文 /邊相屹 導(dǎo)師/林正杰 單位/博仁大學(xué)

基于4Ps理論的河北省房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿的影響因素研究

文 /邊相屹 導(dǎo)師/林正杰 單位/博仁大學(xué)

本研究報(bào)告是在基于4Ps理論基礎(chǔ)上，對(duì)河北省房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿的影響因素進(jìn)行研究，旨在為提高河北省房地產(chǎn)營(yíng)銷量提供有價(jià)值的參考。本文在基于4Ps理論基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷方面的研究文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧。根據(jù)文獻(xiàn)回顧的結(jié)果，本文從“營(yíng)銷價(jià)格、營(yíng)銷產(chǎn)品、促銷方式、營(yíng)銷渠道、營(yíng)銷人員、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入水平”與“河北省房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間構(gòu)建了研究假設(shè)。本文研究方法以定量為主、定性訪談為輔。根據(jù)里克特量表的形式自主編制了調(diào)查問卷，通過電子郵件發(fā)放給隨機(jī)抽取的600人，回收有效586份；同時(shí)隨機(jī)抽取五家房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷管理者進(jìn)行訪談。最后用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)調(diào)查問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性分析，同時(shí)總結(jié)訪談結(jié)果。研究得出：“營(yíng)銷價(jià)格、營(yíng)銷產(chǎn)品、促銷方式、營(yíng)銷人員、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入水平”與“河北省房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間的研究假設(shè)為真，“營(yíng)銷渠道”與“河北省房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間的研究假設(shè)為假。故此，建議從“營(yíng)銷價(jià)格、營(yíng)銷產(chǎn)品、營(yíng)銷人員、促銷方式、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入水平”方面制定河北省房地產(chǎn)營(yíng)銷策略。

顧客消費(fèi)意愿；房地產(chǎn)；影響因素

第一部分：緒論

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革和住房產(chǎn)權(quán)制度的深入，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在改善民生、提高城市化水平、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮重要的作用。雖然目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)健康向上的發(fā)展趨勢(shì)，但是受到中國(guó)政府政策的影響，各個(gè)地方的房地產(chǎn)行業(yè)都面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型的壓力。在此情況下，如何調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)略，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，則成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵所在。在中國(guó)政府推出以打擊“投資性購房”為主目的，以“限購、限貸”為核心的“國(guó)五條”政策 ，以保證中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展?？傊谌蚪?jīng)濟(jì)發(fā)展不確定的背景下，中國(guó)政府為了保證中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，中國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)諸多調(diào)控政策，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位的調(diào)控。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)趨于成熟。

第二部分：文獻(xiàn)綜述

菲利普.科特勒詳述了“全面營(yíng)銷觀念”，他認(rèn)為營(yíng)銷貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面，即企業(yè)整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)都要以顧客滿意為中心。無論是整合關(guān)系營(yíng)銷和整合營(yíng)銷，還是內(nèi)部營(yíng)銷和社會(huì)責(zé)任營(yíng)銷等，都必須從消費(fèi)者角度出發(fā)。他認(rèn)為營(yíng)銷對(duì)象不僅僅是產(chǎn)品和純粹性服務(wù)，而還應(yīng)該包括財(cái)產(chǎn)權(quán)、商品、組織、人物、事件、服務(wù)、地點(diǎn)、體驗(yàn)、信息和觀念等十類。他認(rèn)為市場(chǎng)營(yíng)銷的主體既包括企業(yè)或營(yíng)銷部門，也應(yīng)該包括非營(yíng)利組織。4Ps營(yíng)銷理論是美國(guó)密歇根大學(xué)教授羅姆.麥卡錫首先創(chuàng)建的經(jīng)典營(yíng)銷理論。此理論的特點(diǎn)是“把負(fù)責(zé)的營(yíng)銷內(nèi)涵簡(jiǎn)便化，便于記憶和傳播”。其主要理論內(nèi)容包括：產(chǎn)品（Product）：指企業(yè)根據(jù)自身生產(chǎn)和產(chǎn)品的特點(diǎn)，有目的和有意識(shí)的為消費(fèi)者和市場(chǎng)提供一定的產(chǎn)品和服務(wù)。價(jià)格（Price）：指企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格規(guī)律來制定產(chǎn)品營(yíng)銷價(jià)格及進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整等。促銷（Promotion）：是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的，而采取的刺激消費(fèi)者消費(fèi)的手段，常見促銷手段的主要有人員推廣、宣傳廣告、商業(yè)公關(guān)等。渠道（Place）：也被稱為“分銷策略”，指企業(yè)在相對(duì)直接面對(duì)消費(fèi)者的機(jī)會(huì)不多的情況下，企業(yè)通過采用多種的途徑或媒體的方式，把企業(yè)產(chǎn)品信息傳達(dá)給消費(fèi)者，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在企業(yè)與消費(fèi)者之間的交換。

陳龍乾（2009），蔣子藝（2012）都在研究文獻(xiàn)中認(rèn)為有效實(shí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格降低的途徑就是控制房地產(chǎn)成本投入，實(shí)行有效的房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略中，需要在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中降低中間過程和邊際收益低的投入，降低房地產(chǎn)營(yíng)銷中介的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)項(xiàng)目技術(shù)管理和新科技材料的研發(fā)應(yīng)用。在同等房地產(chǎn)交易價(jià)格的水平下，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比，可促進(jìn)消費(fèi)者購買量和房地產(chǎn)營(yíng)銷量的提高。陳龍乾（2009），曾春水（2011），卓紅（2012）都認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品的地理位置特性、戶型設(shè)計(jì)或產(chǎn)品類型、設(shè)計(jì)形式或外形特點(diǎn)、質(zhì)量、式樣、裝飾、品牌、特色、屬性；消費(fèi)者所能夠獲得的增值服務(wù)和利益；消費(fèi)者所能購買的房地產(chǎn)可能會(huì)最終實(shí)現(xiàn)的全部附加利益的轉(zhuǎn)換等都影響到房地產(chǎn)營(yíng)銷量。楊莉（2010），指出如果房地產(chǎn)企業(yè)具有良好的社會(huì)形象，則所營(yíng)銷的房地產(chǎn)產(chǎn)品就越容易獲得顧客的認(rèn)同，從而容易增加顧客的購買意愿，誠(chéng)信促銷是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的立足根本。吳異華（2009），程明書（2013）研究指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取自己直接營(yíng)銷的形式，其優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短和營(yíng)過程控制最為有效。房地產(chǎn)企業(yè)通過中間人的形式進(jìn)行委托代理營(yíng)銷，可以最大限度把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮營(yíng)銷企業(yè)的特長(zhǎng)，也可以讓房地產(chǎn)企業(yè)把更多的時(shí)間和精力投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去。潘彤（2012）指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷渠道應(yīng)該由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”轉(zhuǎn)變，即由“直接營(yíng)銷渠道”向“實(shí)力雄厚、有特質(zhì)的”營(yíng)銷代理商和個(gè)人營(yíng)銷渠道轉(zhuǎn)變，形成營(yíng)銷渠道的重心由高到低，由窄向?qū)挼亩嗲擂D(zhuǎn)型，最終構(gòu)建以專業(yè)化營(yíng)銷為主的整合營(yíng)銷渠道優(yōu)勢(shì)。鄒元明（2011）研究指出，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水平的高低、服務(wù)內(nèi)容的豐富性對(duì)于顧客購買行為也存在影響作用，如果營(yíng)銷人員的服務(wù)內(nèi)容越是細(xì)致周到，則更容易讓顧客增加購買興趣。消費(fèi)者群體就是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買者，他們也是房地產(chǎn)的直接消費(fèi)者。曾春水（2011）研究指出，目前在中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者群體中，高端消費(fèi)者群體的購買能力最強(qiáng)，相應(yīng)而言，購買量也就較大，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)這些消費(fèi)者群體設(shè)計(jì)并開發(fā)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，例如一些高檔別墅和花園洋房等。

綜合上述不同研究者的觀點(diǎn)本研究報(bào)告就假設(shè)“房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格、營(yíng)銷產(chǎn)品、促銷方式、營(yíng)銷渠道、營(yíng)銷人員、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入水平”與“河北省房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間存在顯著性相關(guān)，同時(shí)就上述研究假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證。

第三部分：研究方法與設(shè)計(jì)

研究方法的合理設(shè)計(jì)是進(jìn)行項(xiàng)目研究所遵循的一定程序或規(guī)范，通過這個(gè)設(shè)計(jì)好的程序，研究者可以獲得所需要的信息，并能夠得出有效研究結(jié)論。在訪談對(duì)象的選擇中，本研究報(bào)告選取的是消費(fèi)者的對(duì)立方，即房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷管理層，這樣可以更為全面的分析房地產(chǎn)顧客的消費(fèi)意愿。本研究報(bào)告的研究河北省房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿情況，這里的房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品都是房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)的新房，不包括第二手交易房在內(nèi)，所以本研究報(bào)告的調(diào)查問卷的研究總體設(shè)計(jì)就是河北省房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中的房地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)者；訪談對(duì)象就是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷管理層。

本研究報(bào)告的研究樣本是通過隨機(jī)的方式抽取的，這樣可以最大限度的保證研究樣本的代表性。本研究報(bào)告的調(diào)查問卷計(jì)劃抽取樣本總數(shù)是600份，這樣以提高研究結(jié)果的準(zhǔn)確性。在訪談部分則主要抽取在河北省比較有影響力的五家房地產(chǎn)企業(yè)的高級(jí)管理者。

本研究者運(yùn)用在河北省房地產(chǎn)營(yíng)銷工作實(shí)際中的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，在河北的11個(gè)地級(jí)以上的城市，讓從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的同事、朋友或親戚等通過電子郵件的形式幫忙代為發(fā)放和回收。其中在“石家莊市”隨機(jī)發(fā)放82份；在“邯鄲市”隨機(jī)發(fā)放75份；在“邢臺(tái)市”隨機(jī)發(fā)放59份；在“保定市”隨機(jī)發(fā)放97份；在“張家口市”隨機(jī)發(fā)放39份；在“承德市”隨機(jī)發(fā)放31份；在“唐山市”隨機(jī)發(fā)放62份；在“秦皇島市”隨機(jī)發(fā)放25份；在“滄州市”隨機(jī)發(fā)放61份；在“廊坊市”隨機(jī)發(fā)放33份；在“衡水市”隨機(jī)發(fā)放36份；同時(shí)告知了他們調(diào)查問卷回收的最后截止時(shí)間。同時(shí)隨機(jī)抽取五家不同的房地產(chǎn)企業(yè)的高級(jí)管理者進(jìn)行訪談，為了保護(hù)被訪談對(duì)象的隱私權(quán)，分別用“被訪談A、被訪談B、被訪談C、被訪談D、被訪談E”表示。

在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法上面，主要采用描述性分析為主。對(duì)于研究對(duì)象則主要采用圖表的形式進(jìn)行描述，對(duì)于研究變量則是通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的“平均值、標(biāo)準(zhǔn)差”，數(shù)據(jù)分布的“偏度、峰度”的方式進(jìn)行描述。其中“平均值”反映了研究對(duì)象的普遍回答態(tài)度趨勢(shì)，“標(biāo)準(zhǔn)差”則反映了研究對(duì)象的回答意見的聚散狀況，“偏度”則是反映了研究對(duì)象回答態(tài)度的側(cè)重方向，“峰度”則是反映了研究對(duì)象的回答態(tài)度的集中情況。

第四部分：研究結(jié)果分析

本研究報(bào)告以河北省房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中的河北省房地產(chǎn)企業(yè)的消費(fèi)者為研究對(duì)象，通過發(fā)放調(diào)查問卷的方式進(jìn)行研究。在本研究報(bào)告的調(diào)查問卷經(jīng)過初步的預(yù)先檢驗(yàn)，達(dá)到研究設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)要求以后進(jìn)行了正式發(fā)放。在正式發(fā)放過程中，沒有把參與過3次預(yù)先檢驗(yàn)的人員列入研究對(duì)象的范圍，這樣避免了他們重復(fù)參與調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)收集。本研究報(bào)告的調(diào)查問卷在正式發(fā)放過程中總共發(fā)放了600份，在調(diào)查問卷回收完畢后，首先把那些回答題目不完整，存在重復(fù)答題或是一問多答及漏答的調(diào)查問卷作為無效問卷予以排除，只保留符合要求的調(diào)查問卷進(jìn)行研究。最后統(tǒng)計(jì)得出成功回收的符合要求的合格調(diào)查問卷為586份，排除14份不合格調(diào)查問卷（5份沒有回收、3份存在多重答案、5份回答不完整、1份回收不完整），回收合格率為97.7%，完全符合研究設(shè)計(jì)的要求，調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)可以予以采用和進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)分析獲得的關(guān)于“房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格、營(yíng)銷產(chǎn)品、促銷方式、營(yíng)銷渠道、營(yíng)銷人員、消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入水平”的Cronbach α系數(shù)值分別是：“0.673、0.695、0.815、0.729、0.701、0.882”。根據(jù)Cronbach α系數(shù)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)可以知道，上述數(shù)值都大于參照的最低標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值0.6，可以認(rèn)為有效，本研究報(bào)告設(shè)計(jì)的調(diào)查問卷數(shù)據(jù)可采用。

效度是指測(cè)量工具或調(diào)查問卷對(duì)于研究對(duì)象的測(cè)量準(zhǔn)確性的程度。效度測(cè)量一般分為：內(nèi)容效度、準(zhǔn)則效度與結(jié)構(gòu)效度三種形式。由于本研究報(bào)告的調(diào)查問卷題目基本取自研究文獻(xiàn)，根據(jù)本研究報(bào)告的研究問題，本研究報(bào)告采用結(jié)構(gòu)效度測(cè)量方式，即首先把調(diào)查問卷的不同題目視為一個(gè)變量，而后對(duì)不同的題目進(jìn)行因子分析，通過提取顯著因子的方式，得出不同調(diào)查問卷題目的因子載荷數(shù)值，最后判斷這些因子載荷數(shù)值是否符合研究理論要求，以此得出調(diào)查問卷的結(jié)構(gòu)效度是否符合設(shè)計(jì)要求。在本研究報(bào)告的研究變量相互獨(dú)立性測(cè)量方面，本研究報(bào)告采用判別效度分析的方法，首先運(yùn)用最大方差法對(duì)調(diào)查問卷的研究數(shù)據(jù)進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，而后對(duì)得出的旋轉(zhuǎn)矩陣進(jìn)行分析，通過旋轉(zhuǎn)矩陣的分析，得出調(diào)查問卷判別效度是否符合研究設(shè)計(jì)的要求。故此，本研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)效度測(cè)量具體分為：輔合效度和判別效度兩種類型的測(cè)量，本研究報(bào)告將從不同的角度進(jìn)行測(cè)量分析。本研究報(bào)告運(yùn)用主成份分析的方法，首先提取調(diào)查問卷的因子進(jìn)行因子分析，最后得出因子載荷數(shù)值最高的是0.931，最低的是0.649。如果調(diào)查問卷的輔合效度測(cè)量的因子載荷數(shù)值高于0.5，就可以認(rèn)為調(diào)查問卷的輔合效度設(shè)計(jì)符合設(shè)計(jì)要求，即表示調(diào)查問卷的題目設(shè)計(jì)與研究變量之間的關(guān)聯(lián)性較好，調(diào)查問卷的滿足效度符合要求。本研究報(bào)告運(yùn)用最大方法差的方式對(duì)調(diào)查問卷的研究數(shù)據(jù)進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，獲得旋轉(zhuǎn)矩陣，通過旋轉(zhuǎn)矩陣的方式，調(diào)查問卷的研究數(shù)據(jù)被劃分為相互獨(dú)立的六個(gè)成份，其中每個(gè)成份對(duì)應(yīng)一個(gè)獨(dú)立研究變量。本研究報(bào)告的調(diào)查問卷數(shù)據(jù)經(jīng)過旋轉(zhuǎn)矩陣后獲得的獨(dú)立成份數(shù)值在0.649～0.916之間，都大于0.5，所以可以得出本研究報(bào)告調(diào)查問卷的判別效度也滿足研究設(shè)計(jì)的要求。

常量、營(yíng)銷渠道與消費(fèi)意愿之間的P值（Sig）分別為0.391和0.115，說明常量、營(yíng)銷渠道與消費(fèi)意愿之間不存在顯著關(guān)聯(lián)（顯著區(qū)間0.05），自變量與因變量之間的P值（Sig）均為0.000，說明它們與消費(fèi)意愿之間都存在顯著關(guān)聯(lián)。多元回歸線性方程式為：消費(fèi)意愿=-0.253營(yíng)銷價(jià)格+0.238營(yíng)銷產(chǎn)品+0.339營(yíng)銷人員+0.251促銷方式+0.287經(jīng)濟(jì)收入。由此可知研究假設(shè)的五個(gè)自變量與因變量之間都存在顯著性正向相關(guān)的關(guān)系。在訪談中，不同訪談對(duì)象，也從不同角度論述與上述內(nèi)容基本一致的觀點(diǎn)。

第五部分：研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)果

通過研究得出假設(shè)H1成立，即“營(yíng)銷價(jià)格”與“房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間在置信區(qū)間（0.05）內(nèi)存在顯著性負(fù)相關(guān)。在訪談過程中，被訪談對(duì)象A、C、E也都認(rèn)為房地產(chǎn)的營(yíng)銷價(jià)格是影響顧客消費(fèi)意愿的。這表示，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格的方式是可以左右房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿的，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格的調(diào)整。假設(shè)H2成立，即“營(yíng)銷產(chǎn)品”與“房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間在置信區(qū)間（0.05）內(nèi)存在顯著性正相關(guān)。在訪談過程中，被訪談對(duì)象A、B、C、D、E都表示房地產(chǎn)產(chǎn)品本身影響著顧客消費(fèi)意愿。這表示，通過開發(fā)合適的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型是可以促進(jìn)房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿的發(fā)生，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重房地產(chǎn)產(chǎn)品類型開發(fā)水平的提高。假設(shè)H3成立，即“營(yíng)銷人員”與“房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間在置信區(qū)間（0.05）內(nèi)存在顯著性正相關(guān)。在訪談過程中，被訪談對(duì)象A、B、C也都認(rèn)為營(yíng)銷人員影響著房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿。這表示，通過提高房地產(chǎn)營(yíng)銷人員的服務(wù)質(zhì)量和水平是可以促進(jìn)房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿提高的，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重房地產(chǎn)營(yíng)銷人員整體水平的提高。假設(shè)H4成立，即“促銷方式”與“房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間在置信區(qū)間（0.05）內(nèi)存在顯著性正相關(guān)。在訪談過程中，被訪談對(duì)象B、D、E表示，通過采取多樣化的房地產(chǎn)促銷方式是可以提高房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿的。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重房地產(chǎn)促銷方式的多樣化。假設(shè)H5是不成立的，即“營(yíng)銷渠道”與“房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間在置信區(qū)間（0.05）內(nèi)不存在顯著性正相關(guān)。在訪談過程中，被訪談對(duì)象C、D都認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷渠道影響著顧客消費(fèi)意愿的發(fā)生。但是，數(shù)據(jù)分析部分的研究結(jié)果跟前面文獻(xiàn)資料總結(jié)的觀點(diǎn)明顯不一致。造成這樣的研究結(jié)果的原因也許是因?yàn)槲墨I(xiàn)部分的研究者僅僅停留在較淺層次的分析，并沒有進(jìn)行更為深入的研究或是調(diào)查問卷的研究范圍比較狹窄，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)分析結(jié)果比較片面。根據(jù)目前的研究結(jié)果，可以得出，通過多樣化的房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的方式未必一定提高房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿的，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的開拓方面保持謹(jǐn)慎。假設(shè)H6成立，即“消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)收入水平”與“房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿”之間在置信區(qū)間（0.05）內(nèi)存在顯著性正相關(guān)。在訪談過程中，被訪談對(duì)象A、D、E都認(rèn)為不同的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入水平的差異明顯影響著顧客消費(fèi)意愿的發(fā)生。這表示，通過準(zhǔn)確的消費(fèi)者群體細(xì)分和定位是可以提高房地產(chǎn)顧客消費(fèi)意愿和營(yíng)銷量的，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重房地產(chǎn)消費(fèi)者群體經(jīng)濟(jì)收入水平的定位。

（二）研究建議

（1）根據(jù)政策調(diào)控，實(shí)行彈性價(jià)格

中國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策干預(yù)性一直比較強(qiáng)，在中國(guó)政府政策的干預(yù)性下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)體現(xiàn)出非自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，如果完全按照純自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來應(yīng)對(duì)，則會(huì)給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成無可估量的損失，所以這就需要中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷過程中，隨時(shí)掌握中國(guó)政府政策調(diào)控趨勢(shì)，及時(shí)和靈活的調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格，在實(shí)現(xiàn)放大企業(yè)最大利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，實(shí)行彈性價(jià)格營(yíng)銷。

（2）提高開發(fā)水平，產(chǎn)品類型多樣化

房地產(chǎn)地理位置的優(yōu)劣性，房地產(chǎn)產(chǎn)品在整合屬性和布局結(jié)構(gòu)等方面能夠最大限度的滿足消費(fèi)者需求的程度，房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上以質(zhì)量、式樣、裝飾、品牌、特色等形式所表現(xiàn)出來的產(chǎn)品屬性等都影響著消費(fèi)者購買意愿。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)水平，讓房地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣化，以滿足不同消費(fèi)者的需求。

（3）加強(qiáng)人員培訓(xùn)，完善售后服務(wù)

房地產(chǎn)作為特殊的商品，具有價(jià)值高、消費(fèi)周期長(zhǎng)、固定性強(qiáng)的特點(diǎn)，這就需要中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷的過程中，注意提高營(yíng)銷人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，做到與消費(fèi)者良好的溝通，讓消費(fèi)者提高對(duì)企業(yè)的信任度，增加消費(fèi)者的消費(fèi)信心，完善售后服務(wù)，讓消費(fèi)者買著放心、住著舒心。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)營(yíng)銷人員的專業(yè)性培訓(xùn)，提高營(yíng)銷人員的綜合素質(zhì)，構(gòu)建完善的售后服務(wù)體系。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以更好實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷量的增加。

（4）多元化促銷，“新理念”促銷

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的市場(chǎng)情況下，如何讓消費(fèi)者更多的關(guān)注自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并對(duì)自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)生興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望，這成為目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)和促銷過程中面對(duì)的問題。許多房地產(chǎn)通過限量打折優(yōu)惠或贈(zèng)送其它服務(wù)的方式促使消費(fèi)者購買自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品，一些房地產(chǎn)企業(yè)則是充分挖掘目前流行的文化元素，推出諸如“綠色、環(huán)保、節(jié)能”等新理念，進(jìn)行房地產(chǎn)的促銷。這些迎合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，具有時(shí)尚特點(diǎn)的促銷手段，可以較好的吸引顧客加入到購房大軍中來，所以中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分挖掘各類內(nèi)在或外在的文化因素，進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的促銷，以最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷量的提高。

（5）渠道立體化，渠道多樣化

營(yíng)銷渠道的立體化和多樣化，不但可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全方位的宣傳，而且還能提高消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的便利性，同時(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)提供更多營(yíng)銷的機(jī)會(huì)。營(yíng)銷渠道的構(gòu)建是否可以涉及到目標(biāo)消費(fèi)者群體，是否可以讓目標(biāo)消費(fèi)者能夠充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)越性和價(jià)值性等都直接決定著房地產(chǎn)營(yíng)銷量的高低。在目前網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)日益發(fā)達(dá)的時(shí)代，構(gòu)建適當(dāng)?shù)木W(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道，實(shí)行在線網(wǎng)上營(yíng)銷，這不但可以節(jié)約成本投入，而且還能讓顧客增加對(duì)代售產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)程度，同時(shí)提高營(yíng)銷效率。減少房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的中間環(huán)節(jié)，構(gòu)建“扁平寬廣型”的營(yíng)銷渠道，這不但可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷成本，而且還可以給消費(fèi)者者更多的過渡價(jià)值，從而最大限度的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷量的提高。

（6）細(xì)分消費(fèi)者群體，客戶定位準(zhǔn)確化

不同的消費(fèi)者者群體對(duì)于房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)需求。中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者由于收入差距的變化，會(huì)隨著收入多少的變化，表現(xiàn)出消費(fèi)梯次性、多變性、可轉(zhuǎn)化性的特點(diǎn)，這就需要房地產(chǎn)營(yíng)銷人員對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分。目前的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)就是在消費(fèi)者群體定位方面比較模糊，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品不能有效滿足消費(fèi)者的需求。對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者群體進(jìn)行細(xì)分，而后進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者群體的準(zhǔn)確定位，這不但可以比較充分的保證消費(fèi)者群體的消費(fèi)特點(diǎn)，而且還可以促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷量的增加。

[1]于硯博(2011)《房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策略研究》，天津大學(xué)碩士論文。

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