張嵐

市場(chǎng)流行“風(fēng)口處豬也能上天”。當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)轉(zhuǎn)向時(shí)，業(yè)內(nèi)人士該遵循的是“信息對(duì)稱”原則，繼而依據(jù)勢(shì)能策動(dòng)自己的職涯方位。

APEX RECRUITER（派思咨詢）近期發(fā)布了2015地產(chǎn)行業(yè)人才流動(dòng)與薪酬調(diào)研報(bào)告。該報(bào)告基于5000多名地產(chǎn)人才的信息和數(shù)據(jù)的坐標(biāo)分析，試圖研究性別、婚姻、工作地點(diǎn)、教育程度、城市類別、英語(yǔ)能力、海外工作經(jīng)歷、公司性質(zhì)、職能領(lǐng)域等各個(gè)不同變量與人才流動(dòng)、薪酬期望等方面的關(guān)系。以此報(bào)告為基礎(chǔ)，筆者就當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)兩大熱門(mén)職能板塊，項(xiàng)目工程與市場(chǎng)營(yíng)銷中的人才現(xiàn)狀與期望進(jìn)行了深度解讀，希望能給該領(lǐng)域開(kāi)發(fā)商人才發(fā)展與保留提供一定的指導(dǎo)意義。

工程項(xiàng)目與市場(chǎng)營(yíng)銷職能板塊人才現(xiàn)狀

2003年，第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在長(zhǎng)春拔地而起，預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始在中國(guó)嶄露頭角。進(jìn)入2010年后，受中國(guó)房地產(chǎn)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。西方商業(yè)地產(chǎn)興起于上世紀(jì)六七十年代，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展才趨于穩(wěn)定成熟。而在短短十幾年時(shí)間里，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走過(guò)了西方二十到三十年的發(fā)展歷程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市非住宅總量將達(dá)5.64億平方米，商業(yè)地產(chǎn)依然處于規(guī)模擴(kuò)張階段。

從2013年開(kāi)始，政策收緊導(dǎo)致北上廣深可開(kāi)發(fā)的地塊趨于飽和，伴隨一線城市的還有生活成本升高，空氣質(zhì)量變差等，許多擁有優(yōu)秀職業(yè)背景的商業(yè)地產(chǎn)中層管理人員開(kāi)始選擇逃離北上廣深，舉家回歸家鄉(xiāng)所在的二、三線城市。這表明30-50歲這個(gè)年齡層的社會(huì)中堅(jiān)力量對(duì)于選擇工作生活等方面，都回歸到了更為理性的狀態(tài)。這樣的比例還在上升，越來(lái)越多的經(jīng)理人發(fā)現(xiàn)一線城市機(jī)會(huì)大大減少，反而二、三線城市更容易創(chuàng)造績(jī)效、提升價(jià)值。

川籍工程管理候選人宋先生近15年一直在上海工作，管理了多個(gè)知名工業(yè)商業(yè)項(xiàng)目。隨著年齡增長(zhǎng)也伴隨一線城市項(xiàng)目減少，同時(shí)，國(guó)際開(kāi)發(fā)商客戶也開(kāi)始了在如四川等省二、三線城市的布局，且由于客戶

對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的要求較高，當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目經(jīng)理很難滿足要求，于是宋先生通過(guò)咨詢機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商搭上了手，他憑借自己出色的表現(xiàn)，擊敗多位候選人最終入職。由于宋先生的家人都在四川，所以他的工作穩(wěn)定性高，也做出了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。

經(jīng)理人返鄉(xiāng)是人才趨向穩(wěn)定的一種表現(xiàn)。但是透過(guò)數(shù)據(jù)顯示，仍然只有不足20%的人選擇在一家單位做滿5年或以上再做職業(yè)選擇。相比于北美歐洲失業(yè)率居高不下、即使名校畢業(yè)生都很難找到工作的情況，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)率高、穩(wěn)定性差是普遍現(xiàn)狀；無(wú)晉升空間、與直線上級(jí)不合、離家太遠(yuǎn)、薪酬偏低、家庭原因等都能造成員工離職。另外，部分中高層管理者近兩年選擇離職創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)科副總裁毛大慶和世茂副總裁蔡雪梅的離職，是地產(chǎn)行業(yè)人才動(dòng)蕩中最受關(guān)注的事件。改革開(kāi)放三十多年，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，所有城市幾乎都能看到大片圈起來(lái)正在施工的工地，但是很多經(jīng)理人已經(jīng)著眼于未來(lái)。“等這些地都開(kāi)發(fā)完了，地產(chǎn)人要做什么呢？”離職創(chuàng)業(yè)是一種現(xiàn)象，也可能會(huì)成為一種趨勢(shì)。但是總體而言，隨著市場(chǎng)環(huán)境成熟、就業(yè)選擇理智，中國(guó)員工的穩(wěn)定性也會(huì)不斷提升。

項(xiàng)目工程

在未來(lái)的地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，一線城市以北上廣為例：商業(yè)和住宅業(yè)態(tài)已基本飽和。項(xiàng)目未來(lái)多數(shù)以改造項(xiàng)目、收購(gòu)項(xiàng)目及后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主。多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把重心轉(zhuǎn)向二、三、四線城市。未來(lái)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)將更多地向工業(yè)地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈項(xiàng)目、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅、產(chǎn)業(yè)園靠攏。由于前期地產(chǎn)迅速發(fā)展和大量需求所導(dǎo)致的目前市場(chǎng)上的地產(chǎn)從業(yè)人員驟增，大量地產(chǎn)從業(yè)人員未來(lái)將面臨更加激烈的淘汰機(jī)制。僧多粥少的現(xiàn)象，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可選擇的質(zhì)量要求越來(lái)越高。

而地產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的陣痛也是必然的。大量的中小型企業(yè)因現(xiàn)金流及無(wú)后續(xù)的項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展被淘汰。以某一線外資開(kāi)發(fā)商為例，項(xiàng)目工程人員的招聘條件是：有作為工作語(yǔ)言的英文基礎(chǔ)，完整的項(xiàng)目操作經(jīng)歷，較強(qiáng)的綜合素質(zhì)。穩(wěn)定程度是客戶選擇職業(yè)經(jīng)理人的必要硬性要求，僅英語(yǔ)一項(xiàng)就可淘汰掉70%的工程從業(yè)人員。工程項(xiàng)目雙語(yǔ)人才薪酬明顯高于其他同等崗位，但穩(wěn)定性弱。外資港資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在華發(fā)展良好的并不多，一些項(xiàng)目周期超長(zhǎng)有囤地之嫌，或者水土不服不接地氣；企業(yè)高薪挖人卻難留人。通常挖到的雙語(yǔ)候選人拿著很高的薪酬興奮地工作3-6個(gè)月后才發(fā)現(xiàn)，即便主動(dòng)適應(yīng)磨合，外國(guó)老板的決定還是很難適應(yīng)國(guó)情并且很難改變，跳槽不可避免。

但同樣，這對(duì)港澳臺(tái)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)都是一個(gè)很好的契機(jī)。港澳臺(tái)地產(chǎn)未來(lái)空間對(duì)于資深地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展局限性越來(lái)越大，很多優(yōu)秀商業(yè)背景的職業(yè)經(jīng)理人選擇從港澳臺(tái)來(lái)大陸長(zhǎng)期發(fā)展，期望對(duì)自己的職業(yè)生涯有一個(gè)更好的規(guī)劃。歐陽(yáng)先生，香港人，從事地產(chǎn)零售及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程三十多年，對(duì)項(xiàng)目的前期商業(yè)策劃定位、動(dòng)線設(shè)計(jì)、項(xiàng)目整改、招商及營(yíng)運(yùn)管理等均具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是在港臺(tái)及東南亞并沒(méi)有合適的工作機(jī)會(huì)。而在這種供需不平衡以及招聘兩端信息的嚴(yán)重不對(duì)等的情況下，歐陽(yáng)先生最終選擇進(jìn)入大陸長(zhǎng)三角一家大型的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。

以項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)、總經(jīng)理三個(gè)級(jí)別來(lái)看，級(jí)別的高低與流動(dòng)率成反比。40%以上的總經(jīng)理級(jí)候選人較看中與企業(yè)的契合度、認(rèn)可度、項(xiàng)目的知名度以及年終的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，項(xiàng)目經(jīng)理是三個(gè)級(jí)別流動(dòng)最高的人群，80%以上的候選人會(huì)被更高的薪資及平臺(tái)吸引跳槽；另外，北上廣一線城市的工程人員流動(dòng)率相對(duì)來(lái)說(shuō)大一些，因地產(chǎn)公司總部地址多集中在一線城市，客戶的選擇性較多，只有20%-30%的人群愿意考慮到家鄉(xiāng)以外的城市發(fā)展。穩(wěn)定程度高的中層管理層，大部分從基層崗位逐步成長(zhǎng)來(lái)的，他們能夠認(rèn)同企業(yè)的文化和管理模式，并看好公司的發(fā)展前景，同時(shí)也得到公司的認(rèn)可，得到持續(xù)的晉升機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。

市場(chǎng)營(yíng)銷

住宅地產(chǎn)營(yíng)銷人員各個(gè)級(jí)別職業(yè)經(jīng)理人的薪資明顯高于商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷人員，尤其是中高層職業(yè)經(jīng)理人。但受地產(chǎn)大環(huán)境影響，住宅地產(chǎn)銷售方向職業(yè)經(jīng)理人傾向于轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)的銷售，房地產(chǎn)銷售代理公司營(yíng)銷職業(yè)經(jīng)理人傾向轉(zhuǎn)向甲方開(kāi)發(fā)商，普遍不太看好代理公司的前景。住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方向職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣，然而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)推廣人員的素質(zhì)要求較高。受市場(chǎng)環(huán)境影響，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目由自持轉(zhuǎn)銷售，商業(yè)方向營(yíng)銷企劃的候選人比較注重企業(yè)的項(xiàng)目是否是自持項(xiàng)目，市場(chǎng)推廣方向職業(yè)經(jīng)理人流動(dòng)性較大。

外資商業(yè)地產(chǎn)公司出身的市場(chǎng)推廣高層候選人傾

向于選擇外資企業(yè)或知名標(biāo)桿國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公司（華潤(rùn)、中糧等），不傾向于民營(yíng)企業(yè)。住宅營(yíng)銷方向及商業(yè)地產(chǎn)企劃方向各級(jí)別的薪資沒(méi)有太大的變動(dòng)，薪資水平根據(jù)企業(yè)薪資架構(gòu)而定。整體而言，甲方薪資水平明顯高于乙方。

互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷O2O人才的小規(guī)模涌入，是地產(chǎn)行業(yè)的人才需求的又一個(gè)新氣象。近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)的熱潮正在席卷各行各業(yè)，唯有傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)，與互聯(lián)網(wǎng)一直找不到非常恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)合方式。但是隨著電商的擴(kuò)張，移動(dòng)平臺(tái)普及，大眾社交媒體觀念的形成，地產(chǎn)行業(yè)O2O萌芽的條件已經(jīng)成熟。2014年，在萬(wàn)科工作了20年的副總裁肖莉跳槽到房多多，被認(rèn)為是房地產(chǎn)向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。傳統(tǒng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、媒體戰(zhàn)略已經(jīng)不能滿足開(kāi)發(fā)商的需求。潘石屹的SOHO中國(guó)在2月1日推出兩個(gè)房地產(chǎn)O2O項(xiàng)目，其業(yè)務(wù)模式簡(jiǎn)化了中間環(huán)節(jié)、銷售、支付等，均會(huì)由線下轉(zhuǎn)向線上。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷從業(yè)人員正面臨外部O2O人才的強(qiáng)烈沖擊。

電子商務(wù)的興起也帶動(dòng)了整個(gè)商業(yè)的發(fā)展；某全國(guó)性一線大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，旗下商業(yè)項(xiàng)目及商貿(mào)城項(xiàng)目眾多，隨著目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，開(kāi)始著力搭建O2O的電子商務(wù)平臺(tái)，因目前地產(chǎn)的O2O的平臺(tái)多數(shù)還處于初期，企業(yè)將候選人尋訪重心放在互聯(lián)網(wǎng)BAT（百度、阿里巴巴、騰訊）等知名電商品牌來(lái)挖腳合適的候選人，搭建屬于自己的電商平臺(tái)，有利于實(shí)現(xiàn)線上線下的整合，最大化地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。

針對(duì)大環(huán)境下人才現(xiàn)狀和趨勢(shì)，如何招聘留住人才，應(yīng)是地產(chǎn)企業(yè)HR最緊迫的工作，筆者從專業(yè)的角度提供幾點(diǎn)建議：

無(wú)論是招聘階段還是非招聘階段，為做到有備無(wú)患，HR都需要有超前的人才儲(chǔ)備和人力資源規(guī)劃理念；尤其在工程項(xiàng)目完工之際，由于各種各樣的原因，企業(yè)經(jīng)理人流動(dòng)率劇增，沒(méi)有足夠人才儲(chǔ)備的HR面對(duì)大量的跳槽辭職很可能會(huì)束手無(wú)策。

從招聘角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該靈活對(duì)待人才，不僅要關(guān)注同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也要以正確的態(tài)度面對(duì)來(lái)自乙方公司和總包單位的人才。人才的背景很重要，但人才的素質(zhì)同樣重要。企業(yè)應(yīng)該多方位吸收同專業(yè)但不一定同職位的人才，全面掌控，不要因受限于某一因素而錯(cuò)過(guò)合適的人才。

人才流動(dòng)過(guò)快也會(huì)導(dǎo)致工作銜接出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)內(nèi)部商業(yè)機(jī)密和規(guī)范化管理將造成一定的損失。但房地產(chǎn)企業(yè)每年10%-25%的人才流動(dòng)是正?，F(xiàn)象，適度的人才更新可以增加員工的工作壓力，可以更好地激發(fā)員工的工作積極性，提高內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力，因此建立一個(gè)規(guī)范、合理的人才流動(dòng)制度是關(guān)鍵。

據(jù)我們的調(diào)查報(bào)告顯示，薪酬已不再是影響地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人跳槽的首要因素。因此，企業(yè)在招聘過(guò)程中，切忌一味地以高薪來(lái)吸引人才。職業(yè)經(jīng)理人更關(guān)注未來(lái)的發(fā)展。用職位和職權(quán)優(yōu)勢(shì)吸引到的候選人，其主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造價(jià)值的能力更強(qiáng)，一般穩(wěn)定性也會(huì)更高。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處于方興未艾之時(shí)，人才的力量會(huì)一直左右行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目工程是項(xiàng)目施工開(kāi)發(fā)階段的主體，市場(chǎng)營(yíng)銷板塊直接與該開(kāi)發(fā)體的盈利與收入狀況掛鉤。地產(chǎn)經(jīng)理人的職涯轉(zhuǎn)型，一般要通過(guò)詳盡的數(shù)據(jù)和專業(yè)的分析做出選擇。但是要注意到，如此快速的發(fā)展必然會(huì)帶來(lái)更大的沖擊與前所未有的改變。未來(lái)幾年內(nèi)，人才的搶奪戰(zhàn)不會(huì)減弱也不會(huì)簡(jiǎn)化，甚至?xí)蛹ち遗c復(fù)雜，企業(yè)HR必須對(duì)人才市場(chǎng)保持高度的敏感性，才能在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。 責(zé)編/齊向宇