朱志輝開(kāi)封市房地產(chǎn)交易登記中心 河南開(kāi)封 475000

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房屋評(píng)估過(guò)程中無(wú)形損耗以及價(jià)值分析

朱志輝
開(kāi)封市房地產(chǎn)交易登記中心 河南開(kāi)封 475000

[摘要]在成本法所能估價(jià)的實(shí)踐過(guò)程中，主要是以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對(duì)建筑物價(jià)值產(chǎn)生的負(fù)面影響，則隱含了這樣的前提：重置成本是代表同類(lèi)建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對(duì)建筑物最有利影響之下的市場(chǎng)價(jià)格。本文對(duì)房屋估價(jià)中的無(wú)形損耗做進(jìn)一步探討，研究成本法在無(wú)形因素價(jià)值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術(shù)思路來(lái)彌補(bǔ)傳統(tǒng)成本法的不足。

[關(guān)鍵詞]房屋評(píng)估；無(wú)形損耗；價(jià)值分析

一、重置成本的經(jīng)濟(jì)含義和特點(diǎn)分析

1.重置成本（重建成本，以下統(tǒng)稱重置成本）是市場(chǎng)價(jià)值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新?tīng)顟B(tài)的房屋所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，并非絕對(duì)意義上的成本，而是房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

2.重置成本是市場(chǎng)上可以接受的公平重新建造價(jià)格。建筑物的重置成本是建造某一類(lèi)建筑物的典型成本，而非實(shí)際成本，是在正常市場(chǎng)狀況下建造該類(lèi)建筑物最可能的成本，也稱公平成本。

3.重置成本并非同類(lèi)建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價(jià)格。成本法依賴于替代原則，根據(jù)替代原理，現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)格可以由新建一個(gè)相同效用的替代品的成本來(lái)衡量。因此，重置成本是該類(lèi)建筑目前效用下的成本。但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，成本與功能效用之間并無(wú)絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如采光、通風(fēng)、朝向、平面布局主要取決于建筑設(shè)計(jì)，與其建造成本無(wú)必然關(guān)聯(lián)。

4.重置成本不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價(jià)格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本已然定數(shù)，建成后的房屋做何用途（假設(shè)該建筑具備多重用途），只是所有者對(duì)其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的成本價(jià)格并無(wú)必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地產(chǎn)估價(jià)遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價(jià)格。

5.重置成本是長(zhǎng)期均衡市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)格。成本法的價(jià)值觀具有內(nèi)向性，獨(dú)行于外部市場(chǎng)環(huán)境（包括產(chǎn)品市場(chǎng)和投資市場(chǎng)），成本法沒(méi)有考慮競(jìng)爭(zhēng)原則和供求原則，隱含了這樣的假設(shè)-長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡假設(shè)。即在運(yùn)用成本法時(shí)必須承認(rèn)估價(jià)結(jié)果的適用環(huán)境是一個(gè)處于均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、影響建筑物價(jià)值的因素和無(wú)形損耗之間的關(guān)系

由于成本法估價(jià)的思路是房地分估，價(jià)值合一，有必要將房地產(chǎn)總體價(jià)值影響因素表現(xiàn)在土地和建筑物上的作用加以區(qū)分。同時(shí)，成本法中大部分無(wú)形或非成本因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響，是以無(wú)形損耗的形式來(lái)體現(xiàn)的，所以有必要將各種因素引起的無(wú)形損耗加以區(qū)分，在估價(jià)時(shí)才能避免因素影響效果的重復(fù)計(jì)算或漏算。

1.物質(zhì)影響因素與無(wú)形損耗.影響土地價(jià)值的物質(zhì)因素包括位置、尺寸、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、植被、氣候、景色、生態(tài)和污染程度等。開(kāi)發(fā)的資源，如公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)程度等也是決定土地價(jià)值的自然影響力。影響建筑物的價(jià)值的物質(zhì)影響力則取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計(jì)與環(huán)境的適應(yīng)性和一般性。如建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、布局、設(shè)備、施工質(zhì)量和適用性，以及整體款式、造型與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)程度等。由于建筑物的功能性貶值體現(xiàn)建筑技術(shù)的提高和消費(fèi)者偏好的改變對(duì)建筑物價(jià)值造成的影響，所以以上因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響主要通過(guò)建筑物的重置成本和物質(zhì)性損耗、功能性損耗來(lái)體現(xiàn)。

2.經(jīng)濟(jì)影響因素與無(wú)形損耗.經(jīng)濟(jì)因素反映房地產(chǎn)對(duì)攝取經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性。包括供求因素、物價(jià)因素、購(gòu)買(mǎi)力水平、利率因素、政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)等，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求對(duì)房地產(chǎn)的影響上。以上經(jīng)濟(jì)因素共同作用于構(gòu)成房地產(chǎn)商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者認(rèn)為建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗應(yīng)主要反映由于外界經(jīng)濟(jì)因素的變化對(duì)建筑物價(jià)值的影響。

3.政府影響因素與無(wú)形損耗.政府因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策和市政管理等。從微觀層次上看，城市規(guī)劃中主要規(guī)定土地用途、容積率、覆蓋率等指標(biāo)，完全是作用于土地資產(chǎn)上的因素，所以，成本法中將土地用途的改變、城市規(guī)劃對(duì)土地的不利影響界定為建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗影響因素是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹＝?jīng)濟(jì)性損耗經(jīng)常被認(rèn)為是房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性在周?chē)h(huán)境變化時(shí)造成的結(jié)果，如土地用途的改變、四周房地產(chǎn)的使用不協(xié)調(diào)、道路、機(jī)場(chǎng)產(chǎn)生的塵土和噪音等，但是這種價(jià)格下降和上升的實(shí)質(zhì)是地價(jià)的變動(dòng)，而不是建筑物價(jià)值的變動(dòng)。

三、無(wú)形因素對(duì)建筑物價(jià)值的影響分析

成本法中的物質(zhì)、功能和經(jīng)濟(jì)損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現(xiàn)有成本法估價(jià)理論將各種無(wú)形或非成本因素的影響均歸結(jié)于對(duì)其重置成本的折減，則隱含了這樣的前提，即重置成本是代表物質(zhì)上的全新?tīng)顟B(tài)、同類(lèi)建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對(duì)建筑物最有利影響之下的供求平衡市場(chǎng)價(jià)格?；谏衔牡姆治觯刂贸杀靖嗟伢w現(xiàn)一種平均而非最佳狀態(tài)的價(jià)格，在房屋功能優(yōu)于一般建筑物或外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，各種無(wú)形或非成本因素的影響會(huì)在重置成本的基礎(chǔ)上增加建筑物的價(jià)值，即成本法估價(jià)中，也要考慮功能和經(jīng)濟(jì)性因素對(duì)建筑物價(jià)格的有利影響。傳統(tǒng)成本法中對(duì)無(wú)形和非成本因素價(jià)值影響處理方法具有以下不足：

1.建筑物的無(wú)形價(jià)值在成本法中得不到完整體現(xiàn)。房地產(chǎn)交易的對(duì)象是完整的房地產(chǎn)商品，商品房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵是包括其實(shí)體價(jià)值和無(wú)形價(jià)值在內(nèi)的綜合價(jià)值。按照成本法的估價(jià)原理，只有部分成本影響因素對(duì)無(wú)形價(jià)值的影響可包含在重置成本中，而大量非成本因素產(chǎn)生的建筑物無(wú)形價(jià)值，如歷史文化價(jià)值、品牌優(yōu)勢(shì)并不能得到體現(xiàn)。

2.不能準(zhǔn)確區(qū)分成本相近、功能效果迥異的建筑物之間的價(jià)格差異。假定同一地區(qū)的類(lèi)似住宅，由于設(shè)計(jì)方案的不同，其中一個(gè)缺少視覺(jué)和聲音方面的私密性、通行、進(jìn)出車(chē)庫(kù)明顯不便、通風(fēng)不好，另一個(gè)有很好的視覺(jué)和聲音方面的私密性、通行和車(chē)庫(kù)位置非常方便、通風(fēng)良好。兩處結(jié)構(gòu)重置成本基本相同，在成本法估價(jià)中對(duì)住宅一做了功能損耗調(diào)整，由于重置成本非該類(lèi)住宅在最佳功能效用下的成本，那么也無(wú)理由不對(duì)住宅更好地功能效用提出增值調(diào)整，相信消費(fèi)者能夠并且愿意接受這種價(jià)值差異。

3.不能體現(xiàn)環(huán)境因素和經(jīng)濟(jì)政策對(duì)建筑物價(jià)值的積極影響。市場(chǎng)價(jià)值原理中的環(huán)境影響原理指出：房地產(chǎn)價(jià)格受到周?chē)h(huán)境的影響，與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)價(jià)值，反之則削減價(jià)值。與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)程度在功能性損耗中既然能被作為折減建筑物價(jià)值的要素之一，同樣也應(yīng)成為增加其價(jià)值的因素之一。

參考文獻(xiàn)

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