楊大平
摘 要:隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,人們所居住的環(huán)境正在不斷變化、發(fā)展和創(chuàng)新,因此必須有能夠提供高標準服務(wù)的物業(yè)管理與之相適應(yīng)。物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分,在改善人居環(huán)境、對于提高人民生活質(zhì)量、促進社會和諧等方面也發(fā)揮著重要作用。文章通過對大連市部分社區(qū)物業(yè)管理進行抽樣問卷調(diào)查,了解大連市物業(yè)管理的模式,分析物業(yè)管理存在的問題,提出解決大連市物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居民的矛盾,改善物業(yè)與社區(qū)居民間的關(guān)系,提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的建議以及管理模式。
關(guān)鍵詞:大連市 物業(yè)管理 物業(yè)管理模式
中圖分類號:F127 ?文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2015)09-195-02
一、物業(yè)管理的含義
“物業(yè)”一詞譯自英語property,主要是指以土地和土地上的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備設(shè)施等形式存在的不動產(chǎn){1}。
《物業(yè)管理條例》中“物業(yè)管理”是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動{2}。
物業(yè)管理是城市管理的組成部分,社區(qū)物業(yè)管理通過為居民提供優(yōu)質(zhì)、高效的有償服務(wù),而創(chuàng)造適合人居的舒適、安全、清潔、文明、和諧的環(huán)境,提高物業(yè)的價值,建立開發(fā)商的聲譽,增強其在市場經(jīng)濟中的競爭能力{3}。
物業(yè)公司的物業(yè)管理模式指企業(yè)如何運行,其管理水平可從衛(wèi)生與環(huán)保、小區(qū)治安、公共設(shè)施管理與維護、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化與和諧社區(qū)建設(shè)等方面體現(xiàn)出來。
二、大連市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
遼寧省大連市物業(yè)管理經(jīng)過多年的發(fā)展,無論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。經(jīng)調(diào)研目前全市物業(yè)管理企業(yè)有879家,物業(yè)管理從業(yè)人員達5萬多人,實施物業(yè)管理面積達10347平方公里;有87家物業(yè)管理企業(yè)通過了IS09002系列國際質(zhì)量體系認證。涌現(xiàn)了一批如中保、名流、永嘉、萬達、金環(huán)、萬科、公用等管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)管理知名企業(yè){3}。
目前,大連市物業(yè)管理企業(yè)從類型上總體可分為四類。
1.福利性類型:實施住房制度改革后,一些單位公有住房出售給了單位人或社會人,但其物業(yè)仍由原產(chǎn)權(quán)單位管理,例如潤興·鳳凰城。
2.建設(shè)和管理相分離類型:這種類型物業(yè)管理企業(yè)實行自主經(jīng)營自負盈虧。有很多是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè),例如擁有國家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)的大連億達物業(yè)管理有限公司。
3.連鎖管理類型:一些外埠物業(yè)管理企業(yè)憑借良好品牌和較強實力,他們在發(fā)展全國市場中進入大連,如深圳萬科物業(yè),金湖物業(yè)、中日合資大連吉田物業(yè)管理有限公司。
4.是由國內(nèi)外知名的酒店集團派生成立的物業(yè)管理企業(yè),例如富麗華物業(yè)。
三、大連市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題
本文通過實地調(diào)研法與問卷調(diào)查法了解大連市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況(發(fā)放問卷200份,其中有效問卷188份),目前大連市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題主要有以下幾個方面:
1.缺乏誠信。大連市的物業(yè)管理經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型階段。建立物業(yè)管理的市場主體大多在對物業(yè)管理的認識上存在不足,普遍存在業(yè)主委員會組織成立困難的情況,或成立后存在凝聚力不強、存在腐敗等現(xiàn)象,對規(guī)范物業(yè)管理尚不能充分發(fā)揮作用。企業(yè)經(jīng)營者往往只注重眼前利益,導致企業(yè)缺乏誠信,投機取巧,消費者不滿的情況比較嚴重,不利于企業(yè)長遠的發(fā)展。
在關(guān)于物業(yè)是否按照合同約定履行職責在問卷調(diào)查中的結(jié)果如下:
2.制度尚未完善。大連市人民政府于1999年12月23日公布了《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,但是由于頒布以來,關(guān)于物業(yè)管理制度的相關(guān)法律法規(guī)仍不健全,存在問題與漏洞,監(jiān)管力度不夠,物業(yè)管理企業(yè)沒有嚴格的制約標準,物業(yè)管理糾紛隨著物業(yè)管理的發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)競爭不斷涌現(xiàn),呈現(xiàn)上升趨勢,并且出現(xiàn)糾紛多樣化、當事人群體化的特點,處理相對復(fù)雜,經(jīng)調(diào)查有62%的用戶沒有聽到、看到自己所在社區(qū)有規(guī)范的物業(yè)管理制度。
3.收費制度不合理。根據(jù)調(diào)查,一些住宅小區(qū)根據(jù)物業(yè)的配套設(shè)施、環(huán)境和提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及服務(wù)質(zhì)量等因素,物業(yè)服務(wù)收費分為:特級、一級、二級、三級、四級五個等級。
在關(guān)于物業(yè)公司是否公開物業(yè)費的收取、使用情況的問卷調(diào)查中,關(guān)于物業(yè)公司是否空開賬目的結(jié)果如下:
由此可以看出業(yè)主并不了解物業(yè)費支出情況,財務(wù)透明度不高。居民對物業(yè)公司信任程度不高,消費者與物業(yè)管理企業(yè)之間存在矛盾,物業(yè)管理費收費偏低的情況及收繳率不高的情況較多存在。這給物業(yè)管理工作的開展帶來了難度,以致物業(yè)管理企業(yè)長期低成本運行,甚至長期虧損經(jīng)營,服務(wù)質(zhì)量難以提高,發(fā)展動力不足,物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到了制約也影響到了消費者自身的利益。
4.企業(yè)整體素質(zhì)不高。在市場經(jīng)濟下,物業(yè)管理企業(yè)市場化、經(jīng)濟化已經(jīng)是發(fā)展的必然趨勢。優(yōu)秀的物業(yè)管理是以專業(yè)化、社會化為特征,以科學化和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標,以健全的組織機構(gòu)、財務(wù)制度、法律體系為保障,以良好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益為最終結(jié)果的。然而目前大連市人才的缺乏已經(jīng)制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),物業(yè)企業(yè)具有大學以上學歷的人員不到40%,企業(yè)缺乏專業(yè)型人才,導致隊伍的整體素質(zhì)不高,成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。
四、大連市社區(qū)物業(yè)管理模式選擇
1.以政府為主導的老城區(qū)管理模式。大連市舊城區(qū)所占比例較小,主要分布在甘井子椒金山、甘井子、周水子、興華街4個街道,老舊建筑物占有城市19.4%的比例,人口密度高達1.25萬人/平方公里。在這些地區(qū),多數(shù)建筑年代久遠,有3個街道沒有排污和污水處理設(shè)施,近萬戶居民不通煤氣,區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、交通等服務(wù)設(shè)施欠賬嚴重。在老城區(qū)的物業(yè)管理改革中,應(yīng)該在逐步弱化政府的作用,減少政府的行政干預(yù),可以借助社區(qū)服務(wù)的優(yōu)勢,與物業(yè)管理相結(jié)合,提供有償服務(wù),拓寬經(jīng)營項目,單一固定的服務(wù)模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在消費者的需求,應(yīng)該在房屋維修、垃圾清理等基礎(chǔ)性服務(wù)之外提供更高質(zhì)量的服務(wù),促進老城區(qū)逐步實現(xiàn)自我改造。
2.“三位一體”的普通社區(qū)管理模式?!叭灰惑w”管理模式,是指街道社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司三者間各司其職、彼此依托、相互支持的新型管理模式{4}。在該管理模式中,社區(qū)居委會的基本職責是宣傳法律法規(guī)以及國家政策,維護社區(qū)成員權(quán)益,協(xié)助政府管理社區(qū)服務(wù)、社區(qū)治安、計劃生育、物業(yè)管理等工作,掌握和了解居民需求,向政府反映民意;物業(yè)管理公司主要是接受業(yè)主的委托,對區(qū)域內(nèi)樓宇及建筑配套的設(shè)施設(shè)備和公共場地進行保養(yǎng)維修,維護環(huán)境衛(wèi)生等;業(yè)主委員會的基本職責是召集業(yè)主大會會議,監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理規(guī)約的實施情況。該模式是“三主體”參與,能充分發(fā)揮房地產(chǎn)開放商與業(yè)主大會的監(jiān)督職能,強化對物業(yè)管理企業(yè)的指導,使物業(yè)管理企業(yè)更好地提供服務(wù),應(yīng)該在福佳新城、芙蓉人家、泡崖的親親美境、南關(guān)嶺的住宅區(qū)、軟件園等中檔社區(qū)實行該模式。
3.業(yè)主自治的高檔小區(qū)的管理模式。該模式是開發(fā)商組建物管公司,物管公司則將以股權(quán)形式配送給業(yè)主。在住房銷售前由開發(fā)商提供資金成立物業(yè)服務(wù)企業(yè),擁有企業(yè)的所有股份,招聘各類專門技術(shù)人員。在銷售過程中,房地產(chǎn)公司根據(jù)購房者的購買情況,將股份以不同的份額分配給購房者,使業(yè)主擁有公司的股份,成為物業(yè)公司的股東。所以該模式更適合在業(yè)主經(jīng)濟能力較強、文化水平較高的高檔小區(qū)實行,如中華名城、海昌新城、億達國際新城、萬達華府、天興新家園、星海廣場附近的星海人家、星海國寶,以及中南路附近的悅泰林里、楓合萬嘉、萬科地產(chǎn)等都是近年來大連市的高檔社區(qū),高檔消費社區(qū)逐漸增多,這要求高層次的物業(yè)管理模式與之匹配,并且在實踐的過程中不斷完善。
注釋:
{1}賈艷梅.中國城市小區(qū)物業(yè)管理模式研究[J].中國住宅設(shè)施,2009(5)
{2}丁秀娟.鹽池縣城市住它小區(qū)物業(yè)管理模式研究[J].沈陽建筑工程學院學報,2011(4)
{3}中國政府大連門戶網(wǎng)站
{4}蔣秋霞.城市社區(qū)“三位一體”管理模式的優(yōu)化探索[J],2010(12)
參考文獻:
[1] 李大業(yè).沈陽方圓大廈物業(yè)管理有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[J].住宅產(chǎn)業(yè),2010(5)
[2] 鄭生權(quán).小城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化二者互動發(fā)展研究[M].中國人民出版社,2010
(作者單位:大連育明高中二年二班 遼寧大連 116000)
(責編:若佳)