)。而且，正是因?yàn)榇嬖诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，從而大大提高了原權(quán)利人的責(zé)任感。以往，如果發(fā)生了無(wú)權(quán)處分人處分了不動(dòng)產(chǎn)的情況則大都和原權(quán)利人都很大的關(guān)系。一方面，在不動(dòng)產(chǎn)交付前，原權(quán)利人對(duì)占有人沒(méi)有進(jìn)行全面的考察。另一方面，在不動(dòng)產(chǎn)交付以后，原權(quán)利人又沒(méi)有對(duì)占有人的行為進(jìn)行監(jiān)督，沒(méi)有保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)。其實(shí)，原權(quán)利人是可以采取一定的措施的。如果發(fā)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更異常情況時(shí)是可以提出異議的，這樣就可以避免失去法律保護(hù)的情況出現(xiàn)。

四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得構(gòu)成要件

在《物權(quán)法》中有關(guān)于善意取得制度的相關(guān)規(guī)定。從規(guī)定中可以看出，無(wú)論是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)還是對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，善意取得制度的構(gòu)成要件都是一致的。即有以下構(gòu)成要件：第一，出讓人無(wú)權(quán)處分；第二，受讓人在整個(gè)交易過(guò)程中都是善意的；第三，受讓人支付了相應(yīng)的費(fèi)用；第四，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)，這種變動(dòng)是以登記的方式發(fā)生的。鑒于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，其善意取得制度的構(gòu)成要素在進(jìn)行認(rèn)定時(shí)和動(dòng)產(chǎn)還是有一定區(qū)別的。《物權(quán)法》中有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，這對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，維護(hù)原權(quán)利人的合法權(quán)益以及完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和交易秩序具有重要的作用。

(一)第三人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意

一般來(lái)說(shuō)，是否善意是一項(xiàng)比較主觀化的判斷。善意是相對(duì)于惡意而言的，是一種主觀的心理狀態(tài)。世界上對(duì)于善意的標(biāo)準(zhǔn)由于不同的歷史，人文，地理與社會(huì)因素而有所不同，不過(guò)大致可以分為狹義，廣義，最廣義三種。狹義的善意要求最為嚴(yán)格，需要完全排除行為人存在過(guò)失的情況。其次，從廣義角度來(lái)說(shuō)，所謂的善意要求假如行為人因?yàn)橹卮蟮倪^(guò)失不知?jiǎng)t排除其善意。而最廣義的善意則只需要行為人在主觀上的不知即可。通常在實(shí)際生活中，我們需要根據(jù)具體的案件情況，對(duì)當(dāng)事人的價(jià)值觀念，標(biāo)的物的行銷(xiāo)方式，價(jià)值等綜合因素進(jìn)行判斷來(lái)確定善意與否。

(二)受讓人支付了合理價(jià)格

受讓人是否支付了合理的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也是我們《物權(quán)法》中所規(guī)定的一項(xiàng)善意取得制度的構(gòu)成要件。關(guān)于合理價(jià)格這個(gè)概念，需要我們集合市場(chǎng)價(jià)值為參照物進(jìn)行判斷，如果受讓人支付的價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格相比相差較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，則可以認(rèn)為受讓人是惡意的。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)值判斷比較容易，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)值判斷需要考慮多方面的綜合因素。第一，就是以當(dāng)前市場(chǎng)普遍的價(jià)值作為參考標(biāo)準(zhǔn)，或是以當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣為標(biāo)準(zhǔn)。第二，考慮不動(dòng)產(chǎn)本身的情況，比如是房產(chǎn)的話就需要對(duì)房產(chǎn)的位置，樓層，采光，配套設(shè)施，交通情況等做出綜合的判斷。

(三)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生變化

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，只有在辦理完不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)以后，受讓人才真正取得了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括的內(nèi)容比較多，例如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等。這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在完成登記以后，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容就具有了一定的法律效力。如果在司法

實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)的登記工作沒(méi)有完成，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)還沒(méi)有發(fā)生變更，那么就不需要使用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度。即使在案件發(fā)生時(shí)，第三方已經(jīng)支付并實(shí)際占有了該不動(dòng)產(chǎn)，原權(quán)利人也可以依據(jù)物上請(qǐng)求權(quán)要求法律保障自己的合法權(quán)益，返還原物，而第三人在這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生的實(shí)際損失可以找無(wú)權(quán)處分人，要求賠償。

(四)是否以轉(zhuǎn)讓合同有效為要件

就目前的情況來(lái)看，我國(guó)的法律在轉(zhuǎn)讓合同方面還有待完善，在《物權(quán)法》中還沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)讓合同是否具有法律效力，是否可以作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的構(gòu)成要件做出規(guī)定。因此，現(xiàn)在很多人都認(rèn)為無(wú)處分權(quán)人和第三方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同不能作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的構(gòu)成要件。即在運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度時(shí)不需要考慮轉(zhuǎn)讓合同的法律效力。但也有人不同意這種觀點(diǎn)，他們認(rèn)為善意取得制度是維護(hù)交易安全和市場(chǎng)交易秩序的基礎(chǔ)。因此，只有在保證交易合法的前提下才可以使用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意保護(hù)制度。如果雙方的交易不合法，即使受讓人是善意的也無(wú)法得到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意保護(hù)制度的保護(hù)，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓合同的無(wú)效。現(xiàn)在，還有很多人就這一問(wèn)題在進(jìn)行爭(zhēng)論，各持己見(jiàn)。針對(duì)這個(gè)方面的爭(zhēng)論，筆者比較同意第一種觀點(diǎn)。只要受讓人各方面都符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意保護(hù)制度應(yīng)用的要求，則不需要考慮雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否合法，直接應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意保護(hù)制度保護(hù)受讓人的合法權(quán)益。

綜上所述，我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度進(jìn)行了一個(gè)大致的了解與說(shuō)明。作為民法中一項(xiàng)非常重要的制度，其在保障社會(huì)福利效益，受讓人的基礎(chǔ)權(quán)利，維護(hù)法治建設(shè)等多個(gè)方面都有著非常關(guān)鍵的作用。但是由于《物權(quán)法》的最新變化以及普遍民眾對(duì)于善意取得制度的不理解，使得善意取得制度的實(shí)際作用還需要我們投入更多的宣傳與研究。希望通過(guò)本文對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度建立基礎(chǔ)的介紹以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度構(gòu)成要件的分析，可以讓人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度有更加全面地了解。同時(shí)也希望本文的研究可以進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，保障好更多個(gè)人與團(tuán)體的合法權(quán)益，幫助我國(guó)的法治建設(shè)更上一層樓。

[1]王亞男.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度研究[J].人民論壇，2013(14)：126-127.

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[3]王厚偉.論物權(quán)合同的獨(dú)立性——以<物權(quán)法>第十五條的解釋為中心[J].學(xué)術(shù)論壇，2015，38(9)：72-77.

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2095-4379-(2016)27-0045-03

徐亞婷(1995-)，女，漢族，遼寧營(yíng)口人，遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，文法系法學(xué)專(zhuān)業(yè)，本科生。