白東旭

摘要：隨著社會改革的不斷深入，商品拍賣也成為市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵，并在市場發(fā)展中發(fā)揮出了重大的作用，尤其是近些年拍賣產(chǎn)品的種類不斷增加，更有很多房地產(chǎn)企業(yè)參與到拍賣當中，而對房地產(chǎn)拍賣底價的評估也成為房地產(chǎn)拍賣的關(guān)鍵，因此，相關(guān)的會計人員必須盡職盡責做好拍賣底價的評估工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 拍賣底價 評估

前言

拍賣的房地產(chǎn)項目與正常的商品房之間有著很大的區(qū)別，近些年房地產(chǎn)項目的拍賣發(fā)展越來越快，相互之間的差異性也越來越大，其中拍賣底價的評估是正常房地產(chǎn)出售所不具備的，而且，拍賣底價的評估對房地產(chǎn)的拍賣具有至關(guān)重要的影響，下面進行詳細的分析。

一、房地產(chǎn)拍賣底價評估報告應(yīng)遵循的原則

房地產(chǎn)拍賣過程中，底價評估報告極為關(guān)鍵，而且，會計人員在對房地產(chǎn)拍賣底價評估報告擬定的過程中，其合理性將直接影響著房地產(chǎn)拍賣底價評估的有效性，因此，會計工作人員在擬定房地產(chǎn)拍賣底價評估報告的過程中，需遵循著以下幾方面原則。①房地產(chǎn)拍賣的底價不允許隨意更改；②房地產(chǎn)拍賣底價的確定，需要由專業(yè)的法定房地產(chǎn)評估機構(gòu)來完成，而且，在這個過程中要求評估人員需嚴格按照法定程序進行；③評估機構(gòu)人員應(yīng)充分掌握房地產(chǎn)拍賣底價對房地產(chǎn)整個拍賣過程的重要性，不僅僅是作為起拍價的重要依據(jù)，更是房地產(chǎn)確定保留價的重要依據(jù)；④房地產(chǎn)拍賣底價也是房地產(chǎn)的抵債價，如在房地產(chǎn)拍賣過程不成交的情況下，應(yīng)按照以物抵債的方式進行，而在這時房地產(chǎn)拍賣底價將按照法院執(zhí)行作為抵債價。

二、房地產(chǎn)拍賣底價評估分析

在科技迅速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也極為迅速，而且，房地產(chǎn)拍賣過程中，為確保給企業(yè)更大的利潤，應(yīng)對拍賣的房地產(chǎn)底價進行評估，這也是作為房地產(chǎn)拍賣企業(yè)會計人員必須重視的工作。房地產(chǎn)拍賣底價的評估需要按照相關(guān)的流程進行，同時，還要結(jié)合房地產(chǎn)的實際情況以及市場發(fā)展情況等各項因素進行分析，才更有利于提升房地產(chǎn)拍賣底價評估的有效性，以下主要從房地產(chǎn)拍賣底價評估過程中需要做的工作展開分析，希望可以給相關(guān)部門以及人員提供定的幫助。

（一）確定房地產(chǎn)拍賣的標準價格

房地產(chǎn)在進行拍賣的過程中，首先要做的就是要確定房地產(chǎn)拍賣的標準價格。所謂標準價格主要是在對房地產(chǎn)評估的過程中，在不考慮拍賣過程中受到其他因素影響的正常交易下，房地產(chǎn)所實現(xiàn)的價格，也可以將其稱之為市場價格。房地產(chǎn)市場價格的評估對整個拍賣底價評估有著極大的影響，更是占有舉足輕重的地位，在對房地產(chǎn)市場價格進行評估的過程中，應(yīng)基于房地產(chǎn)現(xiàn)行市場供求狀況分析的基礎(chǔ)上，充分考慮到各種可能影響到房地產(chǎn)市場價格的因素，例如，環(huán)境、用途、裝置、地理位置、結(jié)構(gòu)、裝修以及相關(guān)的配套設(shè)施等，而且，評估中也應(yīng)合理運用先進的評估理論，這樣才能滿足市場的發(fā)展需求，例如，成本法、收益法、市場比較法等，這也是作為一名房地產(chǎn)拍賣底價評估會計人員必須要掌握的技能。另外，房地產(chǎn)拍賣標準價格的確定還應(yīng)考慮到些客觀的條件，并結(jié)合實際的情況來確定出合理、客觀的價格，為房地產(chǎn)拍賣底價評估工作打下夯實的基礎(chǔ)。

（二）拍賣房地產(chǎn)項目的變現(xiàn)系數(shù)

房地產(chǎn)變現(xiàn)系數(shù)主要指的是拍賣的房地產(chǎn)項目所能變現(xiàn)的程度，通過大量的實踐證明，房地產(chǎn)項目變現(xiàn)系數(shù)主要與以下兩方面因素有著直接的關(guān)系。①與拍賣房地產(chǎn)項目的額度大小有著直接的聯(lián)系，額度越大所能變現(xiàn)的能力就越小，這也與競投人次性能夠拿出多少現(xiàn)金有著定的關(guān)系，例如，房地產(chǎn)拍賣在幾千萬甚至是過億的情況下，價格雖然很誘人，但是能夠次性拿出這么多現(xiàn)金的人卻是少之又少，而能夠競投這類的房地產(chǎn)的參與者也極少；相反，如何所拍賣的房地產(chǎn)額度僅有幾十萬甚至是幾萬的話，即使利差再小，能夠參與競投的人數(shù)也會有很多，這也是拍賣房地產(chǎn)項目變現(xiàn)系數(shù)與項目額度大小有著直接關(guān)系的主要原因。

②拍賣房地產(chǎn)項目的用途。我們都了解拍賣的房地產(chǎn)的價格以及用途多種多樣，尤其是房地產(chǎn)的使用途徑更是有所不同，而這也將房地產(chǎn)變現(xiàn)系數(shù)有著極大的關(guān)系?，F(xiàn)階段拍賣的房地產(chǎn)項目用途較為繁多，如，寫字樓、別墅、商業(yè)網(wǎng)點、倉庫、廠房、加油站、賓館、綜合樓、住宅等，房地產(chǎn)也會根據(jù)使用性質(zhì)的不同，涉足的購買人范圍也有所不同，通常情況下，房地產(chǎn)拍賣用于商業(yè)網(wǎng)點以及住宅的購買人范圍比較廣，而且，住宅是人們?nèi)粘Ｉ钪卸夹枰?，也是種硬性需求的特殊產(chǎn)品，很多經(jīng)商的人員也正是因為看到這點才大量的收購房地產(chǎn)。而主要以倉庫、廠房等用途為主的房地產(chǎn)，相對來說需求量較少，由于使用范圍比較窄，對這類房地產(chǎn)競拍的人員也相對較少，變現(xiàn)能力相對較差。

（三）排斥率的確定

排斥率是對房地產(chǎn)拍賣底價評估有著直接影響的因素，而且，會計人員在對房地產(chǎn)拍賣底價評估的過程中，必須要充分考慮到排斥率對房地產(chǎn)拍賣底價的影響。拍賣的房地產(chǎn)項目與正常的商品房有著很大的區(qū)別，拍賣的房地產(chǎn)并沒有開發(fā)企業(yè)出售時的明碼標價，更沒有售后的質(zhì)量保證以及相應(yīng)的承諾服務(wù)等，也就是說，拍賣的房地產(chǎn)并不能給客戶提供可靠的售后保障。另外，拍賣的房地產(chǎn)所能交代說明的只有房地產(chǎn)使用的現(xiàn)實狀況，并不會給出明確的售后服務(wù)，這無疑給競拍人帶來定的排斥心理，競拍人要考慮到房地產(chǎn)的使用是否正常、是否存在安全隱患、是否存在質(zhì)量問題、是否存在一些后遺癥、在使用后是否會受到無關(guān)人員干擾等，競拍人也將會根據(jù)這些因素來對房地產(chǎn)進行競拍，從而也就造成房地產(chǎn)拍賣過程中形成不同程度的排斥心理。

通過大量的實踐來分析，房地產(chǎn)競拍底價評估受到排斥率的影響，因此，會計人員要提升房地產(chǎn)拍賣底價評估的有效性、合理性，則需要工作人員確定排斥率。首先，會計人員應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)實際情況，是否是半成品等，主要根據(jù)房地產(chǎn)的各項手續(xù)的齊全性、產(chǎn)權(quán)明晰等，這樣對降低競拍者的排斥心理有著定的幫助，同時，還要對配套設(shè)施的全面性進行分析，主要從電、水、電視、供熱、電話終端等方面進行分析，而且，由于很多競拍者都要求追加投資，這時會計人員就應(yīng)考慮到拍賣的房地產(chǎn)能夠進行按揭貸款，消除一些競拍者對房地產(chǎn)是否能夠貸款的顧慮。其次，會計人員應(yīng)對拍賣房地產(chǎn)的相鄰關(guān)系進行全面的調(diào)查，主要是相鄰房產(chǎn)使用人對房地產(chǎn)的使用、占有、收益等情況，而且，要分析相互之間是否存在定的限制，相互之間發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系等，這些都將給競拍人的排斥率帶來定的影響。因此，房地產(chǎn)拍賣底價的評估過程中，會計人員必須考慮周全。

（四）確定扣除的價格

房地產(chǎn)在拍賣的過程中，扣除的價格主要是要比正常交易所得的額外要付出的費用，需要按照實際的情況進行計算，主要包括拍賣傭金等。一般情況下拍賣傭金主要根據(jù)拍賣房地產(chǎn)成交價的

定比例進行提取，而且，在這個過程中需要嚴格按照規(guī)范要求進行操作，正常情況下拍賣的傭金不會超過成交價的5%，并根據(jù)實際的情況，可以向拍賣房地產(chǎn)雙方所要相應(yīng)的傭金，這樣才能確定房地產(chǎn)拍賣的扣除價格。

（五）拍賣底價的確定

通過以上的分析，房地產(chǎn)拍賣過程中，需要對其底價進行評估，而這也是房地產(chǎn)拍賣會計必須要重視的問題，而且，結(jié)合以上的分析來看，房地產(chǎn)拍賣底價的評估，應(yīng)嚴格按照相應(yīng)的流程和各項規(guī)范要求進行底價的評估。以往房地產(chǎn)拍賣底價評估過程中，經(jīng)常會根據(jù)拍賣底價評估公式進行套用，經(jīng)常會忽略實際的情況，這是現(xiàn)階段會計人員進行房地產(chǎn)拍賣底價評估最大的問題，必須要正視起來，不僅要根據(jù)公式進行計算，同時也要根據(jù)房地產(chǎn)拍賣的實際情況展開全面的分析，以此來確定房地產(chǎn)拍賣的底價，提升拍賣底價評估的合理性，這樣才能得到企業(yè)的認可，才更有利于企業(yè)的發(fā)展。

三、總結(jié)

總的來說，房地產(chǎn)拍賣過程中，會計工作人員必須做好拍賣底價的評估工作，進而能夠確保房地產(chǎn)拍賣的有效性，而且，其中很多數(shù)據(jù)也能夠給競拍人提供定的幫助，更有助于促進房地產(chǎn)拍賣的順利進行。