文/宋曙光

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加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建安成本的核算和管理

文/宋曙光

摘要：建安成本是建筑和安裝成本的簡稱,包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)兩大部分,分別指建造房屋過程中發(fā)生的建筑工程成本(土方、基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)等) 、設(shè)備采購及安裝工程成本。建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分之一，同土地出讓金、政府征收的稅費(fèi)及運(yùn)營費(fèi)共同組成了開發(fā)總成本。建安成本的完整及準(zhǔn)確性對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算具有重要意義。本文主要分析房地產(chǎn)成本中建安成本核算中的財(cái)務(wù)信息失真及改進(jìn)措施，以及如何滿足管理層對成本信息的需要。

關(guān)鍵詞：建安成本;核算;改進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、金額高、涉及環(huán)節(jié)復(fù)雜，開發(fā)時(shí)間長，屬于資金密集型企業(yè)，這些因素的存在使房地產(chǎn)企業(yè)不得不從內(nèi)部著手，進(jìn)一步研究內(nèi)部成本核算，擴(kuò)大企業(yè)生存安全邊際，獲得企業(yè)最終目標(biāo)利潤。準(zhǔn)確的建安成本核算為管理層決策提供重要依據(jù)，增強(qiáng)了企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。只有提高成本核算與控制的管理水平，才能加強(qiáng)企業(yè)市場核心競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。而近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直舉步維艱，尤其二、三線城市，庫存日漸增高，銷售下滑，資金成本居高不下且融資困難。在此情形下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本尤其是建安成本管理就顯得尤其重要。

一、建安成本核算的現(xiàn)狀

在日常工作，由于各種因素的存在，使得建安成本的核算十分不完善，尤其一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)信息失真現(xiàn)象比比皆是，其中有主觀的因素，也有客觀的因素。

(一)人員素質(zhì)有待提到

房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、水電安裝、消防、形象進(jìn)度測量等非常專業(yè)的知識及工作能力。每個(gè)環(huán)節(jié)工作人員的素質(zhì)都直接影響成本歸集的準(zhǔn)確性及完整性，只有各個(gè)環(huán)節(jié)都能得到正確的測量及計(jì)算，建安成本的最后歸集才能準(zhǔn)確無誤，真實(shí)反映開發(fā)項(xiàng)目的形象進(jìn)度，從而得出正確的成本資料。

同樣，作為具體執(zhí)行核算業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)人員對房地產(chǎn)開發(fā)涉及的專業(yè)知識就更陌生了，從而造成成本的分類歸集出現(xiàn)誤差。另外，在實(shí)際工作中，由于某些成本支出分期發(fā)生，前后發(fā)生時(shí)間間隔較長，財(cái)務(wù)人員會因?yàn)閷こ坛杀靖拍钅：?，而將相同的成本支出在不同期歸入不同類別。

(二)缺乏科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部控制制度

很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部控制制度，該分離的職務(wù)沒有分離，該設(shè)置檢查復(fù)核崗位的沒有設(shè)立，以致統(tǒng)計(jì)出來的資料出現(xiàn)誤差甚至錯(cuò)誤，影響了成本歸集的準(zhǔn)確性。

項(xiàng)目資料在企業(yè)內(nèi)部不能進(jìn)行有效流通，信息傳遞時(shí)常出現(xiàn)不及時(shí)甚至中斷的現(xiàn)象，從而造成各部門的數(shù)字出現(xiàn)不一致甚至南轅北轍的情況存在。這種時(shí)間性的差異也是造成成本信息失真的重要因素。

(三)缺乏規(guī)范的成本核算制度

按照房地產(chǎn)行業(yè)慣例，工程款一般是按照工程進(jìn)度的一定比例進(jìn)行支付的，很多工程施工單位都存在墊資情況。況且工程進(jìn)度的取得也是需要時(shí)間，首先，施工單位需要向開發(fā)商上報(bào)工程量，并準(zhǔn)備齊全各項(xiàng)工程資料；其次，開發(fā)商工程人員及監(jiān)理單位進(jìn)行現(xiàn)場測量，核實(shí)工程進(jìn)度。最后才是計(jì)算出工程成本的準(zhǔn)確金額。在此之前，財(cái)務(wù)部門很難及時(shí)取得準(zhǔn)確的成本資料。鑒于上述情況的存在，企業(yè)一般按照付款進(jìn)行成本核算，這不能真實(shí)有效的反應(yīng)項(xiàng)目的真實(shí)情況。

二、措施改進(jìn)及建議

(一)招聘合格的專業(yè)人員

公司應(yīng)優(yōu)化招聘流程，事先確定適合各種工作崗位的人員資格，并根據(jù)這些資格進(jìn)行員工招聘、篩選和聘用。為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)配備合格的專業(yè)人員，從教育背景、工作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)認(rèn)證等多方面進(jìn)行考核，并根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)、使命、政策以及程序進(jìn)行培訓(xùn)。確保項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工及組織、形象進(jìn)度測量、工程款計(jì)算等環(huán)節(jié)都有具備專業(yè)勝任能力的人員擔(dān)任。

同時(shí)要求財(cái)務(wù)人員盡量熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的施工流程，同工程、監(jiān)理人員多交流，經(jīng)常性的進(jìn)行業(yè)務(wù)探討，了解房地產(chǎn)開發(fā)中的各個(gè)業(yè)務(wù)控制點(diǎn)，并在日常核算業(yè)務(wù)中反應(yīng)出業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，使賬務(wù)的核算與工程施工、工程結(jié)算進(jìn)行密切的結(jié)合。

(二)建立完善的業(yè)務(wù)流程體系

1.確保不相容職務(wù)的分離；所謂不相容職務(wù)，是指那些如果由一個(gè)人擔(dān)任，即可能發(fā)生錯(cuò)誤和舞弊的行為，又可能掩蓋其錯(cuò)誤和舞弊的職務(wù)。其分離的核心是內(nèi)部牽制，以形成互相監(jiān)督、互相制約的有效的制衡機(jī)制。在工程施工中，針對每項(xiàng)測量驗(yàn)收、資料匯總、成本計(jì)算等環(huán)節(jié)都需另外設(shè)立一個(gè)復(fù)核崗位，進(jìn)行準(zhǔn)確度檢查，以確保資料的準(zhǔn)確性。尤其在財(cái)務(wù)進(jìn)行成本核算時(shí)，務(wù)必設(shè)立多級復(fù)核崗位，確保資料收集完整、成本核算正確，項(xiàng)目分類合規(guī)。

2.保證信息的有效傳遞；為保證建安工程信息能及時(shí)、有效的傳遞到下一部門或程序，公司應(yīng)制定明確的內(nèi)部制度，由各部門共同制定能滿足各方需求的信息表格，及時(shí)填制、復(fù)核并盡快流轉(zhuǎn)，將信息及時(shí)傳遞到需要部門。其下一部門也應(yīng)該及時(shí)向前一部門索取所需資料，尤其財(cái)務(wù)部門在月底結(jié)賬時(shí)，應(yīng)關(guān)注資料是否收集完整。

(三)建立規(guī)范的成本核算制度

企業(yè)應(yīng)該就建安成本的歸集建立完善的核算制度，該制度應(yīng)遵守中國相關(guān)會計(jì)法律及法規(guī)的要求，尤其要體現(xiàn)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，將建安成本準(zhǔn)確的反應(yīng)在財(cái)務(wù)報(bào)告中。具體而言：

1.遵照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行成本核算。按照房地產(chǎn)行業(yè)慣例，工程款按照工程進(jìn)度的一定比例進(jìn)行支付的情況，應(yīng)首先要求工程結(jié)算部門在提供成本報(bào)告時(shí)，至少包含該建安工程的工程形象進(jìn)度及應(yīng)付款額。財(cái)務(wù)部按照工程形象進(jìn)度確認(rèn)開發(fā)成本金額，按照應(yīng)付款確認(rèn)應(yīng)付賬款金額，其差額因開發(fā)企業(yè)不具有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的現(xiàn)時(shí)付款義務(wù)，不符合應(yīng)付賬款的確認(rèn)條件，暫時(shí)放在預(yù)計(jì)負(fù)債里，待按照合同要求達(dá)到付款條件時(shí)，再轉(zhuǎn)入應(yīng)付賬款賬戶。

2.加強(qiáng)合同管理。建設(shè)工程施工合同作為建安工程各生產(chǎn)要素的具體載體，詳細(xì)記載了工程范圍及周期、工程造價(jià)、撥款及結(jié)算等具體事宜，是工程建設(shè)質(zhì)量控制、形象進(jìn)度控制、投資控制的主要依據(jù)。因此，加強(qiáng)工程合同管理是確保進(jìn)度結(jié)算準(zhǔn)確的重要措施。

在具體方法上，財(cái)務(wù)部應(yīng)建立合同管理體系，體系包含《合同管理表》及各種支持性文件，詳細(xì)記載合同的各要素及合同執(zhí)行情況，動態(tài)反應(yīng)建安工程的各種進(jìn)展。

《合同管理表》主要包括兩大部分：工程基礎(chǔ)資料及工程施工、付款情況。

工程基礎(chǔ)資料主要反映建安工程的各項(xiàng)基本參數(shù)，包括但不限于：施工方名稱、工程總造價(jià)或工程預(yù)算、工程付款條件、施工開始及結(jié)束時(shí)間等合同要素。如后期因?qū)嶋H情況有變更的，其變更部分也應(yīng)反映在《合同管理表》中。

工程施工情況主要反映建安工程項(xiàng)目的主要執(zhí)行信息，該信息應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)更新。其內(nèi)容包括但不限于：工程結(jié)算期及形象進(jìn)度、工程款支付時(shí)間及金額、工程發(fā)票金額及單號等執(zhí)行因素。

在更新《合同管理表》時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)及時(shí)取得合同管理表所記載生產(chǎn)要素的支持性文件，并作為《合同管理表》的附件存檔，以保障建安成本資料的完整性，方便日后檢查及核對。

最后，定期進(jìn)行工程成本對賬；為保證建安成本的準(zhǔn)確，確保各部門資料的一致性，財(cái)務(wù)部應(yīng)定期同工程結(jié)算部門進(jìn)行資料核對，以確保各部門資料的統(tǒng)一、完整，這也有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)結(jié)算時(shí)的問題。

(四)定期進(jìn)行成本分析

首先，財(cái)務(wù)部應(yīng)定期對《合同管理表》進(jìn)行分析，關(guān)注建安工程形象進(jìn)度趨勢，對進(jìn)度放緩等異常情況應(yīng)及時(shí)向工程部了解原因，并向管理層匯報(bào)；

其次，關(guān)注付款情況，計(jì)算出付款比例。對付款比例超過合同約定條款的，應(yīng)及時(shí)向管理層發(fā)出警示；對未達(dá)合同約定付款比例的，也應(yīng)該查明原因，并提示管理層關(guān)注是否影響工程形象進(jìn)度。

最后，監(jiān)控發(fā)票是否足額收回。對已經(jīng)支付工程款項(xiàng)，尚未取得合法票據(jù)的情況應(yīng)及時(shí)催促，盡快取得合法票據(jù)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)該明確，合法票據(jù)是進(jìn)行稅務(wù)抵扣的重要憑證，應(yīng)及時(shí)取得應(yīng)，以防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語

建安成本作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，對項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著十分重要的作用和意義。因此，準(zhǔn)確的成本核算，為管理層的決策提供高質(zhì)量的財(cái)務(wù)信息，是成本控制和資金籌措的核心。我們要認(rèn)識到在當(dāng)前激烈競爭的市場環(huán)境下，成本控制對實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的重要性，所以，我們務(wù)必要勇于探索，積極行動，促進(jìn)建安成本的有效控制。

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(作者單位：中翔海門(天津)實(shí)業(yè)有限公司)

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要加強(qiáng)對成本控制人才的吸收和培養(yǎng)，建設(shè)一支高水平的成本管理團(tuán)隊(duì)。

(二)加強(qiáng)制度建設(shè)，建立完善的成本管理體系

首先，建立起事前、事中和事后相結(jié)合的全成本管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，如拿地、設(shè)計(jì)、融資、招投標(biāo)、施工、銷售、交房等，企業(yè)成本管理必須涵蓋全部經(jīng)營過程。為此，企業(yè)必須建立起與全成本管理體系相適應(yīng)的組織架構(gòu)，健全全成本動態(tài)跟蹤機(jī)制，同時(shí)也要積極探索各個(gè)階段的成本控制方法。如在融資階段可以通過融資方式、融資渠道的選擇來降低融資成本，又如在稅費(fèi)階段可以通過延緩征稅時(shí)間、充分利用已有優(yōu)惠政策等來合理稅收籌劃等。其次，建立起目標(biāo)成本與責(zé)任成本相結(jié)合的動態(tài)成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行全面預(yù)算管理，在合約規(guī)劃中及時(shí)準(zhǔn)確編制企業(yè)目標(biāo)成本，并將成本目標(biāo)按照科學(xué)合理的方式層層分解，落實(shí)到具體責(zé)任人。健全目標(biāo)責(zé)任激勵(lì)與約束機(jī)制，避免部門之間的推諉卸責(zé)。最后，建立起完善的內(nèi)部控制體系。加強(qiáng)制度建設(shè)，制定和完善企業(yè)成本管理辦法、資金審批流程等，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督與成本審計(jì)，及時(shí)糾偏。

(三)強(qiáng)化科學(xué)指導(dǎo)，運(yùn)用先進(jìn)的成本管理方法

首先，完善成本歸集。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起若干成本中心，企業(yè)總部設(shè)置總成本中心，根據(jù)經(jīng)營業(yè)務(wù)、管理流程等設(shè)置不同的二級成本中心，如營銷中心、財(cái)務(wù)中心、子公司中心等。同時(shí)依據(jù)成本費(fèi)用發(fā)生的對象不同，合理歸集到不同的成本中心，如土地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、材料費(fèi)用、管理費(fèi)用等。結(jié)合目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)實(shí)際成本費(fèi)用同成本中心費(fèi)用的對比分析。其次，加強(qiáng)成本核算。規(guī)范票據(jù)管理，盡量選擇規(guī)模、實(shí)力較為雄厚、能夠開具正規(guī)發(fā)票的供應(yīng)商。健全會計(jì)制度，科學(xué)合理設(shè)置會計(jì)科目，嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)、政策要求進(jìn)行會計(jì)處理，引入采用先進(jìn)的會計(jì)核算方法，提高會計(jì)核算的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。最后，健全控制工具。充分運(yùn)用甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖等項(xiàng)目管理工具，加強(qiáng)成本控制與進(jìn)度管理；與此同時(shí)，要積極運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，提高房產(chǎn)開發(fā)的機(jī)械化程度和智能化程度，優(yōu)化精簡成本。

四、結(jié)束語

成本費(fèi)用管理對于房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)社會都有著積極重要的作用，涓涓細(xì)流，終成大海。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)成本控制意識，通過專業(yè)化、精細(xì)化、科學(xué)化的成本管理模式對企業(yè)內(nèi)部資源使用進(jìn)行控制、優(yōu)化，提高資金利用率和使用效益，方能夠在一片紅海中創(chuàng)造出屬于自己的藍(lán)海。

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(作者單位：四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)