修波

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在不斷的壯大，但是隨之出現(xiàn)了物業(yè)管理中的許多問題，其中最突出的問題就是廣大業(yè)主的合法權(quán)益難以得到維護，這與開發(fā)商和物業(yè)公司的管理體系不明確，政府部門的干預過度和產(chǎn)權(quán)的不明確等問題有關(guān)，這些問題都嚴重涉及到物主的正常生活和生產(chǎn)秩序，因此物業(yè)的管理方法備受各界的關(guān)注。本文主要闡述的就是完善物業(yè)管理的方法，并分析影響物業(yè)管理中存在的問題，針對不同的問題提出完善物業(yè)管理的許多方法，以進一步完善我國物業(yè)管理的制度。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；存在問題；完善方法

物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理機構(gòu)經(jīng)物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家的相關(guān)法律，依照業(yè)主與物業(yè)相關(guān)部門所簽訂的合同，以現(xiàn)代科學的管理方法和經(jīng)濟手段對應經(jīng)竣工并投入使用的各類房屋建筑和所屬的配套設(shè)施，以及周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路的養(yǎng)護等基本設(shè)施實行統(tǒng)一的管理和維修養(yǎng)護，為業(yè)主提供高品質(zhì)、高便捷等的生活質(zhì)量。但是我國許多物業(yè)管理并不完善，我國就這些問題也頒布了一定的法律條例，比如《物權(quán)法》中的《物業(yè)管理條例》，2007年由建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以及2009年由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，司法機關(guān)在2009年頒布的《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等方法，就是針對物業(yè)管理中存在的問題提出的法律解決方法。

一、物業(yè)管理中存在的問題

（一）業(yè)主的弱勢地位

業(yè)主作為弱勢群體，在業(yè)主大會中，不是法人代表，業(yè)主大會雖然是物業(yè)管理中的全體業(yè)主組成，是小區(qū)業(yè)主的議事機構(gòu)，維護業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益，但另一方面，業(yè)主大會是一個自治組織，既不是管家機關(guān)，也不是事業(yè)單位，不具有法律性，許多條文規(guī)定都對壓住帶來不利性。

（二）物業(yè)的強勢地位

在2007年《物權(quán)法》中修訂的《條例》中雖然使廣大業(yè)主只能委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理，但實際上大大強化了物業(yè)服務企業(yè)的地位，從根本上否定了業(yè)主對屬于自身所有的物業(yè)的自主管理權(quán)，《條例》在物業(yè)服務企業(yè)的選聘問題上，又規(guī)定進一步擴大物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的權(quán)利義務不平衡，在物業(yè)管理上，物業(yè)企業(yè)由建設(shè)單位所代替，業(yè)主只能夠被動的接受建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主對物業(yè)服務價格無從協(xié)商和選擇，只能被動地接受等，以上問題都使廣大的業(yè)主的合法權(quán)益得不到保障。

二、完善物業(yè)管理的方法

（一）實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的清晰化

物業(yè)產(chǎn)權(quán)影響著物業(yè)管理產(chǎn)品的屬性。當物業(yè)管理的產(chǎn)品是私有產(chǎn)品時，產(chǎn)權(quán)形態(tài)為集體產(chǎn)權(quán)；當物業(yè)的管理產(chǎn)品為公共物品時，產(chǎn)權(quán)形態(tài)為公共產(chǎn)權(quán)。如果物業(yè)產(chǎn)權(quán)是清晰的，那么物業(yè)管理產(chǎn)品的屬性就是清晰的。在私有產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)下，如果業(yè)主的線路損壞，業(yè)主有權(quán)利決定是否繳納費用，得到相應的服務；如果是物業(yè)管轄內(nèi)的線路損壞，這就形成了物業(yè)集體服務的需求，這樣產(chǎn)權(quán)是集體的，通過業(yè)主委員會，有權(quán)作出集體選擇并承擔承擔相應的服務費用。因此實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的清晰化，就能夠完善物業(yè)的管理。

（二）保障業(yè)主的應有權(quán)利

（1）肯定業(yè)主自由選擇物業(yè)管理方式的權(quán)利，業(yè)主擁有對物業(yè)的所有權(quán)，即占有、使用、收益、處分這四項權(quán)利，完善物業(yè)管理就首先需要與《物權(quán)法》的相應規(guī)定一致（2）明確業(yè)主大會中訴訟的權(quán)利，通過法律賦予業(yè)主大會的權(quán)利可以為廣大業(yè)主維護自身的合法權(quán)益提供有力的途徑，在2008年最高人民法院曾經(jīng)發(fā)布《建筑物區(qū)分所有權(quán)法律應用問題解釋（征求意見稿）》中明確規(guī)定了業(yè)主大會中的權(quán)利以保障業(yè)主的合法利益（3）行政力量的介入，行政力量的介入，對于完善物業(yè)制度保障業(yè)主的合法利益有一定的作用，能夠鼓勵更多的業(yè)主參與到民主自治管理中。

（三）加強物業(yè)管理企業(yè)的自身管理

（1）更新管理觀念，樹立為業(yè)主服務的精神，物業(yè)受聘于業(yè)主，物業(yè)要服務好，維護好業(yè)主的合法權(quán)益，通過嚴謹、高效的科學管理和為業(yè)主服務的理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務；為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，就需要物業(yè)具有服務的意識，在物業(yè)內(nèi)部，要做到上級為下級服務，在外部要不斷強化員工為業(yè)主服務，把業(yè)主的事當成自己的事，讓業(yè)主真正感受到物業(yè)管理的不斷加強（2）智能化管理，隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，業(yè)主對于居住環(huán)境等的要求越來越高，傳統(tǒng)的物業(yè)管理已經(jīng)不適應現(xiàn)代生活質(zhì)量，業(yè)主對于居住環(huán)境也有越來越高的選擇，這就需要物業(yè)使用自動化管理設(shè)施，加大物業(yè)管理中的科技化，比如在安全管理方面可以使用緊急報警、電子巡邏系統(tǒng)、可視對講控制等現(xiàn)代科技，提供更加安全的服務（3）進行規(guī)范化的綜合管理，首先需要物業(yè)公司內(nèi)部人員的分工要明確，確立崗位責任制，形成良好的工作氛圍，對現(xiàn)行的物業(yè)管理特征，建立一套針對管理人員的管理制度，對日常管理人員、財政人員、保安人員、清潔人員、工程維修人員、綠化人員等等建立管理制度，實現(xiàn)為業(yè)主更好的服務；加強團隊建設(shè)，公司不定期對員工進行培訓，以增強公司的凝聚力；物業(yè)公司可以與業(yè)主簽訂相應的文件，比如《物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等，以文件的方法，明確物業(yè)管理服務的內(nèi)容，以實現(xiàn)雙方權(quán)利的維護。

（四）實現(xiàn)有效的政府監(jiān)管力度

實行有效的政府監(jiān)管制度，無論是對業(yè)主還是物業(yè)都提供一定的法律保障。首先對于物業(yè)公司，可以進行日常的監(jiān)督管理，糾正物業(yè)管理中存在的問題，提供物業(yè)的素質(zhì)，監(jiān)督物業(yè)依法辦事，按照合同實現(xiàn)義務，對物業(yè)管理中的違規(guī)行為，該否決的否決，該撤銷的撤銷，維護業(yè)主的合法利益；對業(yè)主來說，若業(yè)主破壞了法律或者合同，就需要政府相關(guān)部門采取一定的措施解決問題等。

三、結(jié)語

實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的清晰化，保障業(yè)主的合法權(quán)益，加強物業(yè)管理的自身管理，實現(xiàn)有效的政府監(jiān)督等方法，能夠不斷完善物業(yè)管理，以實現(xiàn)業(yè)主的合法利益。

參考文獻：

[1] 李小博.試論業(yè)主大會成立難的原因及對策[J].遼寧行政學院學報，2010（9）：29.

[2]陳華彬.業(yè)主大會法律制度探微[J].法學，2011，（3）：67.

[3] 張農(nóng)科.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問題， 2012（5）：5.

[4] 范淑賢.論業(yè)主大會的訴訟主體資格[J].商品與質(zhì)量，2010，5：82.