李科成+黃麗玲+段林伶

摘要：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，因而應(yīng)納土地增值稅額的計算比較麻煩，是房地產(chǎn)稅務(wù)課程教學(xué)中的難點。學(xué)生在學(xué)習(xí)中理解四級超率累進(jìn)稅率較困難。多年教學(xué)中我們不斷探索，形成了土地增值稅計算的六步授課法并優(yōu)化設(shè)計了綜合實訓(xùn)方法，收到了良好的教學(xué)效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)；土地增值稅；教學(xué)；設(shè)計

中圖分類號：G712 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）16-0239-02

一、土地增值稅計算的有關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定稅率計算征收；納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額為增值額；土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算土地增值稅的扣除項目包括：（1）取得土地使用權(quán)支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅四級超率累計稅率為：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、土地增值稅計算的常犯錯誤

土地增值稅計算的教學(xué)內(nèi)容包括：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得收入的歸集與計算；（2）扣除項目金額的歸集與計算；（3）增值額的計算；（4）按增值額與扣除項目金額的比例，分級選用稅率計算應(yīng)納土地增值稅額。

學(xué)生常把四級超率累計稅率理解為四級分檔單一稅率，計算應(yīng)納土地增值稅額時最常見的錯誤如下：

（1）當(dāng)增值額>扣除項目金額50%但≤扣除項目金額100%時，應(yīng)納土地增值稅額=增值額×40%。

（2）當(dāng)增值額>扣除項目金額100%但≤扣除項目金額200%時，應(yīng)納土地增值稅額=增值額×50%。

（3）當(dāng)增值額>扣除項目金額200%時，應(yīng)納土地增值稅額=增值額×60%。

三、土地增值稅計算的授課設(shè)計

針對學(xué)生常犯的理解錯誤以及計算錯誤，我們優(yōu)化設(shè)計了土地增值稅計算的課堂六步授課法。

第一步，講解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得收入的含義。

第二步，講解扣除項目金額的含義。

第三步，講解增值額的含義，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入-扣除項目金額。

第四步，運用以下表格講解土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率。

第五步，運用以下簡圖講解土地增值稅的計算方法。

在第五步要充分利用簡圖透徹講解增值額與扣除項目金額比較會有四種情形。

第一種情形：增值額≤扣除項目金額50%，增值額只有一個部分，適用第一級30%稅率計算應(yīng)納土地增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額×30%。

第二種情形：增值額>扣除項目金額50%但≤扣除項目金額100%，要把增值額分為兩部分，分別適用第一級30%稅率和第二級40%稅率，累進(jìn)計算應(yīng)納土地增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%=扣除項目金額×50%×30%+（增值額-扣除項目金額×50%）×40%。

第三種情形：增值額>扣除項目金額100%但≤扣除項目金額200%，要把增值額分為三部分，分別適用第一級30%稅率、第二級稅率40%、第三級50%稅率，累進(jìn)計算應(yīng)納土地增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%+增值額中第三部分×50%=扣除項目金額×50%×30%+扣除項目金額×（100%-50%）×40%+（增值額-扣除項目金額×100%）×50%。

第四種情形：增值額>扣除項目金額200%，要把增值額分為四部分，分別適用第一級30%稅率、第二級40%稅率、第三級50%稅率、第四級60%稅率，累進(jìn)計算應(yīng)納增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%+增值額中第三部分×50%+增值額中第四部分×60%=扣除項目金額×50%×30%+扣除項目金額×（100%-50%）×40%+扣除項目金額×（200%-100%）×50%+（增值額-扣除項目金額×200%）×60%。

第六步，運用計算例題講解土地增值稅計算過程。

四、土地增值稅計算的實訓(xùn)設(shè)計

按上述六步授課法進(jìn)行授課后，還需通過綜合實訓(xùn)使學(xué)生正確掌握土地增值稅的計算方法。

（一）基礎(chǔ)性練習(xí)設(shè)計

基礎(chǔ)性練習(xí)的目的是使學(xué)生通過練習(xí)，掌握選用四級超率累進(jìn)稅率計算應(yīng)納土地增值稅額。典型的基礎(chǔ)性練習(xí)題目設(shè)計如下。

按照第一種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項目金額，使增值額≤扣除項目金額的50%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計算。

按照第二種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項目金額，使增值額>扣除項目金額的50%且≤扣除項目金額的100%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計算。

按照第三種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項目金額，使增值額>扣除項目金額的100%且≤扣除項目金額的200%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計算。

按照第四種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項目金額，使增值額>扣除項目金額的200%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計算。

（二）綜合性實訓(xùn)設(shè)計

綜合實訓(xùn)的目的是全面訓(xùn)練學(xué)生根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件和成本費用數(shù)據(jù)，正確歸集和計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，正確歸集和計算扣除項目金額，正確計算應(yīng)納土地增值稅額。典型的綜合性實訓(xùn)課目設(shè)計應(yīng)當(dāng)包括以下要素：（1）開發(fā)房地產(chǎn)項目的住宅戶型數(shù)量及商鋪數(shù)量、面積、銷售價格等數(shù)據(jù)，并假設(shè)住宅和商鋪全部銷售完畢，只有貨幣收入。（2）開發(fā)房地產(chǎn)項目的各種成本費用數(shù)據(jù)：支付土地使用權(quán)出讓費數(shù)據(jù)；住宅和商鋪建筑安裝工程成本、小區(qū)綠化工程成本、小區(qū)配套設(shè)施工程成本等數(shù)據(jù)；勘察設(shè)計費、城市建設(shè)配套費、施工招標(biāo)代理費、工程監(jiān)理費、工程造價咨詢費、開發(fā)管理費用、廣告費用、銷售費用等數(shù)據(jù)；交納營業(yè)稅及附加、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅等數(shù)據(jù)。

根據(jù)綜合性實訓(xùn)課目中假設(shè)的條件和數(shù)據(jù)：（1）正確歸集和計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)收入；（2）正確歸集和計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目金額；（3）正確計算該開發(fā)項目應(yīng)納土地增值稅額。

完成綜合性實訓(xùn)課目的步驟如下：

（1）歸集和計算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入=住宅銷售收入+商鋪銷售收入。

其中：住宅銷售收入=■（某戶型套內(nèi)面積■×該戶型銷售單價■×該戶型套數(shù)■）

商鋪銷售收入=商鋪平均套內(nèi)面積×商鋪平均銷售單價×商鋪間數(shù)

（2）歸集和計算扣除項目金額：①取得土地使用權(quán)支付費用；②土地開發(fā)成本和費用=平整小區(qū)土地工程成本；③新建房及配套設(shè)施成本和費用=住宅和商鋪建筑安裝工程成本+小區(qū)綠化工程成本+小區(qū)配套設(shè)施工程成本+勘察設(shè)計費用+城市建設(shè)配套費用+施工招標(biāo)代理費用+工程監(jiān)理費用+工程造價咨詢費用+開發(fā)管理費用+廣告費用+銷售費用；④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=營業(yè)稅及附加+契稅+印花稅+企業(yè)所得稅；⑤扣除項目金額=取得土地使用權(quán)支付費用+土地開發(fā)成本和費用+新建房及配套設(shè)施成本和費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（3）計算增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入-扣除項目金額。

（4）計算應(yīng)納土地增值稅額。按前述基礎(chǔ)性練習(xí)已掌握的方法，計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)納土地增值稅額。

五、結(jié)語

經(jīng)過多年對房地產(chǎn)稅務(wù)授課和實訓(xùn)的深入研究，我們按照任務(wù)驅(qū)動項目導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)稅務(wù)授課方法和實訓(xùn)方法進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計。我們的教學(xué)實踐證明，按照優(yōu)化設(shè)計的課堂六步授課法、基礎(chǔ)性練習(xí)和綜合性實訓(xùn)設(shè)計進(jìn)行土地增值稅計算的教學(xué)，能夠使學(xué)生正確掌握土地增值稅的計算方法，提高了教學(xué)效率和教學(xué)質(zhì)量，圓滿達(dá)到了預(yù)期的教學(xué)目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國國務(wù)院.中華人民共和國國務(wù)院令第138號[Z].中華人民共和國土地增值稅暫行條例.1993-12-13/2014-10-06.

[2]中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.房地產(chǎn)基本制度與政策[Z].第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策.2013-05/2014-10-06.endprint