[摘 要]隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房價(jià)問題受到廣泛的關(guān)注。利用我國人口出生率、自然增長率和城鎮(zhèn)化率等數(shù)據(jù)，分析人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化變化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響，由于20世紀(jì)80年代嬰兒潮的初次購房疊加了60年代嬰兒潮的改善住房需求，2004—2012年房價(jià)呈持續(xù)上升趨勢，90年代以后出生人數(shù)下降，導(dǎo)致2013—2015年房價(jià)增速放緩，同時(shí)城鎮(zhèn)化速度的加快會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。并預(yù)測2015—2025年由于房屋需求下降，房價(jià)將呈下降趨勢。

[關(guān)鍵詞]房價(jià)；人口結(jié)構(gòu)；城鎮(zhèn)化

[中圖分類號(hào)]F74 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]

2095-3283（2015）09-0127-03

[作者簡介]宋稞（1992-），女，漢族，河南信陽人，碩士研究生，研究方向：國際貿(mào)易。

1998年，我國取消了福利性住房分配制度，中國房地產(chǎn)市場開始向著市場化的方向發(fā)展，進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)投資額不斷增加，實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，房價(jià)問題受到廣泛關(guān)注。

根據(jù)價(jià)格需求理論，房價(jià)波動(dòng)會(huì)受到房屋供給和需求兩方面因素的影響，假設(shè)供給曲線不動(dòng)，僅從需求方面考慮房價(jià)波動(dòng)，當(dāng)需求上升時(shí)，需求曲線向右上方移動(dòng)，房價(jià)上升，反之亦然。本文在相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，從人口結(jié)構(gòu)的人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化兩方面來解釋房價(jià)波動(dòng)的原因，并據(jù)此預(yù)測2016—2025年我國的房價(jià)波動(dòng)趨勢。

一、文獻(xiàn)綜述

Smith和Ohsfeldt（1982）研究了政府公共品供給與房價(jià)之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)政府公共品投入越多，房屋價(jià)格上漲速度越快。賴小倩（2007）從地價(jià)的角度，通過歷年的相關(guān)數(shù)據(jù)分析來確定地價(jià)與房價(jià)的相互關(guān)系和因果決定關(guān)系，得出從長期來看房價(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度較為明顯，地價(jià)只是影響房價(jià)的一個(gè)因素，不能起決定性的作用，并且指出了我國房價(jià)中土地價(jià)格所占比例偏高的不合理性。況偉大（2010）在住房存量調(diào)整模型基礎(chǔ)上，從預(yù)期和投機(jī)角度考察其對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響。在對(duì)中國35個(gè)大中城市1996—2007年數(shù)據(jù)進(jìn)行研究后，發(fā)現(xiàn)預(yù)期及投機(jī)對(duì)中國城市房價(jià)波動(dòng)都具有較強(qiáng)的解釋力。田磊（2013）發(fā)現(xiàn)貨幣政策沖擊和一次性房價(jià)沖擊對(duì)于產(chǎn)出、就業(yè)、通脹以及房價(jià)通脹等主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量具有更大且持續(xù)性長的效應(yīng)。

住宅需求是每個(gè)人的根本需求，這一屬性決定了中國住宅市場必然會(huì)受到人口因素的影響，假設(shè)中國未來的分稅制度和貨幣政策不變，人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展無疑是影響住房需求的重要因素。陳鵬（2013）定性分析了人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅市場需求的直接影響以及人口年齡結(jié)構(gòu)變化帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對(duì)住宅需求的間接影響。并以人口年齡因素為依據(jù)，對(duì)住宅市場的需求進(jìn)行了細(xì)分，發(fā)現(xiàn)未來舒適型住宅仍然是需求主體，享受型和老年型住宅將迎來發(fā)展機(jī)遇。但長期看，作為剛性需求主體的婚齡人口的增加，中國住房需求仍會(huì)處于增長狀態(tài)。徐建煒（2012）等以人口結(jié)構(gòu)變化作為切入點(diǎn)對(duì)中國住房價(jià)格持續(xù)高漲現(xiàn)象進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：中國少年人口撫養(yǎng)比例的提高雖然會(huì)帶來房價(jià)上漲，但是老年人口撫養(yǎng)比例增加帶來的效應(yīng)卻恰好相反。王一帆（2013）從人口結(jié)構(gòu)中的年齡結(jié)構(gòu)和性別結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，利用大陸31個(gè)省份1998—2011年的數(shù)據(jù)，綜合考慮人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房價(jià)格的影響，得出人口性別比例與總?cè)丝趽狃B(yǎng)比例對(duì)房價(jià)的影響較小。陳斌開（2012）等利用人口普查數(shù)據(jù)，對(duì)中國人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和住房需求的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，認(rèn)為“嬰兒潮”很可能是2004年以來中國住房價(jià)格快速增漲的原因，中國居民住房需求與年齡高度相關(guān)，結(jié)合數(shù)據(jù)分析得出，在控制了收入、教育和住房產(chǎn)權(quán)等變量后，我國的個(gè)人住房需求在50歲以后保持平穩(wěn)，認(rèn)為“組群效應(yīng)”是50歲以后個(gè)體住房需求下降的主要原因，且發(fā)現(xiàn)人口老齡化將導(dǎo)致中國住房需求增長率在2012年以后大幅下降（如圖1所示）。但根據(jù)鄒瑾（2014）的研究發(fā)現(xiàn)，青年人口比例和老年人口比例每增長1%，房價(jià)分別增長1.27%和2.08%，老年人口比例上升對(duì)房價(jià)的影響不僅與“資產(chǎn)消融”假說相悖，其彈性甚至比青年人口比例更高。

二、我國人口結(jié)構(gòu)對(duì)城鎮(zhèn)房價(jià)波動(dòng)的影響

（一）人口年齡結(jié)構(gòu)因素對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響

利用《2014中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，繪制中國1980—2011年的人口出生率和人口自然增長率散點(diǎn)圖。1980—1991年人口自然增長率保持在12.98‰以上；1980—1989年期間，出生人口從1786萬人增加到2400萬人以上，形成了我國歷史上的第三次人口增長高峰，即80年代嬰兒潮；1992—2013年，人口自然增長率逐漸下降，并在2011年后呈低水平回穩(wěn)趨勢（如圖2所示）。

根據(jù)圖3可知，2004—2010年房價(jià)迅速上升，2004—2012年是我國20世紀(jì)80年代嬰兒潮的初次購房時(shí)期，同時(shí)又疊加了60年代嬰兒潮的改善住房需求，是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段，故房價(jià)呈持續(xù)上升趨勢。從2014年新建商品住宅月同比價(jià)格上漲、持平、下降城市個(gè)數(shù)變化情況可以發(fā)現(xiàn)，2014下半年開始房價(jià)下降的城鎮(zhèn)個(gè)數(shù)顯著增多，這與90年以后出生人數(shù)下降存在正相關(guān)性。2013—2015年，90后逐步步入適婚年齡，開始初次購房，但需求與供給差額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2004—2012年80后進(jìn)入婚齡而產(chǎn)生的住房巨大需求供給差額，因此，相對(duì)于2004—2012年，近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速減緩。

根據(jù)2000年與2005年人口普查數(shù)據(jù)估算的中國不同年齡段的房屋面積需求顯示，在年齡為15歲附近出現(xiàn)一個(gè)購房小高峰，此時(shí)年齡為15歲人群正進(jìn)入高中，對(duì)學(xué)區(qū)房的需求上升，故引起了購房熱，對(duì)房屋的需求面積不大也正好印證了這一點(diǎn)；20—26歲年齡段對(duì)房屋需求面積迅猛增加，此年齡段步入適婚年齡，購買的住房大部分是婚房，但由于剛進(jìn)入勞動(dòng)市場，有限的可支配性收入限制了住房面積；40—50歲年齡段人群，可支配性收入的增加以及財(cái)富的積累使他們產(chǎn)生改善性住房需求，房屋面積需求較大；但在50歲以后，對(duì)住房面積的需求呈下降趨勢，這點(diǎn)與陳斌開（2012）50歲以后個(gè)體房屋需求下降的結(jié)論相一致。endprint

（二）城鎮(zhèn)化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響

根據(jù)2014中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)繪制1995—2013年中國城鎮(zhèn)化率和人口流動(dòng)人數(shù)變化圖。中國的城鎮(zhèn)化率從1995年的29.04%逐年上升至2013年的53.37%，人口流動(dòng)數(shù)量也由1995年的0.8億上升至2013年的2.45億，據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國的流動(dòng)人口數(shù)量已上升至2.53億。人口地理分布逐漸向城市轉(zhuǎn)移，是影響房價(jià)不可忽視的因素之一，城鎮(zhèn)化加快可使城市住房需求快速增長，從而帶動(dòng)房價(jià)的上升。陸銘（2014）研究發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲速度居于前列的是吸收了大量外來人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。因此，當(dāng)城鎮(zhèn)化帶來的住房需求增長被理性預(yù)期到的時(shí)候，房屋成為投資品，人們將房屋出租收取租金或通過跨期出售獲取差價(jià)，使房價(jià)增長率可能高于人均GDP增長率，導(dǎo)致房價(jià)上漲過快。但并非所有城鎮(zhèn)化人口轉(zhuǎn)移都會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)房價(jià)市場產(chǎn)生消極的影響，大量接受過高等教育的農(nóng)村青年進(jìn)入城鎮(zhèn)，他們支付房價(jià)的能力弱但需求強(qiáng)烈，并逐漸成為購房的主力軍；以務(wù)工為主的流動(dòng)人口僅從農(nóng)村轉(zhuǎn)地域性移到城鎮(zhèn)，這部分人群對(duì)購房的需求彈性較大。

三、對(duì)2015—2025年我國房價(jià)波動(dòng)的預(yù)測

根據(jù)人口的年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化變化趨勢，排除其他因素影響，預(yù)測2016—2025年間新增城鎮(zhèn)基礎(chǔ)住房價(jià)格會(huì)逐年下降。此階段60后退出勞動(dòng)市場，00后進(jìn)入勞動(dòng)市場，但00后的出生率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于60年代嬰兒潮出生率，引致勞動(dòng)人口開始減少，社會(huì)撫養(yǎng)比例開始上升，人口紅利逐年減少，人口數(shù)下降導(dǎo)致房屋需求下降；與此同時(shí)，人口自然死亡所釋放的城鎮(zhèn)住房供給大于有著低出生率的00后所需要的城鎮(zhèn)住房需求，因此在其他因素不變的情況下，新增的城市住房需求下降。根據(jù)歷年城鎮(zhèn)化率增長趨勢，預(yù)計(jì)2015—2025年間的城鎮(zhèn)化率會(huì)處在55%—65%間，由于城鎮(zhèn)化率在50%以時(shí)上增速放緩，2015—2025年由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口減少，也將導(dǎo)致城市住房需求下降，房價(jià)隨之下降。

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（責(zé)任編輯：劉 茜）endprint