孫本錕

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)一直是我國近年經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，同時吸納了大量農(nóng)村剩余勞動力，帶動了許多其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同增長。它的平穩(wěn)健康發(fā)展對促進就業(yè)、農(nóng)民增收、城鎮(zhèn)化建設(shè)意義重大。而以上這些目標(biāo)的實現(xiàn)離不開房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步運營，運營過程中每一個置業(yè)公司都會面臨諸如項目選地、拆遷征用、市場調(diào)研等多個環(huán)節(jié)，不同的公司因自身掌控的資源不同在項目開發(fā)時會面臨不同的問題，而有三個問題幾乎是所有公司都會遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、產(chǎn)品定位、營銷銷售。文章就這三個共性問題作出論述，以期對房產(chǎn)置業(yè)公司起到積極的參考作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 區(qū)位選擇 產(chǎn)品定位 市場營銷

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）09-282-02

這些年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支持產(chǎn)業(yè)之一，為促進我國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，促進農(nóng)民就業(yè)起了很大的作用，并且?guī)恿嗽S多其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何促進這個行業(yè)的健康發(fā)展，避免大起大落。這就需要房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步健康運營，它的運營離不開諸如項目選地、拆遷征用、市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、資金調(diào)配等問題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項目開發(fā)時會面臨不同的問題，而有幾個問題幾乎是所有公司都會遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、所開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品定位、房產(chǎn)的營銷銷售。

每個房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營都要生產(chǎn)他們的產(chǎn)品——房子，房子的建造離不開土地，開發(fā)土地選在何處是決定一個項目成敗的關(guān)鍵，是一切后續(xù)工作的基礎(chǔ)，因此可以說房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)地塊區(qū)位的選擇。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇

廣義上講，區(qū)位是指一個實體事物與其他實體事物在空間方位和距離大小的關(guān)系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者學(xué)校、醫(yī)院、商圈等與業(yè)主生活關(guān)聯(lián)度較大的事物在空間方位和距離上的關(guān)系。這里特別指出學(xué)校、商圈等事物。因為這是每位業(yè)主（房產(chǎn)所有人）買房都要考慮的問題。這些事物和業(yè)主的日常生活高度關(guān)聯(lián)，其他還有交通條件，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境和景觀度。

據(jù)上所述，我們把與房地產(chǎn)地塊關(guān)聯(lián)性較強、將來直接影響房產(chǎn)銷售的外部因素稱為非系統(tǒng)影響因素。它的狀況直接與房產(chǎn)銷售的價格、成交量密切相關(guān)。根據(jù)筆者對消費者的調(diào)查，各因素根據(jù)重要性一般依次分布如下：

1.教育因素。即附近是否有合適的小學(xué)和中學(xué)。百年大計，教育為本，這已深入國人心中，因此眾多的消費者為了后代的教育，都把周邊是否有教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學(xué)校。這就要求地產(chǎn)商在選地時要盡量靠近學(xué)校或者將學(xué)校作為將來的配套設(shè)施重點考慮。

2.交通條件。交通條件是指進出該房地產(chǎn)的方便程度?，F(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展極大地擴大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時社交的距離也在不斷擴大，因此，人們常把房產(chǎn)地塊的進出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進來）該房地產(chǎn)的交通便利程度;便捷性，表達從該房地產(chǎn)到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評價一塊地的交通條件時往往要分開考慮。

3.其他因素。這里主要指醫(yī)療服務(wù)、購物商圈、自然景觀、人文環(huán)境、市政配套等等。這些因素，這也是購房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當(dāng)然，以上因素的重要程度是相對而言的，本文的排序只是一個大致趨勢，因購房者的年齡或其他原因，不同的人群購房時對以上因素重要程度的排序也會略有不同，如老年人考慮就醫(yī)因素多，年輕人考慮教育因素多。

二、產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問題，產(chǎn)品定位是房產(chǎn)開發(fā)中十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它決定了能否在將來的銷售中取得好的業(yè)績。宏觀上要考慮地塊所在區(qū)域的地理位置、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)整體供求狀況;微觀上要考慮項目的具體位置，周邊配套、目標(biāo)客戶等。實踐證明，不論在幾級城市開發(fā)房地產(chǎn)項目，要想取得成功，沒有一個好的定位是難以實現(xiàn)的，須從產(chǎn)品定位內(nèi)容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準(zhǔn)定位。

1.產(chǎn)品定位的內(nèi)容。內(nèi)容是產(chǎn)品定位的主要部分，實質(zhì)大于形式，是產(chǎn)品定位的龍頭，包括以下幾個方面。

產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品定位的首要問題。要在市場調(diào)研，充分細分，選擇目標(biāo)客戶群基礎(chǔ)上確定本項目產(chǎn)品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經(jīng)濟適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項目小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項目整體造價密切相關(guān)，進而最終決定商品房的銷售價格。

建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風(fēng)采光、遮風(fēng)避雨、保溫取暖等對建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。

總體布局。一是區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃布局包括容積率，建筑高度，房產(chǎn)地塊內(nèi)交通設(shè)計等;二是建筑風(fēng)格與配套景觀，主要體現(xiàn)在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術(shù)處理，景觀配套等方面，是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)。

2.定位原則。經(jīng)濟適應(yīng)性原則，也就是待售房產(chǎn)在消費者看來應(yīng)有較高的性價比，這里強調(diào)是從消費者的角度看產(chǎn)品;如從企業(yè)角度出發(fā)，就要在現(xiàn)有可用資源的基礎(chǔ)上，做到收益最大化，取得良好的經(jīng)濟效益。這就要求產(chǎn)品性價比與當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入相適應(yīng)，特別是與經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費特點和消費能力相匹配，因此產(chǎn)品定位前要有精確的市場調(diào)研來保證。

限定性原則。也就是房產(chǎn)項目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規(guī)劃強制限定條件下尋找最佳產(chǎn)品方案，盡可能多地蓋出房子。

差異化原則?；ヂ?lián)網(wǎng)時代的消費者在消費上更多凸顯個性化，這就要求開發(fā)商在造房時要和周邊類似地塊項目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時，除了考慮基本的使用性外，也會評估不同樓盤所表現(xiàn)出來的個性差異，當(dāng)個性差異與其消費偏好相吻合時，就會選擇該樓盤。成功的個性化要符合實用性、明晰性、效益性等特點。

3.產(chǎn)品定位的方法策略。產(chǎn)品定位中，首先要符合國家有關(guān)該行業(yè)的政策法規(guī)，其次滿足目標(biāo)客戶群的購房需求和消費能力，將產(chǎn)品位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，最終實現(xiàn)自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項目優(yōu)勢定位、復(fù)合定位策略?？蛻粢蠖ㄎ环ā＿@是以客戶為中心的定位法，也是房地產(chǎn)企業(yè)常用的定位方法，產(chǎn)品定位時，根據(jù)所選定的目標(biāo)市場的實際需求，開發(fā)出滿足他們個性化性價比的房產(chǎn)。項目優(yōu)勢定位法。這是以供給者為出發(fā)點的定位策略，好的有創(chuàng)新性的供給能創(chuàng)造新的需求，這種現(xiàn)象在今天的互聯(lián)網(wǎng)時代屢見不鮮。以房地產(chǎn)業(yè)來說，就是要求準(zhǔn)確找到本項目比周邊同類項目的突出優(yōu)勢，并在營銷中加以放大，形成鮮明的個性，為目標(biāo)客戶創(chuàng)造出其他項目無法比擬的環(huán)境硬件方面或服務(wù)軟件方面的超額價值。復(fù)合定位法。以上兩種策略側(cè)重點不同，實際運用中也無嚴(yán)格界限，因此更多運用的是二者結(jié)合的復(fù)合定位策略。比如房地產(chǎn)項目在實現(xiàn)客戶基本預(yù)期目標(biāo)的同時，將項目本身各種優(yōu)勢因素等相結(jié)合，通過復(fù)合策略突出整體優(yōu)勢，來滿足客戶需求，激發(fā)購買欲望。

三、房地產(chǎn)市場營銷

房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品運用各種市場經(jīng)營手段賣到消費者手中的過程。出發(fā)點是人們對房地產(chǎn)的需求，它不僅指房產(chǎn)的賣出，也包括相關(guān)服務(wù)的營銷，貫穿于從拿地到房產(chǎn)賣出的全過程，內(nèi)容包括價格策略、渠道策略和促銷策略。

1.價格策略。價格是影響消費者購買行為的決定性因素之一，房地產(chǎn)價格策略的關(guān)鍵房地產(chǎn)定價的方法，常見的有成本導(dǎo)向法，需求導(dǎo)向法和競爭導(dǎo)向法。成本導(dǎo)向定價法的立足點是房產(chǎn)供給方自身的狀況，以商品房開發(fā)成本作為定價基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)期要達到的利潤和產(chǎn)生的稅費計算出商品房單價。需求導(dǎo)向定價法，以客戶需求強度及能承受價格作定價依據(jù)的一種方法。競爭導(dǎo)向定位法，以市場上同類商品房的價格作定位依據(jù)，并根據(jù)市場變化狀況和對手狀況適當(dāng)調(diào)整價格的一種方法。在實際運用中企業(yè)可根據(jù)自身實力和商品房與競爭對手的差異狀況采取領(lǐng)先對手價格或跟隨對手價格的方法。

2.房地產(chǎn)銷售渠道選擇。房地產(chǎn)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從銷售者到需求者的流通過程中所經(jīng)歷的各個環(huán)節(jié)形成的通道。渠道選擇是市場營銷組合決策的關(guān)鍵之一，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否將產(chǎn)品按預(yù)期目標(biāo)順利銷售到消費者手中，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。根據(jù)企業(yè)和消費者之間是否使用中間商，將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發(fā)企業(yè)直接將房產(chǎn)銷售給客戶，無須經(jīng)過中間商。它是優(yōu)點是開發(fā)企業(yè)控制了銷售全過程，避免了中介機構(gòu)介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調(diào)整銷售策略。缺點是開發(fā)企業(yè)難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢，市場覆蓋面不夠;直接銷售還會一定程度上影響企業(yè)的人力物力分配。一般來說，如果開發(fā)企業(yè)自身實力強;商品房優(yōu)勢明顯，市場銷售良好，供不應(yīng)求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)企業(yè)經(jīng)代理機構(gòu)轉(zhuǎn)賣至客戶手中。優(yōu)點是利于發(fā)揮中介銷售專業(yè)特長，更廣泛利用客戶資源，從而使開發(fā)企業(yè)集中精力于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。缺點是增大了建設(shè)與銷售之間的協(xié)調(diào)工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤。如果開發(fā)企業(yè)自身實力較弱，整體市場低迷，可采用此種渠道。

3.促銷策略。促銷是“促進銷售”的簡稱，房地產(chǎn)促銷是指運用各種方式方法，向消費者傳遞房產(chǎn)或服務(wù)信息，從而激發(fā)其購買欲望，促進其購買活動的過程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營業(yè)推廣。人員促銷是企業(yè)派出經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產(chǎn)品并說服其購買的過程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長期關(guān)系的特點，在房地產(chǎn)營銷活動中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊伍，要選拔熱愛本質(zhì)工作，具有熟練的業(yè)務(wù)知識，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊伍。然后按照尋找目標(biāo)客戶，接近目標(biāo)客戶，介紹及應(yīng)付異議，促成交易的一般程序開展工作。營業(yè)推廣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迅速刺激需求，擴大商品房銷售，在短期內(nèi)采取各種優(yōu)惠措施鼓勵客戶完成購買行為。具體有活動推廣、抽獎促銷、買房贈一定時期物業(yè)費等多種形式。因其都需房產(chǎn)企業(yè)人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產(chǎn)廣告。廣告是企業(yè)促銷的重要方式，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展起來。房地產(chǎn)廣告是開發(fā)企業(yè)通過一定的媒體就其商品房的優(yōu)勢特點向潛在客戶宣傳，以促進銷售的促銷方式。因房產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)廣告具有地域性強的突出特點。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標(biāo)內(nèi)容的確定，常規(guī)目標(biāo)有：宣傳整體開發(fā)項目;宣傳開發(fā)項目的優(yōu)勢、品質(zhì)特點、具體功能;發(fā)布竣工入住消息，引導(dǎo)客戶購買。在不同的建設(shè)階段，廣告的目標(biāo)也有所不同。一定時期內(nèi)房地產(chǎn)廣告應(yīng)結(jié)合市場反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點和優(yōu)勢，吸引客戶關(guān)注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關(guān)能否將內(nèi)容有效傳遞到客戶。常見媒體有網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志、電臺等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業(yè)首先應(yīng)從自身資金實力和項目規(guī)模方面考慮，其次還要考慮目標(biāo)客戶接觸使用媒體的習(xí)慣以及媒體自身的特性及發(fā)布信息的類型。（3）公共關(guān)系推廣。公共關(guān)系，是現(xiàn)代西方國家發(fā)展起來的一個新概念，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指其與公眾之間的各種聯(lián)系以及塑造自身形象的過程。正確處理公共關(guān)系對樹立企業(yè)良好形象，進而促進銷售有著積極影響。公共關(guān)系推廣常采用以下形式：參加房地產(chǎn)展銷會，重大活動及時請媒體報道，舉辦各種公益性社會活動等。進行公共關(guān)系推廣時，要注意以下原則：理解公共關(guān)系工作的滯后性，重視公共對象的廣泛性，從公眾利益出發(fā)到最終樹立企業(yè)良好形象。

房產(chǎn)置業(yè)公司的運營過程，會遇到方方面面的問題和環(huán)節(jié)，本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗就三個共性問題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。

參考文獻：

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[2] 柴強.房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù).中國人事出版社，2014

[3] 胡正明.市場營銷學(xué).山東人民出版社，2006

（作者單位：山東省地礦局機關(guān)服務(wù)中心 山東濟南 250000）

（責(zé)編：賈偉）