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        人口結(jié)構(gòu)對(duì)我國城市房價(jià)波動(dòng)的影響

        2015-10-22 13:19:35宋稞
        對(duì)外經(jīng)貿(mào) 2015年9期
        關(guān)鍵詞:人口結(jié)構(gòu)房價(jià)城鎮(zhèn)化

        [摘 要]隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,房價(jià)問題受到廣泛的關(guān)注。利用我國人口出生率、自然增長率和城鎮(zhèn)化率等數(shù)據(jù),分析人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化變化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響,由于20世紀(jì)80年代嬰兒潮的初次購房疊加了60年代嬰兒潮的改善住房需求,2004—2012年房價(jià)呈持續(xù)上升趨勢,90年代以后出生人數(shù)下降,導(dǎo)致2013—2015年房價(jià)增速放緩,同時(shí)城鎮(zhèn)化速度的加快會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。并預(yù)測2015—2025年由于房屋需求下降,房價(jià)將呈下降趨勢。

        [關(guān)鍵詞]房價(jià);人口結(jié)構(gòu);城鎮(zhèn)化

        [中圖分類號(hào)]F74 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]

        2095-3283(2015)09-0127-03

        [作者簡介]宋稞(1992-),女,漢族,河南信陽人,碩士研究生,研究方向:國際貿(mào)易。

        1998年,我國取消了福利性住房分配制度,中國房地產(chǎn)市場開始向著市場化的方向發(fā)展,進(jìn)入21世紀(jì)以來,房地產(chǎn)業(yè)投資額不斷增加,實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展,已成為國民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”,房價(jià)問題受到廣泛關(guān)注。

        根據(jù)價(jià)格需求理論,房價(jià)波動(dòng)會(huì)受到房屋供給和需求兩方面因素的影響,假設(shè)供給曲線不動(dòng),僅從需求方面考慮房價(jià)波動(dòng),當(dāng)需求上升時(shí),需求曲線向右上方移動(dòng),房價(jià)上升,反之亦然。本文在相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,從人口結(jié)構(gòu)的人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化兩方面來解釋房價(jià)波動(dòng)的原因,并據(jù)此預(yù)測2016—2025年我國的房價(jià)波動(dòng)趨勢。

        一、文獻(xiàn)綜述

        Smith和Ohsfeldt(1982)研究了政府公共品供給與房價(jià)之間的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)政府公共品投入越多,房屋價(jià)格上漲速度越快。賴小倩(2007)從地價(jià)的角度,通過歷年的相關(guān)數(shù)據(jù)分析來確定地價(jià)與房價(jià)的相互關(guān)系和因果決定關(guān)系,得出從長期來看房價(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度較為明顯,地價(jià)只是影響房價(jià)的一個(gè)因素,不能起決定性的作用,并且指出了我國房價(jià)中土地價(jià)格所占比例偏高的不合理性。況偉大(2010)在住房存量調(diào)整模型基礎(chǔ)上,從預(yù)期和投機(jī)角度考察其對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響。在對(duì)中國35個(gè)大中城市1996—2007年數(shù)據(jù)進(jìn)行研究后,發(fā)現(xiàn)預(yù)期及投機(jī)對(duì)中國城市房價(jià)波動(dòng)都具有較強(qiáng)的解釋力。田磊(2013)發(fā)現(xiàn)貨幣政策沖擊和一次性房價(jià)沖擊對(duì)于產(chǎn)出、就業(yè)、通脹以及房價(jià)通脹等主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量具有更大且持續(xù)性長的效應(yīng)。

        住宅需求是每個(gè)人的根本需求,這一屬性決定了中國住宅市場必然會(huì)受到人口因素的影響,假設(shè)中國未來的分稅制度和貨幣政策不變,人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展無疑是影響住房需求的重要因素。陳鵬(2013)定性分析了人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅市場需求的直接影響以及人口年齡結(jié)構(gòu)變化帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對(duì)住宅需求的間接影響。并以人口年齡因素為依據(jù),對(duì)住宅市場的需求進(jìn)行了細(xì)分,發(fā)現(xiàn)未來舒適型住宅仍然是需求主體,享受型和老年型住宅將迎來發(fā)展機(jī)遇。但長期看,作為剛性需求主體的婚齡人口的增加,中國住房需求仍會(huì)處于增長狀態(tài)。徐建煒(2012)等以人口結(jié)構(gòu)變化作為切入點(diǎn)對(duì)中國住房價(jià)格持續(xù)高漲現(xiàn)象進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn):中國少年人口撫養(yǎng)比例的提高雖然會(huì)帶來房價(jià)上漲,但是老年人口撫養(yǎng)比例增加帶來的效應(yīng)卻恰好相反。王一帆(2013)從人口結(jié)構(gòu)中的年齡結(jié)構(gòu)和性別結(jié)構(gòu)角度出發(fā),利用大陸31個(gè)省份1998—2011年的數(shù)據(jù),綜合考慮人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房價(jià)格的影響,得出人口性別比例與總?cè)丝趽狃B(yǎng)比例對(duì)房價(jià)的影響較小。陳斌開(2012)等利用人口普查數(shù)據(jù),對(duì)中國人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和住房需求的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究,認(rèn)為“嬰兒潮”很可能是2004年以來中國住房價(jià)格快速增漲的原因,中國居民住房需求與年齡高度相關(guān),結(jié)合數(shù)據(jù)分析得出,在控制了收入、教育和住房產(chǎn)權(quán)等變量后,我國的個(gè)人住房需求在50歲以后保持平穩(wěn),認(rèn)為“組群效應(yīng)”是50歲以后個(gè)體住房需求下降的主要原因,且發(fā)現(xiàn)人口老齡化將導(dǎo)致中國住房需求增長率在2012年以后大幅下降(如圖1所示)。但根據(jù)鄒瑾(2014)的研究發(fā)現(xiàn),青年人口比例和老年人口比例每增長1%,房價(jià)分別增長1.27%和2.08%,老年人口比例上升對(duì)房價(jià)的影響不僅與“資產(chǎn)消融”假說相悖,其彈性甚至比青年人口比例更高。

        二、我國人口結(jié)構(gòu)對(duì)城鎮(zhèn)房價(jià)波動(dòng)的影響

        (一)人口年齡結(jié)構(gòu)因素對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響

        利用《2014中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù),繪制中國1980—2011年的人口出生率和人口自然增長率散點(diǎn)圖。1980—1991年人口自然增長率保持在12.98‰以上;1980—1989年期間,出生人口從1786萬人增加到2400萬人以上,形成了我國歷史上的第三次人口增長高峰,即80年代嬰兒潮;1992—2013年,人口自然增長率逐漸下降,并在2011年后呈低水平回穩(wěn)趨勢(如圖2所示)。

        根據(jù)圖3可知,2004—2010年房價(jià)迅速上升,2004—2012年是我國20世紀(jì)80年代嬰兒潮的初次購房時(shí)期,同時(shí)又疊加了60年代嬰兒潮的改善住房需求,是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段,故房價(jià)呈持續(xù)上升趨勢。從2014年新建商品住宅月同比價(jià)格上漲、持平、下降城市個(gè)數(shù)變化情況可以發(fā)現(xiàn),2014下半年開始房價(jià)下降的城鎮(zhèn)個(gè)數(shù)顯著增多,這與90年以后出生人數(shù)下降存在正相關(guān)性。2013—2015年,90后逐步步入適婚年齡,開始初次購房,但需求與供給差額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2004—2012年80后進(jìn)入婚齡而產(chǎn)生的住房巨大需求供給差額,因此,相對(duì)于2004—2012年,近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速減緩。

        根據(jù)2000年與2005年人口普查數(shù)據(jù)估算的中國不同年齡段的房屋面積需求顯示,在年齡為15歲附近出現(xiàn)一個(gè)購房小高峰,此時(shí)年齡為15歲人群正進(jìn)入高中,對(duì)學(xué)區(qū)房的需求上升,故引起了購房熱,對(duì)房屋的需求面積不大也正好印證了這一點(diǎn);20—26歲年齡段對(duì)房屋需求面積迅猛增加,此年齡段步入適婚年齡,購買的住房大部分是婚房,但由于剛進(jìn)入勞動(dòng)市場,有限的可支配性收入限制了住房面積;40—50歲年齡段人群,可支配性收入的增加以及財(cái)富的積累使他們產(chǎn)生改善性住房需求,房屋面積需求較大;但在50歲以后,對(duì)住房面積的需求呈下降趨勢,這點(diǎn)與陳斌開(2012)50歲以后個(gè)體房屋需求下降的結(jié)論相一致。endprint

        (二)城鎮(zhèn)化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響

        根據(jù)2014中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)繪制1995—2013年中國城鎮(zhèn)化率和人口流動(dòng)人數(shù)變化圖。中國的城鎮(zhèn)化率從1995年的29.04%逐年上升至2013年的53.37%,人口流動(dòng)數(shù)量也由1995年的0.8億上升至2013年的2.45億,據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示,2014年中國的流動(dòng)人口數(shù)量已上升至2.53億。人口地理分布逐漸向城市轉(zhuǎn)移,是影響房價(jià)不可忽視的因素之一,城鎮(zhèn)化加快可使城市住房需求快速增長,從而帶動(dòng)房價(jià)的上升。陸銘(2014)研究發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲速度居于前列的是吸收了大量外來人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。因此,當(dāng)城鎮(zhèn)化帶來的住房需求增長被理性預(yù)期到的時(shí)候,房屋成為投資品,人們將房屋出租收取租金或通過跨期出售獲取差價(jià),使房價(jià)增長率可能高于人均GDP增長率,導(dǎo)致房價(jià)上漲過快。但并非所有城鎮(zhèn)化人口轉(zhuǎn)移都會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)房價(jià)市場產(chǎn)生消極的影響,大量接受過高等教育的農(nóng)村青年進(jìn)入城鎮(zhèn),他們支付房價(jià)的能力弱但需求強(qiáng)烈,并逐漸成為購房的主力軍;以務(wù)工為主的流動(dòng)人口僅從農(nóng)村轉(zhuǎn)地域性移到城鎮(zhèn),這部分人群對(duì)購房的需求彈性較大。

        三、對(duì)2015—2025年我國房價(jià)波動(dòng)的預(yù)測

        根據(jù)人口的年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化變化趨勢,排除其他因素影響,預(yù)測2016—2025年間新增城鎮(zhèn)基礎(chǔ)住房價(jià)格會(huì)逐年下降。此階段60后退出勞動(dòng)市場,00后進(jìn)入勞動(dòng)市場,但00后的出生率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于60年代嬰兒潮出生率,引致勞動(dòng)人口開始減少,社會(huì)撫養(yǎng)比例開始上升,人口紅利逐年減少,人口數(shù)下降導(dǎo)致房屋需求下降;與此同時(shí),人口自然死亡所釋放的城鎮(zhèn)住房供給大于有著低出生率的00后所需要的城鎮(zhèn)住房需求,因此在其他因素不變的情況下,新增的城市住房需求下降。根據(jù)歷年城鎮(zhèn)化率增長趨勢,預(yù)計(jì)2015—2025年間的城鎮(zhèn)化率會(huì)處在55%—65%間,由于城鎮(zhèn)化率在50%以時(shí)上增速放緩,2015—2025年由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口減少,也將導(dǎo)致城市住房需求下降,房價(jià)隨之下降。

        [參考文獻(xiàn)]

        [1]況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國城市房價(jià)波動(dòng)[J].經(jīng)濟(jì)研究,2010(9):67-78.

        [2]Smith,B.A.,Ohsfeldt,R.Housing Price lnflation in Houston,1970—1976[J].policy Studies,1982,8(2):257-276.

        [3]賴小倩.地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系研究[D].西安建筑科技大學(xué),2007.

        [4]田磊.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、貨幣政策與中國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[D].華中科技大學(xué),2013.

        [5]陳澎.人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅需求的影響分析[D].南京大學(xué),2013.

        [6]徐建煒,徐奇淵,何帆.房價(jià)上漲背后的人口結(jié)構(gòu)因素:國際經(jīng)驗(yàn)與中國證據(jù)[J].世界經(jīng)濟(jì),2012(1):24-42.

        [7]王一帆.我國人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究[D].華中師范大學(xué),2013.

        [8]陳斌開,徐帆,譚力.人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求:1999—2025,基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實(shí)證研究[J].金融研究,2012(1):129-140.

        [9]鄒瑾.人口老齡化與房價(jià)波動(dòng)—來自中國的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2014(6):115-123.

        [10]陸銘,歐海軍,陳斌開.理性還是泡沫:對(duì)城市化、移民和房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì),2014(1):30-54.

        (責(zé)任編輯:劉 茜)endprint

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