李建威

【摘要】隨著近年來日益激烈的市場競爭和產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢以及我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的影響下，房地產(chǎn)業(yè)整體利潤正趨于下降之勢，進(jìn)入微利時(shí)期。為了盡可能降低投資成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，企業(yè)開始越來越重視招標(biāo)采購對投資成本控制的效果。如何讓招標(biāo)機(jī)制發(fā)揮更大的功效，采招成本的控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)深入探討的一個(gè)問題。本文就如何在項(xiàng)目開發(fā)中充分利用招標(biāo)采購機(jī)制為企業(yè)節(jié)約開發(fā)成本，有效地提高投資效益發(fā)表幾點(diǎn)建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；招標(biāo)；管理

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價(jià)比產(chǎn)品進(jìn)行競爭的買方市場過渡，市場價(jià)值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購提出了更高的、更精細(xì)化的要求。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，開發(fā)全過程的成本控制直接決定著企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)成本控制從企業(yè)全過程、全方位角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)資源降低企業(yè)成本來提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)開發(fā)中引進(jìn)市場競爭體制，在工程承發(fā)包中實(shí)行招投標(biāo)形式進(jìn)場采購是實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程開發(fā)成本控制的重點(diǎn)之一。

1.實(shí)施項(xiàng)目招標(biāo)的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行大宗貨物的買賣、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包以及服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供時(shí)，發(fā)出公告，制定投標(biāo)條件和評標(biāo)辦法，讓符合條件的投標(biāo)人報(bào)名競爭，再按照事先約定的評標(biāo)辦法選出中標(biāo)人的一種商品交易行為。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、資金量大、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益等特點(diǎn)，招標(biāo)階段過程管控對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制及后期項(xiàng)目管理是非常必要的。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭重心逐漸由產(chǎn)品差異化向提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本轉(zhuǎn)化，這一轉(zhuǎn)變對地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制提出了更高的要求。招投標(biāo)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目實(shí)施階段的重要環(huán)節(jié)，承包商的優(yōu)劣在很大程度上決定了工程建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度，因此，以招標(biāo)的形式能引進(jìn)競爭機(jī)制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽(yù)好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)且價(jià)格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價(jià)，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

2.房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)中存在的問題

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及部門多、行業(yè)廣，干擾因素多，相關(guān)法律制度的不完善，招投標(biāo)管理容易出現(xiàn)很多問題和不規(guī)范的地方，主要表現(xiàn)在：招投標(biāo)流程不合法，暗箱操作較多，“名招暗定”或圍標(biāo)、陪標(biāo)以及掛靠和轉(zhuǎn)包現(xiàn)象屢禁不止；招標(biāo)文件中施工界面劃分不詳細(xì)，實(shí)質(zhì)性條款不明確，招標(biāo)失敗率高。評標(biāo)體系不夠科學(xué)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)占比較大，技術(shù)標(biāo)比重不夠；監(jiān)督體系不夠完善；招標(biāo)項(xiàng)目部門獨(dú)立性不夠，地方保護(hù)主義嚴(yán)重、行政干預(yù)較多等。這些問題嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工作的正常進(jìn)行，從而對開發(fā)企業(yè)的成本控制產(chǎn)生影響。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)階段項(xiàng)目管理的具體對策

3.1 選擇合法、合理的招標(biāo)形式

根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，兩種方式的要求及適用范圍均有嚴(yán)格規(guī)定；報(bào)價(jià)方式則主要有三種：傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)、費(fèi)率計(jì)價(jià)、清單計(jì)價(jià)。對于招投標(biāo)法中關(guān)系重大的項(xiàng)目必須采取公開招標(biāo)，而對于小型項(xiàng)目或分項(xiàng)工程則可以采用邀請招標(biāo)，從而降低招標(biāo)成本和縮短招標(biāo)周期，提高投標(biāo)人的中標(biāo)概率。在實(shí)際招標(biāo)工作中，宜綜合考慮項(xiàng)目的性質(zhì)、時(shí)間周期、技術(shù)要求等因素，采用公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)相結(jié)合的方式，并靈活應(yīng)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，按年度建立招標(biāo)計(jì)劃，并在每個(gè)年度初始時(shí)預(yù)測項(xiàng)目的進(jìn)度及資金保障情況，提前做好各項(xiàng)招標(biāo)的準(zhǔn)備工作，避免趕工情況下的匆忙招標(biāo)、倉促定標(biāo)，同時(shí)也可為企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中合理安排資金計(jì)劃。

3.2 嚴(yán)格資格審查，采用合理的評價(jià)方法

對投標(biāo)單位的資格審查和細(xì)致遴選是加強(qiáng)工程招標(biāo)成本控制的源頭環(huán)節(jié)。招標(biāo)前，應(yīng)對投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審，應(yīng)從投標(biāo)人的資質(zhì)、業(yè)績及信譽(yù)等多方面進(jìn)行審查；同時(shí)還要對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，如建筑施工單位情況；招標(biāo)政策要求；建筑材料情況；建筑用工情況；當(dāng)?shù)赜?jì)價(jià)規(guī)定；類似項(xiàng)目情況等信息，避免建筑領(lǐng)域經(jīng)常發(fā)生的層層分包、掛靠現(xiàn)象。

在資格預(yù)審過程中，參與投標(biāo)的資格條件應(yīng)盡可能做到量化，減少人為因素的影響。首先，應(yīng)成立多部門人員和社會力量參加的招標(biāo)評審小組，將最終決定權(quán)交招標(biāo)小組（或?qū)I(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)）集體、民主決定；其次，加強(qiáng)內(nèi)部制度和內(nèi)控制度建設(shè)，建立一套切實(shí)可行的評價(jià)指標(biāo)體系。堅(jiān)持價(jià)格評分與技術(shù)評分相結(jié)合，注重對施工方案和技術(shù)保障措施的審查；再次，選取合理的評價(jià)技術(shù)方法，采用多目標(biāo)決策理論中的優(yōu)序法對多個(gè)投標(biāo)方案進(jìn)行評價(jià)，確保評標(biāo)過程的合法性、合理性與公平性。最終確認(rèn)的投標(biāo)單位一般在3-6家為宜。少于3家則不利于充分競爭，且容易發(fā)生串標(biāo)事件；過多則會使招標(biāo)的協(xié)調(diào)管理難度加大，招投標(biāo)周期延長。另外，為減少關(guān)系客戶的干擾，在制定招標(biāo)文件時(shí)，要周全考慮，適當(dāng)提高入圍壁壘，增加有利于招標(biāo)單位的限制性條件和懲罰性措施。

3.3 編制完善而準(zhǔn)確的招標(biāo)文件

房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)文件是整個(gè)招標(biāo)過程所遵循的法律性文件，是投標(biāo)和評標(biāo)的依據(jù)，關(guān)系到招標(biāo)的成敗以及履約的順利程度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照“招投標(biāo)法”的規(guī)定，對于公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備專業(yè)的招投標(biāo)工作的責(zé)任人或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件及組織、開展招投標(biāo)工作。招標(biāo)文件必須包含招標(biāo)的范圍和方式、工期及質(zhì)量要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、結(jié)算方式評標(biāo)方法等主要內(nèi)容。為做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)與資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行仔細(xì)鑒別、分析和評價(jià)，對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，為后續(xù)的評標(biāo)及施工整個(gè)過程提供嚴(yán)密的保障。

4. 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比，具有投資規(guī)模大、投資周期長，以及容易受到市場影響等特點(diǎn)，這一特點(diǎn)也直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目往往存在著較大的不確定性，從而影響項(xiàng)目的順利開展。因此，為了盡可能的降低企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目利潤，具有著十分重要的意義。招標(biāo)階段是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理必不可少的工作內(nèi)容，要提高招標(biāo)采購的效果，必須在采購中的每一處環(huán)節(jié)上做精做細(xì)，否則任一疏漏都會給以后的管理工組造成負(fù)面的效果；加強(qiáng)對招標(biāo)采購的管理，是房地產(chǎn)企業(yè)降低投資成本、提高企業(yè)投資效益最根本途徑之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對招標(biāo)采購管理的重視度和對招標(biāo)采購機(jī)制的應(yīng)用面，找出更有效、更切實(shí)可行的管理方法，完善招標(biāo)采購機(jī)制，以使其充分發(fā)揮效用。

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