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        淺談房產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本管理與案例分析

        2015-10-21 19:28袁大洲顧漢標(biāo)
        房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2015年7期
        關(guān)鍵詞:投資決策招投標(biāo)成本管理

        袁大洲 顧漢標(biāo)

        【摘要】隨著市場競爭白熱化,房產(chǎn)企業(yè)陷入了“前期投入多,資金回籠難”的困境,因此如何有效管理控制建設(shè)項目的成本成了重中之重的難題,房產(chǎn)企業(yè)只有加大對成本管理的控制力度,提高對成本管理的水平才能擴大經(jīng)濟效益提升的空間。

        【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)開發(fā);成本管理;投資決策;設(shè)計;招投標(biāo)

        0. 引言

        在房產(chǎn)項目開發(fā)的過程中,房產(chǎn)企業(yè)項目成本管理始終貫穿其中,包括建設(shè)投資決策階段、建設(shè)設(shè)計階段、建設(shè)招投標(biāo)階段、建設(shè)施工階段、建筑竣工驗收結(jié)算直至最后的銷售階段。本文通過對其中的建設(shè)投資決策階段、建設(shè)設(shè)計階段、建設(shè)招投標(biāo)階段及建設(shè)施工階段來分析房產(chǎn)企業(yè)成本管理的意義。

        1.建設(shè)投資決策階段在房產(chǎn)開發(fā)成本管理中起關(guān)鍵作用

        建設(shè)投資決策階段是對建設(shè)項目進行選擇和決定的過程,對之后的房產(chǎn)項目有著至關(guān)重要的意義,通過比較不同的工程方案,選擇合適的技術(shù)條件去建設(shè),最終決定是否擬建項目,建設(shè)投資最終的經(jīng)濟效益最終取決于建設(shè)投資決策的正確與否。如在對某大型建設(shè)工程項目進行投資判斷時,建設(shè)總面積為386000 m2,地下室建設(shè)面積為68550 m2,地面建設(shè)面積為317500m2,通過對成本的分析判斷后,地下室建設(shè)面積做出如下改動,把地下室的柱距由原先的8.1米改變?yōu)槿缃竦?.3米,對車位的調(diào)整更趨合理性。

        調(diào)整前后的參數(shù)為土方182萬元、支護46萬元、地下室3519萬元、樁基293萬元,共計減少4040萬元,工期預(yù)計減少至少2個月,相當(dāng)于開盤銷售提前了2個月,使資金周轉(zhuǎn)周期得以縮短。由此案例可知:建設(shè)成本的有效分配對經(jīng)濟效果有關(guān)鍵作用,通過控制投資決策階段的成本管理,指導(dǎo)建設(shè)的投資分配,選擇最佳的方案。

        2.建設(shè)設(shè)計階段在房產(chǎn)開發(fā)成本管理中起決定作用

        確定好建設(shè)項目后,工程的設(shè)計成為了擺在廣大建設(shè)著面前的難題,雖然建設(shè)設(shè)計的費用通常只占工程項目全部成本的1% ~2%,卻影響建設(shè)工程80%以上的造價,因此合理的建筑設(shè)計是控制建設(shè)成本的基礎(chǔ)與前提,這不僅關(guān)系到一次性將投資多少給工程項目,也將關(guān)系到竣工之后的經(jīng)濟效益。通過對建設(shè)項目設(shè)計的分析決策,確定房產(chǎn)成本管理的主要部分,工程計量只是包含建設(shè)預(yù)算及工程結(jié)算,無法從根本上控制建設(shè)成本,因此就必須在建設(shè)設(shè)計階段中抓好重點。

        2.1實行建設(shè)方案的招投標(biāo)制度

        通過對優(yōu)秀的設(shè)計單位進行設(shè)計招標(biāo),以此確保建筑設(shè)計的安全性、實用性、先進性等各方面的特性。適當(dāng)合理的設(shè)計會減少建設(shè)工程10%以上的造價,不合理的設(shè)計會造成建筑的質(zhì)量問題,使工程程序無故變更,增加了建設(shè)成本的負(fù)擔(dān),不合理的設(shè)計可能還會造成建筑風(fēng)格的落后,從而影響房產(chǎn)的開盤銷售,使企業(yè)資金長期得不到回籠,無法保證經(jīng)濟效益的可行。然而在當(dāng)下的建設(shè)設(shè)計中,不少建設(shè)者只看重技術(shù),而輕視經(jīng)濟效益,隨意提高建設(shè)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或是安全系數(shù),較少考慮經(jīng)濟上的合理適當(dāng),產(chǎn)生許多無效成本,這就對有效控制建設(shè)成本形成了沖突。

        如某大型高層住宅每層電梯井的走廊只有十米左右的距離,當(dāng)中又沒有防火分區(qū),只安裝了三只消防箱,但是按照消防條例規(guī)范,要求只要有兩支水槍可以同時到達房間內(nèi)的任一部位即可,因此就多余了一只消防水箱。這種設(shè)計明顯不合理,浪費了部分資源,造成部分工程成本的浪費。

        2.2比較不同設(shè)計方案背后的經(jīng)濟效益

        建設(shè)者必須要謹(jǐn)慎挑選適合的建筑設(shè)計方案,分析判斷不同設(shè)計方案背后的造價以及背后的經(jīng)濟效益,務(wù)必選擇技術(shù)成熟、施工簡便、成果合理的建筑設(shè)計方案,設(shè)計方案的分析篩選可以有助于投資上的有效控制,也能推動施工的操作,例如在建設(shè)樁基上的選用:

        如某位于大型住宅項目,其地下水資源豐富,初次勘探其力層厚度大約在地下25至30米,建筑項目設(shè)計由4幢35層高樓與1幢16層高樓組成,皆有地下室一層,建筑總面積為87235 m2,而在選擇樁基種類時,設(shè)計院提供了兩種不同的樁型方案,通過成本計算分析可知,預(yù)應(yīng)力管樁相較于沖孔沉管樁而言更便于施工,且可提高施工速度,減少對施工場地的影響,成本也可以降低230萬元,因此選用預(yù)應(yīng)力管樁。

        2.3實施實際方案限額

        建設(shè)工程項目最關(guān)鍵的一項成本控制即限額設(shè)計。在建筑設(shè)計的過程中,建設(shè)者們必須要與成本管理者緊密合作,務(wù)必保證技術(shù)與經(jīng)濟的比例達到最優(yōu)。建設(shè)者在設(shè)計建筑時需站在投資方的角度看待問題,分析比較不同方案,在設(shè)計優(yōu)化的同時盡量做到建筑工程利益的最大化;而成本管理者需要及時對建筑工程的造價做出核算,提供相關(guān)信息與合適的建議供建設(shè)者參考,使投資活絡(luò)以便可以有效控制。例如在設(shè)計當(dāng)中建筑結(jié)構(gòu)的鋼筋含量、砼含量的設(shè)定指標(biāo)。

        如某辦公樓建筑設(shè)計為地下三層,不含樁基的地下室結(jié)構(gòu)的鋼筋含量限額設(shè)計為每平方米180公斤,但當(dāng)初設(shè)計的鋼筋含量每平方米卻要超過180公斤,通過設(shè)計單位不懈的努力,在對地下室結(jié)構(gòu)進行詳細的比較計算以及論證優(yōu)化,終于將每平方米的鋼筋含量控制在每平方米180公斤以內(nèi),達到限額的標(biāo)準(zhǔn),然后才能進行下一步設(shè)計。

        2.4強化圖紙會審

        在建筑設(shè)計的過程中所發(fā)現(xiàn)的紕漏,解決的代價最小,卻可以取得良好的效果。在設(shè)計完畢之后,房產(chǎn)企業(yè)通常需要組織精通設(shè)計方面的技術(shù)專業(yè)人員對設(shè)計方案進行進一步考察,其中建筑設(shè)計的結(jié)構(gòu)合理性,戶型結(jié)構(gòu)的分布合理性、各部分之間交叉的融合性,以及建設(shè)成本的經(jīng)濟性是重點考察的方面,例如建筑與設(shè)計的戶型是否相匹配,設(shè)備與材料的選用是否最趨經(jīng)濟化、管道分布是否合理等。

        3.控制建設(shè)工程成本的核心是建設(shè)招投標(biāo)階段

        建設(shè)招投標(biāo)階段在如今的建設(shè)項目工程占據(jù)十分重要的地位,通過市場競爭機制選擇最優(yōu)承包商,不僅對質(zhì)量有所保障,也能有效減少建設(shè)成本。但需要注意的是,在建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)中,招標(biāo)文件必須明確寫明招標(biāo)內(nèi)容、要求、工期、范圍、質(zhì)量等一切標(biāo)準(zhǔn),同時招標(biāo)文件必須要附帶建設(shè)合同,因為建設(shè)合同是保障建設(shè)成本不受損失的重要憑證。建設(shè)合同中必須明確雙方的權(quán)利與責(zé)任,對于建設(shè)成本以及建設(shè)造價有所關(guān)聯(lián)的條款都需要詳細說明,避免任何一方產(chǎn)生誤解的情況發(fā)生,對于建設(shè)施工過程中有風(fēng)險的情況,合同中也要提供應(yīng)急方案,此外對于國家政策、法律法規(guī)的調(diào)整性內(nèi)容也應(yīng)該詳細載入合同中,使合同充分發(fā)揮管理約束以及監(jiān)督的功能,從而節(jié)約建設(shè)成本在招標(biāo)文件中附帶合同也為接下來建設(shè)項目招標(biāo)完成后順利簽約做好了準(zhǔn)備。在大型建設(shè)項目招標(biāo)中,工程量清單也是必不可少的,通過兩家公司背靠背地同時編制審核工程量清單,采取一編一審的方式,有助于減少實際工程量的差錯與補漏,大大提升了質(zhì)量上的保障。

        4.建設(shè)項目施工過程是房產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要環(huán)節(jié)

        由于建設(shè)項目的設(shè)計階段以及招標(biāo)投標(biāo)階段已經(jīng)基本上評估了建設(shè)項目工程大體的造價,因此建設(shè)項目施工過程的最大任務(wù)就是盡可能減少意外情況的發(fā)生,避免額外支出,嚴(yán)控把控建設(shè)項目的變更。建設(shè)項目施工過程是房產(chǎn)企業(yè)成本管理的實質(zhì)工程,它關(guān)系到最后建設(shè)工程的總體造價,如在實際施工過程中,設(shè)計單位、施工單位的溝通不協(xié)調(diào)或者其他干擾因素的出現(xiàn),從而造成建設(shè)項目的變更、工期的延長以及工作內(nèi)容的增加,這些都會影響到建設(shè)成本的增加,房產(chǎn)企業(yè)必須在此時嚴(yán)格把握好工程的進度,如有意外狀況出現(xiàn),房產(chǎn)企業(yè)必須摸清事故發(fā)生的緣由,及時做好處理。如何把握好工程的進度,主要可以從以下幾點入手:

        4.1圖紙會審是有效控制工程進度的起點

        經(jīng)歷了建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)之后,雙方正式簽訂合同之后必須要進行二次圖紙會審,雖然出現(xiàn)的問題需要通過增加工程量來解決,但是如果可以在建筑竣工前順利解決問題,則可以減少將來工程返工的可能性以及業(yè)主索賠的機率。作為房產(chǎn)企業(yè),必須在建設(shè)項目施工過程中不斷地比對圖紙的計劃進度與實際工程量進度,嚴(yán)格把控工程上工序的變更或疊加,必須牢牢把握建設(shè)成本的輸出。

        4.2必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好建設(shè)項目工程的成本與進度

        建設(shè)項目工程是一個對立統(tǒng)一的有機體,其中質(zhì)量、進度與投資三個要素密切聯(lián)系、相互制約,任何一方的調(diào)動或改變都將潛移默化地影響其他的兩方,因此該如何正確處理三者的關(guān)系是擺在廣大建設(shè)者們面前的難題,但必須在確保質(zhì)量第一的前提下,對這三者進行協(xié)調(diào),而建設(shè)工程中的成本控制需要建設(shè)進度與成本掛鉤,因此設(shè)計者與建設(shè)者必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好三者的關(guān)系。

        4.3房產(chǎn)企業(yè)需時時跟蹤審核

        雖然國家并未規(guī)定房產(chǎn)開發(fā)商委托第三方進行工程的跟蹤審核工作,但第三方的全程跟蹤與審核驗算的作用對于控制建設(shè)項目造價卻有非常積極的意義。時時跟蹤審核有助于開發(fā)商及時了解施工進度,第一時間為建設(shè)項目分析建議,不僅可以保障建筑質(zhì)量,更大大縮短減少了審核結(jié)算的時間。

        5.結(jié)語

        成本管理是房產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié),在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義。隨著房產(chǎn)微利時代的到來,房產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比擴張規(guī)模更為重要,建設(shè)成本的節(jié)省為利潤上升騰出了足夠的空間,更加有利于市場競爭,因此把握建設(shè)項目工程各個階段尤為重要,無論是工程設(shè)計階段還是之后的工程招投標(biāo)階段都需要以建設(shè)成本為立足點,放眼未來,只有這樣,才可以在激烈的市場競爭中占取優(yōu)勢。

        【參考文獻】:

        [1] 房產(chǎn)成本管理突出問題及對策研究; 申廣平;上海交通大學(xué);2012-05-27

        [2]董雯,馬靜鄴,王成芳. 淺議房產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理[J]. 城市開發(fā). 2010(24)

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