◎杜金剛

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素

◎杜金剛

經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的正常現(xiàn)象，同樣，作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中重要組成部分的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也存在著波動(dòng)現(xiàn)象。作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)直接影響到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要想保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定繁榮。就必須要探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響因素，以此來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文中，筆者主要分析了中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響因素，并提出了一些規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用，但就目前中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，依舊存在著周期性波動(dòng)的問(wèn)題，嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。要解決中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)問(wèn)題，就必須要對(duì)造成中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因進(jìn)行分析，探索中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素。下文中，筆者將結(jié)合自己多年來(lái)的調(diào)查結(jié)果以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，具體的分析中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素，并針對(duì)這些因素，提出了一些房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因

經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的正?，F(xiàn)象，但這并不意味著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有益的。相反，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定，會(huì)造成市場(chǎng)震蕩，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)l(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。面對(duì)這一情況，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們就必須要行動(dòng)起來(lái)，尋找解決經(jīng)濟(jì)波動(dòng)危機(jī)的方法。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的重要組成部分，自然也存在著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象。接下來(lái)，筆者便會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因進(jìn)行分析。

經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)因素是造成中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著決定性的作用，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的組成部分，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快、發(fā)展平穩(wěn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自然也就會(huì)跟上社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，又快又平穩(wěn)的發(fā)展，但如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，甚至出現(xiàn)通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的話，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自然也就很難取得健康的發(fā)展了。社會(huì)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供了發(fā)展的大環(huán)境，這個(gè)大環(huán)境的好壞，直接影響著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化，也就直接關(guān)系著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化。面對(duì)這一大環(huán)境的影響，就必須要增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的生存能力，尋找適合自己的發(fā)展道路。

除社會(huì)經(jīng)濟(jì)給予的大環(huán)境之外，國(guó)民收入也是造成中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一個(gè)重要因素。國(guó)民收入是指一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)的投入的生產(chǎn)資本后所生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值或由此形成的收入水平。國(guó)民收入的高低直接決定著居民的消費(fèi)水平，國(guó)民收入高的話，居民的消費(fèi)水平自然也就會(huì)比較高，國(guó)民收入低的話，居民的消費(fèi)水平也會(huì)隨之降低。房地產(chǎn)作為大宗的消費(fèi)品，居民們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)當(dāng)然會(huì)非常慎重。一方面要考慮到昂貴的物業(yè)管理費(fèi)用；另一方面還要考慮到自身未來(lái)的收入狀況，畢竟購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期積累資金的過(guò)程。這些因素都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果居民的收入較低的話，消費(fèi)水平自然也就會(huì)比較低，面對(duì)房地產(chǎn)這樣的大宗消費(fèi)品就會(huì)有一些力不存心的感覺(jué)。沒(méi)有消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買(mǎi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自然就會(huì)陷入低迷的狀態(tài)。但如果居民收入水平較高，消費(fèi)能力也就會(huì)升高，房地產(chǎn)這樣的大宗消費(fèi)品也會(huì)逐漸的列入到消費(fèi)清單當(dāng)中，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

通貨膨脹率作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)，也在影響著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一方面，通貨膨脹率直接影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如果通貨膨脹率較高的話，物價(jià)便會(huì)總體上漲，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，自然其價(jià)格也會(huì)跟著上漲。當(dāng)通貨膨脹率下降時(shí)，物價(jià)下跌，房地產(chǎn)的價(jià)格也就會(huì)隨之降低。除此之外，通貨膨脹率還會(huì)影響到房地產(chǎn)自身的價(jià)值，貨幣的貶值會(huì)造成房地產(chǎn)自身價(jià)值的變化。貨幣的貶值會(huì)促使人們將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他地方去，而房地產(chǎn)作為比較保值的一項(xiàng)投資，自然會(huì)被加入到人們新的投資列表中去。但同時(shí)，通貨膨脹率過(guò)高的話也可能會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格虛高，降低人們的購(gòu)買(mǎi)熱情，這就不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，通貨膨脹率也是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一個(gè)重要影響因素。

除上述因素之外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征與銀行利率也會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的形態(tài)。不同時(shí)期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征不同，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)狀況也就不一樣。比如工業(yè)革命時(shí)期的工業(yè)用地就比較貴，而現(xiàn)在的則是商業(yè)用地比較貴。這也就造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。另外銀行利率的高低直接決定著居民的投資方向，如果銀行利率較高的話，居民們便會(huì)選擇將錢(qián)存入銀行，以此來(lái)獲得較為穩(wěn)定的收入。但如果銀行利率過(guò)低的話，居民們就會(huì)選擇將錢(qián)投入到其他領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)業(yè)等。這樣以來(lái)，就會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與發(fā)展。但同時(shí)也就造成了中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。

從上文的敘述中我們可以看到，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素主要有以下幾個(gè)方面：一是社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境；二是國(guó)民收入水平；三是通貨膨脹率；四則是銀行利率與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類(lèi)型等等。

社會(huì)因素。除經(jīng)濟(jì)因素之外，社會(huì)因素也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要因素，這主要包括以下幾個(gè)方面：

首先是社會(huì)發(fā)展因素，社會(huì)發(fā)展水平的高低影響著人民的生活理念與消費(fèi)觀念，不同的社會(huì)發(fā)展水平之下人民的生活觀念也就不一樣。不同的社會(huì)潮流指引著人民的消費(fèi)方向，這也就造成了中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

其次則是城市化水平，一般來(lái)說(shuō)，城市化水平越高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就越成熟，相應(yīng)的其發(fā)展水平也就比較穩(wěn)定，其波動(dòng)也就比較小。如果城市化水平比較低的話，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就不夠成熟，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)也就比較大了。

最后還有就是相關(guān)的政策因素，國(guó)家的政策支持與否也就直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。如果政府出動(dòng)財(cái)政力量，大力支持的話，房地產(chǎn)事業(yè)就會(huì)迅速的取得發(fā)展。但如果政府不出臺(tái)相關(guān)的支持政策的話，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)受到一定的打擊。所以說(shuō)政策因素也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一個(gè)重要影響因素。

如何規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

從上文中的論述中我們可以看到，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)是由多方面的因素所決定的。波動(dòng)就意味著既有有利房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間段，也有不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間段。那么我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的不利因素呢，筆者提出了以下幾點(diǎn)建議。

加強(qiáng)資金積累?；顒?dòng)資金是保障房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行的關(guān)鍵因素，如果沒(méi)有足夠的活動(dòng)資金，各方面的工作就很難順利開(kāi)展。要解決這一問(wèn)題，就必須要加強(qiáng)企業(yè)的資金積累，一方面可以通過(guò)向銀行貸款的方式獲得資金，另一方面則可以通過(guò)發(fā)行股票的方式向社會(huì)尋求投資。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金問(wèn)題便可以得到很好的解決。

尋求政策支持。政府的政策也是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得穩(wěn)定的發(fā)展，就必須要尋求政府的政策支持。一方面，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)用地需要經(jīng)過(guò)政府的批準(zhǔn)；另一方面，好的政策支持有利于民眾去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)有必要尋求政策性支持。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也存在著周期性波動(dòng)的現(xiàn)象。造成這一現(xiàn)象主要有兩方面的因素：一方面是經(jīng)濟(jì)因素，包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)民收入水平、通貨膨脹率等等；另一方面則是社會(huì)因素，包括城市化水平、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、政策支持等。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）