李向陽

摘 要：商業(yè)房地產(chǎn)評估，是專業(yè)的評估人員在綜合分析了商業(yè)房地產(chǎn)的幾個(gè)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的評估目的以及估價(jià)經(jīng)驗(yàn)選取合適的評估方法，對商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行判斷和推測。它是一種通過實(shí)時(shí)價(jià)格來反映商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。本文在根據(jù)國內(nèi)已有研究成果的基礎(chǔ)上，首先詳細(xì)分析了現(xiàn)階段我國商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的許多的問題，然后通過簡要分析產(chǎn)生這些問題的原因，在最后提出了一些針對現(xiàn)階段存在的問題的改進(jìn)對策及建議。本文旨在通過對商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的分析，提出合理化的改進(jìn)建議，以促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的優(yōu)化改進(jìn)，完善體制建設(shè)，健全準(zhǔn)入制度，進(jìn)而從最基本上將問題解決好，使我國商業(yè)房地產(chǎn)評估能夠更加完善地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評估；現(xiàn)存問題；對策

近些年來，我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進(jìn)一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題

從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進(jìn)步，但從整體上看，仍沒有一個(gè)較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項(xiàng)行政許可和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，同時(shí)，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺(tái)。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會(huì)認(rèn)可的評價(jià)結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任

雖然評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價(jià)人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，但通過出具假的資歷證明取得報(bào)考資格，然后通過強(qiáng)行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個(gè)行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當(dāng)競爭

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務(wù)中制約著評估人員或機(jī)構(gòu)的工作，使得獨(dú)立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價(jià)人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機(jī)構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進(jìn)而導(dǎo)致眾多評估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因

我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會(huì)存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短

改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行完善地規(guī)定。同時(shí)，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的盲點(diǎn)隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價(jià)不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面。其一，機(jī)構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責(zé)任便會(huì)大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動(dòng)，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)入門檻較低

目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級(jí)的機(jī)制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對較低的人員進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒有足夠的認(rèn)識(shí)，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時(shí)，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個(gè)注冊級(jí)別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策

在我國市場化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來了許多機(jī)遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機(jī)遇，就必須制定合理的對策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強(qiáng)制推行。二是規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對項(xiàng)目收費(fèi)檔次進(jìn)行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。因此要解決評估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進(jìn)行規(guī)范和完善。

2.加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠成為真正獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，今后應(yīng)加快評估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機(jī)構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價(jià)水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機(jī)制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。

3.加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實(shí)際，加強(qiáng)對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，將報(bào)考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報(bào)考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度。加強(qiáng)對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時(shí)擴(kuò)大考察知識(shí)面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時(shí)地更新專業(yè)知識(shí)，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會(huì)的重要任務(wù)。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進(jìn)程中的價(jià)值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級(jí)階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會(huì)日趨成熟，將在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

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