文/李晉閣

?

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因及其防范分析

文/李晉閣

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，面臨的財務(wù)風險較大，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因進行分析，研究企業(yè)財務(wù)風險的具體特征，提出預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的有效措施，建立完善的風險預(yù)警體系,以幫助房地產(chǎn)企業(yè)加強對財務(wù)風險的預(yù)防和控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；風險預(yù)警；防范對策

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展歷程中起到了非常重要的作用。當前房地產(chǎn)市場環(huán)境更加惡劣，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在風險防范意識淡薄、財務(wù)風險控制水平低等問題，這些問題的累積容易導致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因進行分析，研究具體的防范措施，希望可以有效促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的主要類型

(一)融資風險

融資風險是因為企業(yè)為了獲取更高的經(jīng)濟利潤，利用財務(wù)杠桿進行舉債，而引起的收益變動風險。主要有外部融資額度過高，融資的方法不恰當，債務(wù)期限不合理，債務(wù)成本過高等情形。

(二)投資風險

投資風險是指房地產(chǎn)企業(yè)不確定未來的投資會有多少收益，導致本金受損的現(xiàn)象發(fā)生。如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資沒有達到預(yù)期的收益，就會使房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和償債能力降低，從而發(fā)生財務(wù)風險。

(三)資金回收風險

資金回收風險是由于企業(yè)無法讓產(chǎn)品成功銷售，實現(xiàn)成品轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實資金的過程。如果房屋不能快速銷售出去，就會出現(xiàn)資金回收風險。

(四)收益分配風險

合理的收益分配可以有效提高員工的積極性，但是在收益分配的過程中，可能會對房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營和管理造成負面影響，會對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息真實性造成影響，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生收益分配風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因

(一)項目選擇盲目，規(guī)模擴張速度過快

房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展速度過快，項目選擇盲目，對資金調(diào)配、風險控制等會造成非常大的壓力。在前幾年行情好的時候，很多企業(yè)進行大量圈地施工，未考慮產(chǎn)品回報和投資報酬，也沒有對市場進行充的調(diào)查，最終增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。比如重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，在這2008年前的樓盤實現(xiàn)近6億元的豐厚利潤后，在2009到2011年期間花費近10億元取得了6塊土地使用權(quán)，拿地后后期建設(shè)資金不足，項目建設(shè)進度遲緩，直到2014年部分項目才開始銷售，又碰上房地產(chǎn)市場庫存加大，銷售遲緩，部分項目通過降價，直至低于成本價后仍未能快速實現(xiàn)銷售，導致多個項目出現(xiàn)虧損。

(二)過度舉債，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)要想順利的運行就需要大筆的資金支持，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了讓多個項目運行順利，不從自身角度去挖掘資金潛力，在信貸政策寬松時進行大范圍舉債，甚至有的企業(yè)不僅向銀行貸款，還向其它的企業(yè)、民間進行融資，借款時不選擇最優(yōu)的融資方式，不合理規(guī)劃還款時間，不計算資金成本，不考慮抵押擔保措施，最終企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，導致企業(yè)出現(xiàn)嚴重的財務(wù)風險。仍就前例的重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，為支付多個項目的土地出讓金，支付年息高達30％-40％的資金成本通過民間融資，到2014年底民間借款未還余額達10億元，加上銀行貸款、信托融資總負債超過20億元，借款嚴重超期未還，部分債權(quán)人采取了資產(chǎn)保全措施，導致所有債權(quán)人集中上門討債，雖最終通過資產(chǎn)拍賣償還了部分債務(wù)，仍剩下近3億元的債務(wù)無法償還，企業(yè)由此破產(chǎn)。

(三)項目運營能力低下，形成高庫存難以去化

我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步晚，規(guī)模小，人才缺乏，項目管理經(jīng)驗不足，普遍企業(yè)的項目運營能力低下，在針對具體項目運作時出現(xiàn)前期論證不足，存在設(shè)計缺陷，施工現(xiàn)場管理不到位，營銷推廣不得力等現(xiàn)象。房子修好后，不能有效滿足本區(qū)域的購房需求，施工方偷工減料導致樓房存在質(zhì)量瑕疵，在營銷推廣時市場不予買單，房屋長期難以銷售，尤其是在近兩年銷售整體遲緩的大背景下，該類項目將更難去化。項目的去化速度越慢，項目運行成本越高，最終會導致企業(yè)資金不能按時收回、投資收益減少的財務(wù)風險。

(四)房地產(chǎn)市場環(huán)境惡化，商品房供大于求

因為房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，2008以前我國針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了大量的法律法規(guī)，從稅收、信貸、土地方面進行調(diào)控，在各種政策的激勵下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)投資增長很快，在5-6年間，房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積6.86億平方米，未完工49億平方米，1-10月商品房銷售面積9.5億平方米，照此速度，庫存去化需要五年，在二三四線城市，銷售壓力更大。在此背景下，大量中小型企業(yè)將無法把控財務(wù)風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，加強對財務(wù)風險的防范管理

完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)想要提高自身的財務(wù)風險防范能力就需要從內(nèi)部控制的角度出發(fā)，完善內(nèi)部控制制度，有效提高財務(wù)風險的防范管理能力。對房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員進行適當授權(quán)，調(diào)動員工積極性，在專家的指導下，對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進行梳理，保證每個工作環(huán)節(jié)都有據(jù)可依。

(二)對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金進行管理，提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門可以實行資金預(yù)算管理模式，將年度預(yù)算目標規(guī)劃到每個部門，實現(xiàn)企業(yè)資金預(yù)算總目標的

下接(第46頁)