馬井靜，周 浩

（1.安徽建筑大學(xué) 管理學(xué)院，安徽 合肥230601；2.中國(guó)人民銀行合肥中心支行 金融研究處，安徽 合肥230091）

自1998年結(jié)束住房實(shí)物分配制度以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了飛速發(fā)展，呈現(xiàn)出供求兩旺的火爆景象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)解決居民住房問(wèn)題、提高生活質(zhì)量以及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等發(fā)揮了重要作用，但隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的飛速上漲，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)日益加重，“住有所居”的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)房?jī)r(jià)的波動(dòng)使得宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，學(xué)界也從事了大量的研究。在房?jī)r(jià)波動(dòng)與貨幣信貸政策調(diào)控方面，目前研究主要集中在房?jī)r(jià)波動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果分析等方面，研究方法以實(shí)證分析為主，研究結(jié)論基本肯定了貨幣信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響［1－5］。但總體上看，研究以綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)調(diào)控效果居多，單獨(dú)從貨幣信貸政策角度分析調(diào)控效果較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)基本沒(méi)有給出衡量房?jī)r(jià)波動(dòng)的指標(biāo)。本文用HP濾波方法計(jì)算房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度，從房?jī)r(jià)名義增長(zhǎng)率與波動(dòng)率角度評(píng)價(jià)貨幣信貸政策的調(diào)控效果，剖析制約貨幣信貸政策調(diào)控效果的因素，并提出相應(yīng)的政策建議以期為政府調(diào)控房?jī)r(jià)提供參考。

一、近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)狀況

（一）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的變化可以大致反映房?jī)r(jià)的波動(dòng)情況。近十幾年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出波動(dòng)上漲的趨勢(shì)，以住宅為例，全國(guó)平均住宅銷售價(jià)格從1998年的1 854元/m2上漲到2013年的5 850元/m2，上漲了3.16倍，北京、上海、廣州等一線城市房?jī)r(jià)的上漲幅度更大，不僅房?jī)r(jià)上漲速度較快而且波動(dòng)也比較大。我國(guó)住宅價(jià)格、GDP以及城鎮(zhèn)居民可支配收入的名義增長(zhǎng)率如圖1。

由圖1可知，我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而波動(dòng)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)明顯大于GDP以及城鎮(zhèn)居民可支配收入的波動(dòng)。自2003年我國(guó)啟動(dòng)第一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯加劇，雖然自2010年以來(lái)新一輪調(diào)控在短期內(nèi)取得了一定的成效，但從總體上看，我國(guó)實(shí)施的多輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控目標(biāo)。

（二）房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度

除了可以用房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率大致衡量房?jī)r(jià)的波動(dòng)狀況外，還可以用以下兩種方法比較科學(xué)地計(jì)算出波動(dòng)的幅度：一是利用住房的反需求函數(shù)測(cè)度出住房的基本價(jià)值，計(jì)算實(shí)際房?jī)r(jià)與基本價(jià)值的偏離程度即為房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度［6］；二是利用HP濾波方法，先計(jì)算出房?jī)r(jià)的趨勢(shì)值，然后計(jì)算實(shí)際房?jī)r(jià)與趨勢(shì)值的偏離程度作為住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)幅度。本文利用HP濾波方法計(jì)算的我國(guó)自1998年以來(lái)的住房?jī)r(jià)格波動(dòng)幅度如圖2。

由圖2可知，我國(guó)住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)方向與波動(dòng)幅度在不同年份差別較大，其中在住房制度改革深入的1998年及1999年、國(guó)家啟動(dòng)第一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的2003年以及受金融危機(jī)影響的2008年（這年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)也從抑制發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳な袌?chǎng)復(fù)蘇），房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度較大，說(shuō)明房?jī)r(jià)受住房體制改革、宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較大。結(jié)合圖1可知，由于用房?jī)r(jià)名義增長(zhǎng)率及HP濾波方法反映房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)的比較基礎(chǔ)不同，所以在房?jī)r(jià)名義增長(zhǎng)率較高的年份，實(shí)際房?jī)r(jià)也可能低于潛在房?jī)r(jià)，如2004年、2005年及2006年，但2009年以后盡管從增長(zhǎng)率上看，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭有所放緩，增幅有所收窄并相對(duì)穩(wěn)定，但已明顯高于住房的潛在價(jià)值，說(shuō)明積累了一定的泡沫。

事實(shí)上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素很多，如住房制度改革、居民收入、利率、貨幣供應(yīng)量、通貨膨脹、土地價(jià)格、建筑成本等，但都是通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給與需求進(jìn)而影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的。房地產(chǎn)的需求反映了消費(fèi)者和投資者的選擇行為和決策過(guò)程，房地產(chǎn)的供給則體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)所有者對(duì)市場(chǎng)的判斷和對(duì)成本收益的權(quán)衡［7］。而貨幣信貸政策通過(guò)影響房地產(chǎn)各參與主體的借貸意愿與借貸能力，從而影響房地產(chǎn)的供給與需求進(jìn)而影響房?jī)r(jià)波動(dòng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的貨幣信貸政策分析

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易、消費(fèi)都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持。資料顯示，1998—2010年，直接的銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重平均為20.78%，直接和間接使用銀行的資金占開(kāi)發(fā)投資的比重為66.81%，各年度新增個(gè)人貸款占商品房銷售額的比重平均達(dá)29.8%［8］?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與銀行信貸之間有著密切聯(lián)系，這種密切聯(lián)系使得國(guó)家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中頻繁使用貨幣信貸政策，包括根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)整體狀況（包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r）所采取的一般性貨幣信貸政策和專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣信貸政策，如表1、表2。

表1 2003年以來(lái)我國(guó)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整情況

從表2可以看出，近10年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中頻繁使用存款準(zhǔn)備金率與利率政策以影響房地產(chǎn)供求雙方的融資意愿、融資能力以及融資成本，進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)的供求與房?jī)r(jià)?？傮w上看，提高利率與存款準(zhǔn)備金率占主導(dǎo)（只是在受金融危機(jī)影響的2008年先上調(diào)再下調(diào)以應(yīng)對(duì)危機(jī)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊），體現(xiàn)了政府想通過(guò)壓縮房地產(chǎn)貸款規(guī)模和提高供求雙方的融資成本調(diào)控房?jī)r(jià)的意圖。表3反映了我國(guó)利用選擇性的貨幣信貸政策調(diào)控房?jī)r(jià)的狀況。對(duì)房地產(chǎn)供給的調(diào)控主要體現(xiàn)在調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例、限定貸款主體資格、貸款拿地的相關(guān)規(guī)定等，而對(duì)房地產(chǎn)需求方的調(diào)控主要通過(guò)差別化的住房信貸政策來(lái)實(shí)現(xiàn)。

盡管多次出臺(tái)貨幣信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但仍未能抑制房?jī)r(jià)的快速上漲與劇烈波動(dòng)。房地產(chǎn)信貸政策在促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，存在可能引發(fā)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)的負(fù)面作用［9］。從我國(guó)實(shí)際調(diào)控效果來(lái)看，利用貨幣信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控通過(guò)影響市場(chǎng)預(yù)期反而加大了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

表2 2003年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主要貨幣信貸政策

三、制約貨幣信貸政策調(diào)控房?jī)r(jià)效果的原因

判斷房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)：一是房?jī)r(jià)的快速上漲有沒(méi)有得到遏制，即房?jī)r(jià)漲幅收窄；二是房?jī)r(jià)是否保持平穩(wěn)運(yùn)行，即房?jī)r(jià)波動(dòng)較小。從近10年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的總體看，盡管2010年以來(lái)的政策效果短期內(nèi)相對(duì)明顯——房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與波動(dòng)幅度都有所收窄，但這主要是除貨幣信貸政策之外的其他政策（如土地政策、稅收政策、保障房政策、限購(gòu)政策等）的綜合作用，結(jié)合居民的住房支付能力及貨幣信貸政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互傳導(dǎo)機(jī)制看，貨幣信貸政策并沒(méi)有取得預(yù)期的效果，分析其原因主要有以下幾方面：

（一）貨幣信貸政策本身存在缺陷

貨幣信貸政策本身的科學(xué)性與完善性是保證政策效果的基礎(chǔ)。從我國(guó)的貨幣信貸政策調(diào)控房地產(chǎn)的實(shí)踐看，貨幣信貸政策雖然相對(duì)比較完善具體，但也存在著許多缺陷，表現(xiàn)在：

1.政策并沒(méi)有很好地體現(xiàn)差異性

首先，房地產(chǎn)的區(qū)位固定性與異質(zhì)性決定了其供求關(guān)系及市場(chǎng)運(yùn)行特征會(huì)具有一定的區(qū)域效應(yīng)，從而決定了貨幣信貸政策的區(qū)域差異。而我國(guó)很多政策都是針對(duì)全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)而言的，基本上“一刀切”，沒(méi)有體現(xiàn)出區(qū)域差異性。其次，政策缺乏針對(duì)性。影響房?jī)r(jià)的因素很多，而且不同地區(qū)存在較大差異，很多調(diào)控政策并沒(méi)有針對(duì)導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，導(dǎo)致調(diào)控政策沒(méi)有“踩到點(diǎn)上”，所以效果不佳也是很正常的現(xiàn)象。

2.政策缺乏穩(wěn)定性與連續(xù)性，有些政策缺乏可操作性

政府在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與調(diào)控房地產(chǎn)之間搖擺不定，從而使得很多調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性與連續(xù)性，市場(chǎng)出現(xiàn)了趕末班車或提前或推后行動(dòng)以抵消調(diào)控政策效果，從而對(duì)房地產(chǎn)供求形成較大沖擊，造成房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)。同時(shí)，雖然中央政府的調(diào)控態(tài)度很堅(jiān)決，不停地出臺(tái)調(diào)控措施（2010年出臺(tái)了70多個(gè)文件），但有很多政策都屬于指導(dǎo)性與方向性的，由于相關(guān)部門與地方政府沒(méi)有制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則與具體標(biāo)準(zhǔn)（如2010年要求對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，但并沒(méi)有明確提高到何種水平；2013年要求對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，也沒(méi)有給出房?jī)r(jià)上漲率多高為“上漲過(guò)快”等），從而使政策缺乏可操作性，降低了政策效果。

3.利率政策沒(méi)能有效針對(duì)不同類型的住房需求

由于我國(guó)的利率還未真正市場(chǎng)化，利基準(zhǔn)率水平的變化由中央銀行決定，從而利率變動(dòng)不能有效地區(qū)分自住消費(fèi)性、投資與投機(jī)性住房需求，當(dāng)利率調(diào)高時(shí)，對(duì)投資與投機(jī)性住房需求會(huì)有一定的抑制，但由于融資成本增加也抑制了一部分消費(fèi)性需求，雖然在差別化信貸政策中體現(xiàn)了對(duì)不同住房需求的區(qū)別對(duì)待，但對(duì)自住消費(fèi)性需求的支持力度較低，對(duì)投資特別是投機(jī)性住房需求的打擊力度也較低。

（二）地方政府與商業(yè)銀行執(zhí)行不力

由于現(xiàn)行的財(cái)稅體制以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資及經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，從而使得地方政府為增加財(cái)政收入、提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度等產(chǎn)生消極執(zhí)行的動(dòng)機(jī)。如，2011年，國(guó)家強(qiáng)烈要求各個(gè)省公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，給市場(chǎng)一個(gè)合理預(yù)期，結(jié)果是各省遲遲不公布，就算公布也大多是支持房?jī)r(jià)上漲的，漲幅基本定在10%左右或是不低于當(dāng)?shù)谿DP、人均可支配收入增幅等，很少有將“降低房?jī)r(jià)”作為調(diào)控目標(biāo)的，反映了地方政府不愿降低房?jī)r(jià)的真實(shí)心理。

商業(yè)銀行是貨幣信貸政策的貫徹執(zhí)行者，但由于房地產(chǎn)抵押貸款在銀行總貸款中占比較高、以房地產(chǎn)為抵押的地方政府融資平臺(tái)數(shù)額較大以及我國(guó)銀行與政府之間的特殊關(guān)系從而使得商業(yè)銀行為降低信貸風(fēng)險(xiǎn)而消極執(zhí)行相關(guān)信貸政策，甚至與地方政府“合謀”來(lái)抵制政策。如，對(duì)多套房貸的認(rèn)定與執(zhí)行緩慢、對(duì)住房抵押貸款的審核“睜一只眼閉一只眼”、變相為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供資金支持等方面都體現(xiàn)了商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的心態(tài)。

（三）我國(guó)特殊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境

我國(guó)的“土地供給管制”與“低利率管制”是造成房?jī)r(jià)快速上漲的制度環(huán)境［10］。土地供給國(guó)家壟斷及18億畝耕地“紅線”強(qiáng)化了土地供給減少房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，同時(shí)低利率導(dǎo)致的低融資成本刺激了大量的需求，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。同時(shí)，我國(guó)寬松的貨幣信貸政策環(huán)境使得貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)很快（M2從1998年的10.45萬(wàn)億增加到2012年的97.4萬(wàn)億，增長(zhǎng)了9.32倍），遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增長(zhǎng)速度，貨幣的過(guò)度增長(zhǎng)導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸的快速擴(kuò)張，從而推高了房地產(chǎn)價(jià)格。我國(guó)所推出的房地產(chǎn)調(diào)控政策未改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊環(huán)境，所以房?jī)r(jià)越調(diào)越漲就成為我國(guó)特定房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下的正常現(xiàn)象。

四、利用貨幣信貸政策促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行的政策建議

（一）逐步完善差別化的信貸政策

完善差別化的信貸政策，首先要因地域不同有所差異，要區(qū)分一線城市與二、三線城市房地產(chǎn)的不同發(fā)展?fàn)顩r，制定不同調(diào)控目標(biāo)與調(diào)控政策。其次，因住房需求動(dòng)機(jī)不同有所差異。對(duì)于剛性以及改善性住房需求，要在首付比例、利率、貸款總額等方面給予支持，而對(duì)于投資及投機(jī)性購(gòu)房要大幅度提高首付比率與利率水平，并對(duì)貸款總額進(jìn)行限制，對(duì)擁有多套住房的應(yīng)限制其再通過(guò)申請(qǐng)貸款買房，以打擊投資、投機(jī)性住房需求，平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。再次，因引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素不同有所差異。各地應(yīng)在充分調(diào)查研究本地實(shí)際的基礎(chǔ)上，分析導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵性因素，加強(qiáng)制定針對(duì)關(guān)鍵因素的調(diào)控政策，提高調(diào)控效果。如分析收入與利率水平對(duì)房?jī)r(jià)的作用程度，若收入是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素時(shí)，則可以采用大幅提高首付比例、降低貸款總額、引導(dǎo)資金流向其他領(lǐng)域等貨幣信貸政策；若房?jī)r(jià)上漲主要是由低利率刺激了大量投資與投機(jī)性需求所致，則可以采用大幅提高利率水平的貨幣信貸政策以抑制需求，提高調(diào)控效果。

（二）保持貨幣信貸政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，提高可操作性

雖然在經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展時(shí)期，調(diào)控政策會(huì)有所側(cè)重，但總體上應(yīng)保持貨幣信貸政策的相對(duì)連續(xù)性、穩(wěn)定性，執(zhí)行并完善現(xiàn)有的調(diào)控措施，并通過(guò)公開(kāi)各種信息，向市場(chǎng)發(fā)出明確的政策信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各參與主體形成穩(wěn)定的預(yù)期，降低由于預(yù)期紊亂、趕政策末班車、恐慌性入市等對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊。同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)制定與完善相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則與具體標(biāo)準(zhǔn)，提高政策的可操作性與調(diào)控效果。

（三）改善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境

改善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，一是改革土地供應(yīng)制度，在保證政府一級(jí)土地供給的同時(shí)，改革土地流轉(zhuǎn)辦法，促進(jìn)存量土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，形成市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)機(jī)制［11］；二是加快利率的市場(chǎng)化改革。將利率的決定權(quán)交給市場(chǎng)，形成由資金供求決定利率的機(jī)制，改變我國(guó)目前人為管制低利率的狀況，同時(shí)，賦予商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度自主定價(jià)權(quán)，更好地發(fā)揮利率對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用；三是適度控制貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度，在保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，降低房?jī)r(jià)上漲的壓力。

（四）加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)管

中央政府應(yīng)加大對(duì)地方政府政策執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)督，建立并嚴(yán)格執(zhí)行問(wèn)責(zé)制；同時(shí)，中國(guó)人民銀行應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行貨幣信貸政策的監(jiān)管，建立激勵(lì)與懲罰機(jī)制，加強(qiáng)窗口指導(dǎo)，降低政策執(zhí)行的阻力，提高調(diào)控效果。

總之，由于貨幣信貸政策調(diào)控房?jī)r(jià)只會(huì)產(chǎn)生短期效應(yīng)［12］，而且短期內(nèi)會(huì)加大房?jī)r(jià)波動(dòng)，因此要想長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)不僅要輔以其他的調(diào)控手段而且更要改革與完善房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境與相關(guān)制度，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

［1］王松濤，劉洪玉.以住房市場(chǎng)為載體的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制研——SVAR模型的一個(gè)應(yīng)用［J］.數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2009（10）：61－71.

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［11］余華義.經(jīng)濟(jì)基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國(guó)的房?jī)r(jià)［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2010（3）：122－122.

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