因銀行工作人員缺乏房產(chǎn)專業(yè)鑒定知識(shí)，對(duì)許多房產(chǎn)特別是農(nóng)房的部分違章和違建無法準(zhǔn)確區(qū)分，導(dǎo)致抵押無效使信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

農(nóng)房違章建設(shè)案例描述

2012年8月初，農(nóng)戶蔡某以自家農(nóng)房與A農(nóng)商行簽訂了80萬(wàn)元最高額抵押合同，并到當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行了抵押登記備案，同時(shí)，還追加了保證人鄭某，約定其對(duì)30萬(wàn)元借款本息承擔(dān)連帶保證還款責(zé)任。貸款到期后，農(nóng)戶蔡某不能按期還款付息。經(jīng)多次催討無果，A農(nóng)商行起訴至法院要求：1、蔡某還款30萬(wàn)元；2、對(duì)蔡某抵押于A農(nóng)商行的集體性質(zhì)農(nóng)房享有優(yōu)先受償權(quán)；3、保證人鄭某承擔(dān)連帶保證責(zé)任。借款人蔡某對(duì)30萬(wàn)元借款事實(shí)予以承認(rèn)，保證人鄭某對(duì)連帶保證責(zé)任予以承認(rèn)。但蔡某提出其抵押于A農(nóng)商行的農(nóng)房由原來的垂直結(jié)構(gòu)變成了水平結(jié)構(gòu)的套房，其實(shí)際房產(chǎn)與房產(chǎn)證上所載內(nèi)容不一致，屬于違章建筑，以房產(chǎn)抵押無效為由予以反駁。

法院判決及原因分析

經(jīng)法院審理，判決如下：

第一，A農(nóng)商行與蔡某的借貸合同關(guān)系成立，蔡某應(yīng)履行還本付息3075元義務(wù)。蔡某與A農(nóng)商行簽訂的個(gè)人借款合同系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容合法，不具有法律規(guī)定的無效情形，屬于有效合同，借款合同關(guān)系應(yīng)受到法律保護(hù)。

第二，保證人鄭某承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人鄭某在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向蔡某進(jìn)行追償。保證人鄭某出具的《擔(dān)保書》是其真實(shí)的意思表示，內(nèi)容合法，不具有法律規(guī)定的無效情形，須承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

第三，抵押農(nóng)房屬于違章建筑，抵押合同無效，對(duì)A農(nóng)商行提出的行使優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求不予支持。

此案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是抵押農(nóng)房是否屬于違章建筑，抵押合同是否有效？

從案件的形式上看，蔡某與A農(nóng)商行簽訂了最高額抵押合同，系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)受法律保護(hù)。房產(chǎn)證與土地證都經(jīng)正規(guī)手續(xù)辦理，并無存在房產(chǎn)證和土地證變?cè)?、偽造的現(xiàn)象。抵押合同經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗芫值怯泜浒?，不存在使得抵押合同無效的形式要件。

從案件的實(shí)質(zhì)上看，蔡某陳述自己的房子原來是三間連在一起的兩層垂直結(jié)構(gòu)的落地農(nóng)房，土地性質(zhì)屬于集體性質(zhì)。后來隨著房?jī)r(jià)的飆升，為提高房屋的使用效率，蔡某把二樓的垂直結(jié)構(gòu)的三間房子打通，變成了水平結(jié)構(gòu)的商品房，并加蓋了三樓一層，一樓打通作為自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)加工用，蔡某的行為變成了事實(shí)上的變?cè)欤涞盅河贏農(nóng)商行的房產(chǎn)與房產(chǎn)證上所記載的內(nèi)容不一致。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

很顯然，法院采取了實(shí)質(zhì)上無效的說法，從而導(dǎo)致了A農(nóng)商行在這個(gè)案子中敗訴。雖然法院判定蔡某應(yīng)還款30萬(wàn)元和鄭某的連帶保證責(zé)任合法，但是喪失了對(duì)農(nóng)房的優(yōu)先受償權(quán)，且兩人并無其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，這樣就為最終的合同履行帶來了執(zhí)行上的諸多困難。

防范建議

一、實(shí)地查驗(yàn)房產(chǎn)狀態(tài)。由于房管部門工作人員在辦理抵押登記時(shí)不大可能會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房產(chǎn)情況，因此，是否違章只能依靠客戶經(jīng)理的“火眼金睛”去判別。在對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地調(diào)查時(shí)，除了要全面核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬、是否租賃、是否存在他項(xiàng)權(quán)利之外，客戶經(jīng)理還應(yīng)核實(shí)抵押房產(chǎn)是否與房產(chǎn)證、土地證上所記載的內(nèi)容、圖樣等相一致，以此確認(rèn)抵押房產(chǎn)是否存在違章變?cè)?、改造，或者是屬于部分違章還是全部違章。同時(shí)面對(duì)部分抵押物房產(chǎn)證“一分為二”時(shí)，還應(yīng)到當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門去查卷宗核實(shí)是否合法、有效，從而確保抵押物安全。

二、更加注重第一還款來源?？蛻艚?jīng)理在辦理貸款時(shí)，更要注重借款人的第一還款來源。A農(nóng)商行通過放貸系統(tǒng)對(duì)客戶信用信息、生產(chǎn)項(xiàng)目、營(yíng)業(yè)額、支出額、收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況等進(jìn)行測(cè)算，得出安全的貸款授信值。跳出了“唯抵押論”，主要以第一還款來源來核算借款人的借款額，這樣就給信貸資產(chǎn)加上了“雙重保險(xiǎn)”。

三、加強(qiáng)貸后現(xiàn)場(chǎng)檢查。如果借款人在貸后對(duì)抵押物進(jìn)行變?cè)旎蚋脑欤词狗ㄔ号卸ǖ盅汉贤行?，也可能?huì)因抵押物違章難以變現(xiàn)而導(dǎo)致貸款本息無法收回。因此貸后檢查同樣重要，客戶經(jīng)理應(yīng)時(shí)刻關(guān)注抵押物的狀態(tài)，查看抵押物是否在抵押期間被變?cè)?、改造，一旦發(fā)現(xiàn)有違章情況，需要求借款人重新恢復(fù)原樣，或者讓借款人重新提供其他的抵押物。不管是貸前調(diào)查還是貸后檢查最好對(duì)抵押物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍照確認(rèn)，防止因“舉證不詳或無法確定抵押物變?cè)臁⒏脑鞎r(shí)間”而喪失了對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

四、求助法律途徑。如抵押物是在抵押期間被變?cè)?、改造的，客戶?jīng)理在與借款人協(xié)商無果的前提下必須要向法院提起訴訟履行不安抗辯權(quán)，通過法律途徑要求借款人對(duì)抵押物恢復(fù)原狀。

五、不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，在這個(gè)案件中，客戶經(jīng)理雖然程序合法，手續(xù)合規(guī)，按照規(guī)章制度向符合貸款條件的客戶發(fā)放了貸款，但由于其對(duì)違章建筑這塊內(nèi)容完全沒有概念，最終導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生?！盁o知即風(fēng)險(xiǎn)”，特別是在現(xiàn)階段，抵押物的違章形式越來越多也越來越復(fù)雜，客戶經(jīng)理必須具備專業(yè)的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)鑒別知識(shí)，能夠?qū)φ辗慨a(chǎn)證上的圖紙對(duì)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行全方位的鑒定；同時(shí)，還應(yīng)具備較為專業(yè)的法律知識(shí)，能夠了解違章種類及相應(yīng)的法律處理意見，這樣才不至于“被外表迷失了心態(tài)”。A農(nóng)商行也應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)防范的高度，加大對(duì)員工的教育培訓(xùn)力度，特別是加大法律知識(shí)的教育培訓(xùn)力度，使員工學(xué)法、知法、守法，增強(qiáng)遵章守規(guī)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，以案件學(xué)習(xí)為突破口，不斷優(yōu)化知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高綜合素質(zhì)，防止因法律風(fēng)險(xiǎn)防范內(nèi)容的缺失而帶來資產(chǎn)質(zhì)量不安全。

（文/葉曉全 柯星角）