韓 豪

（萊蒙國際集團(tuán)，廣東 深圳 518000）

房地產(chǎn)行業(yè)從一開始，就跟銀行上了同一輛戰(zhàn)車。深圳1987年的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)第一拍，是有著給公共建設(shè)融資的初衷的。中國的房地產(chǎn)行業(yè)的相比于很多行業(yè)，其市場(chǎng)化程度是比較深的；而中國的銀行業(yè)相比于很多行業(yè)，其市場(chǎng)化程度是比較淺的。一深一淺之間，房地產(chǎn)行業(yè)的很多行為逐漸地具備了銀行業(yè)的色彩，承擔(dān)起了銀行業(yè)的部分屬性和功能，使得自身漸漸具備了“二銀行”的形象。本文作一膚淺的探討。

一、房?jī)r(jià)變動(dòng)和利率變動(dòng)的分析

雖然房地產(chǎn)價(jià)格沒有納入CPI的考察序列，但是毫無疑問，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)于有產(chǎn)階層的消費(fèi)行為的鼓勵(lì)效應(yīng)或者抑制效應(yīng)，毫不亞于CPI變動(dòng)對(duì)于這一階層消費(fèi)傾向的鼓勵(lì)或者壓抑。具體說來，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房產(chǎn)所有者的賬面資產(chǎn)隨之水漲船高，他們清晰地看到自己在資產(chǎn)升值的盛宴派對(duì)上有了入場(chǎng)券，如同他們看到自己的錢包正在懷孕式地鼓脹，他們的消費(fèi)信心得到大大鼓舞，不管是現(xiàn)金消費(fèi)還是借貸消費(fèi)，都會(huì)有所增長。反之，如果房?jī)r(jià)下跌，他們的資產(chǎn)價(jià)格縮水，消費(fèi)信心受到抑制。

隨著房?jī)r(jià)的上漲，消費(fèi)者被上述資產(chǎn)升值預(yù)期打動(dòng)，買漲不買跌的規(guī)律點(diǎn)燃了他們持續(xù)購房房產(chǎn)的行為，越漲越買，市場(chǎng)預(yù)期向好，開發(fā)商將爭(zhēng)先恐后地加大獲取土地的積極性，而作為土地市場(chǎng)唯一供應(yīng)方的地方政府，也將積極的通過三通一平、四通一平、五通一平等簡(jiǎn)單的投資，將更多原本不存在于交易市場(chǎng)中的“生地”變成可供出售的“熟地”，將不流動(dòng)的耕地變成可流動(dòng)的建設(shè)用地，將沒有市場(chǎng)交易價(jià)格的荒地變成可以加價(jià)轉(zhuǎn)讓的各類用地。隨著投放到市場(chǎng)中的可供交易之物的增加，這就造成了銀行的信貸資源更為稀缺，反映到利率上，就是上浮。省略中間的傳導(dǎo)機(jī)制，從起點(diǎn)和終點(diǎn)來看，房?jī)r(jià)上漲，將給利率帶來上漲動(dòng)力，并最終以不同的形式（包括合法的利率，以及不合法的灰色交易費(fèi)用對(duì)實(shí)際利率的影響）推動(dòng)資金使用成本（利率）上漲；房?jī)r(jià)下跌，將造成資金使用成本（利率）下降?？梢哉f，房?jī)r(jià)成了利率的影子，是影子利率，與利率同方向震動(dòng)，以一種低調(diào)的不容易被發(fā)現(xiàn)的方式。

二、房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)社會(huì)資源資本化的影響

舉一個(gè)深圳周邊的例子，惠州的大亞灣一直是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)具有指標(biāo)性的區(qū)域。2010年，碧桂園集團(tuán)在大亞灣旁邊獲取了1000畝左右的建設(shè)用地，建設(shè)“碧桂園十里銀灘”項(xiàng)目，主要客戶來源于深圳。該部分建設(shè)用地基本上是海邊的耕地及沙灘構(gòu)成，之前并不存在與交易市場(chǎng)上。2011年，碧桂園開盤當(dāng)天銷售額超過30億元、2012年再次開盤當(dāng)天銷售額超過20億元。這種銷售業(yè)績(jī)極大地刺激了房地產(chǎn)界，華潤置地，隨后在碧桂園的旁邊獲取了2000畝地，建設(shè)“華潤小徑灣”海景度假項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積270萬平方米，總投資額超過150億元。按照每套海景房60平米計(jì)算，“華潤小徑灣”約有4.5萬套房子，可供9萬人居住或者度假，相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)中小城鎮(zhèn)的規(guī)模。在他們的附近，更多的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目正在開工或者已經(jīng)開始銷售，“富力世貿(mào)威尼斯灣”項(xiàng)目總供應(yīng)量約10萬套，“中航元嶼海”項(xiàng)目總供應(yīng)量約1萬套，“金融街巽寮灣”項(xiàng)目總供應(yīng)量約6萬套，“萬科雙月灣”項(xiàng)目總供應(yīng)量約2萬套，其他還有更多項(xiàng)目，整個(gè)惠州幾十公里的海岸線上一下子冒出了三四十萬套房子，可以說是三五年內(nèi)就從零開始建起了一個(gè)中等規(guī)模的城市，可供100萬人度假或者居住。這是城鎮(zhèn)化的一個(gè)狂飆突進(jìn)的實(shí)例，就發(fā)生在深圳的耳邊?；葜葸@幾十公里的海岸線，此前可以說是處于農(nóng)業(yè)社會(huì)階段，大多數(shù)當(dāng)?shù)厝诉€在靠種水稻和出海捕魚過日子，一夜之間，隨著挖掘機(jī)的到來和樓盤圍墻廣告的豎起，這塊土地值錢了，水稻換成了水泥，以前，他們靠水稻產(chǎn)量給GDP做貢獻(xiàn)，現(xiàn)在，靠房地產(chǎn)開工量和銷售量給GDP做貢獻(xiàn)，兩者不可同日而語。一個(gè)是海邊耕地平整后出售給開發(fā)商的事件，也即國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事件，開發(fā)商以土地作抵押、通過銀行借貸吞進(jìn)了大量的M2，另一個(gè)是房子開始銷售后，購房者通過按揭貸款購房的事件，也吞進(jìn)了比上一個(gè)M2數(shù)量更大的M2，如此累加，一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程，大大地推動(dòng)了M2的滾動(dòng)發(fā)展?？梢哉f，房地產(chǎn)的推進(jìn)，極大地?cái)U(kuò)充了土地資本化的地域，極快地加速了土地資本化的速度，極大地帶動(dòng)了社會(huì)資本當(dāng)量的增加，其增量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挖煤挖礦所帶來的社會(huì)資本當(dāng)量的增加；“用土地搞生產(chǎn)”和“用土地搞建設(shè)”，是農(nóng)業(yè)社會(huì)和現(xiàn)代社會(huì)最大的區(qū)別之一，而這一切的根源，將可以追溯到房?jī)r(jià)上漲這個(gè)事件。房間變動(dòng)對(duì)社會(huì)沉睡資源進(jìn)入資本化狀態(tài)，起到了不可低估的作用。銀行本應(yīng)當(dāng)是地球資源資本化的推手，但是，在房?jī)r(jià)上漲的交響曲下，房地產(chǎn)行業(yè)成了比銀行更積極的地球資源資本化的推手。也就是說，在目前國內(nèi)的銀行業(yè)略顯略顯保守的環(huán)境下，“房地產(chǎn)比銀行更銀行”。

三、房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)貨幣流動(dòng)性的影響

房?jī)r(jià)的變動(dòng)，影響到貨幣的流動(dòng)速度。房?jī)r(jià)上漲越多，意味著一個(gè)家庭被凍結(jié)的現(xiàn)金及未來收入越多，那么這個(gè)家庭用于當(dāng)前消費(fèi)的資金就相應(yīng)受到約束。將考察范圍放大，也就是說，隨著房?jī)r(jià)的上漲，社會(huì)上的現(xiàn)金及銀行系統(tǒng)里的信貸資金將更加集中在開發(fā)商手中，而開發(fā)商的投資屬性高于消費(fèi)屬性，也就是說，社會(huì)上的現(xiàn)金及銀行系統(tǒng)里的信貸資金將更大比例地在投資環(huán)節(jié)循環(huán)，而不是在消費(fèi)環(huán)節(jié)循環(huán)。投資性貨幣的流通速度通常情況下是大于消費(fèi)性貨幣的流通速度的，所以，房?jī)r(jià)的變動(dòng)，經(jīng)過傳導(dǎo)，將細(xì)微地影響到貨幣的流通速度。在銀行系統(tǒng)，利率的變動(dòng)，直接地影響到貨幣的流通速度。從效果上來考察，房?jī)r(jià)的變動(dòng)和利率的變動(dòng)一樣，都具備了影響貨幣流通速度的能力。

假設(shè)社會(huì)上只有兩種投資方式：儲(chǔ)蓄，或者購房。手握現(xiàn)金的人，可以選擇將現(xiàn)金放到銀行生息或者購房升值。再加上一個(gè)共同的前提條件，假設(shè)銀行利率是正的，房產(chǎn)價(jià)格是上升的。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲的速率實(shí)際上相當(dāng)于銀行資金的利率，如果房?jī)r(jià)漲速高于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金從銀行抽出，放到房地產(chǎn)上去；如果房?jī)r(jià)漲速低于銀行利率，那么理性的選擇就是把資金留在銀行，等待生息?？梢钥吹?，房子已經(jīng)變成了一個(gè)可以生息的工具，類金融產(chǎn)品；而房地產(chǎn)行業(yè)也幾乎變成了一個(gè)大型的銀行，與其他傳統(tǒng)的銀行一起，公開地在市場(chǎng)上競(jìng)逐資金的流向、號(hào)召資金的跟隨，競(jìng)爭(zhēng)的方式就是房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度和利率水平的比較。從這個(gè)角度俯瞰，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是中國最大的一家銀行——分行遍及全國各地、客戶遍布全國人民。

四、小結(jié)

以上粗略分析給我們帶來的啟示就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國的存在方式，已經(jīng)有了“二銀行”的特征。房地產(chǎn)和銀行行業(yè)的滲透和重疊的陰影面積，大大超越了其他行業(yè)。

在目前利率形成機(jī)制市場(chǎng)化的大趨勢(shì)下，金融公共政策制定者不得不把房地產(chǎn)這個(gè)龐然大物當(dāng)作一個(gè)重要變量去考量，房?jī)r(jià)漲跌包裹了利率變動(dòng)，既能以自身漲跌去影響實(shí)際利率，也能被實(shí)際利率所影響。房地產(chǎn)就像一頭大象，反應(yīng)也許遲鈍，但是分量卻足夠影響森林。