章偉貞

摘要：近年來(lái)，隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步以及經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般拔地而起。房地產(chǎn)拍賣(mài)作為是拍賣(mài)企業(yè)的關(guān)鍵構(gòu)成部門(mén)，其重要性不容忽視，同時(shí)，拍賣(mài)為房地產(chǎn)的特殊轉(zhuǎn)讓模式，社會(huì)各界給予此更多關(guān)注，其中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題不容忽視。在此，本文將針對(duì)房地產(chǎn)拍賣(mài)保留低價(jià)的合理確定進(jìn)行簡(jiǎn)要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拍賣(mài)；保留價(jià)；合理

1.前言

在改革開(kāi)放春風(fēng)的沐浴下，房地產(chǎn)行業(yè)獲得深化發(fā)展，對(duì)應(yīng)的估價(jià)工作需求逐步增加，在日常實(shí)踐進(jìn)程當(dāng)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)及其相關(guān)人員所面臨的估價(jià)類(lèi)型趨向于復(fù)雜多元化，應(yīng)基于規(guī)范化價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，采用更為先進(jìn)科學(xué)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理評(píng)估確定，推動(dòng)該行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

2.簡(jiǎn)述拍賣(mài)的相關(guān)內(nèi)容

《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第三條規(guī)定：拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式?？v觀實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活可知，拍賣(mài)通常擁有兩種不同的性質(zhì)。具體來(lái)說(shuō)，第一種性質(zhì)為嚴(yán)格遵循自愿原則，主要指的是拍賣(mài)委托人把自身所擁有的權(quán)利或者是財(cái)務(wù)委托給拍賣(mài)工作者實(shí)施拍賣(mài)行為，譬如說(shuō)針對(duì)字畫(huà)以及古董、郵票等進(jìn)行拍賣(mài)，與此同時(shí)，針對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)同樣隸屬于此種拍賣(mài)性質(zhì)；第二種性質(zhì)為未能基于自愿原則，該性質(zhì)常見(jiàn)于涉訟案件以及破產(chǎn)清算等狀況行程中，隸屬于一種強(qiáng)制性拍賣(mài)行為。跟房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的拍賣(mài)工作通常為第二種性質(zhì)拍賣(mài)，即為不基于資源原則，是強(qiáng)制性拍賣(mài)。

3.合理確定房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)

通常而言，底價(jià)主要是指最低商業(yè)價(jià)值，基于此可實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)起拍價(jià)以及拍賣(mài)保護(hù)價(jià)額合理確定。其中，保留價(jià)常見(jiàn)于《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)，并要求拍賣(mài)人保密。拍賣(mài)國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)。”底價(jià)同樣可被看作為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)針對(duì)標(biāo)的物基于拍賣(mài)市場(chǎng)這樣的強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素直接影響之下確定而得最可能性成交價(jià)格，就拍賣(mài)委托人員而言，此價(jià)格頗具客觀性，同時(shí)拍賣(mài)委托者可基于底價(jià)實(shí)現(xiàn)保留價(jià)的合理確定，該價(jià)格主觀意味濃重。

在遵循自愿原則之下的拍賣(mài)情況，拍賣(mài)標(biāo)的所有者能夠自主確定標(biāo)的最低商業(yè)價(jià)值以及底價(jià)、拍賣(mài)保留價(jià)，在這個(gè)時(shí)候，底價(jià)等同于拍賣(mài)保留價(jià)，若沒(méi)能成功實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)則委托者可將保留價(jià)以及底價(jià)降低，原因在于最低商業(yè)價(jià)值是由委托定自身確定所得，因此可進(jìn)行自主變更。就第二種性質(zhì)拍賣(mài)行為而言，即進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)操作的時(shí)候，此時(shí)最低商業(yè)價(jià)值底價(jià)跟拍賣(mài)保留價(jià)則不擁有同一性，原因在于，底價(jià)及保留價(jià)的確定主體不相同，保留價(jià)是拍賣(mài)委托人（清算組以及司法機(jī)關(guān)、債權(quán)人委員會(huì)）通過(guò)委托拍賣(mài)合同進(jìn)行確定的；在評(píng)估報(bào)告有效期之內(nèi)，若不存在有較為特殊的狀況，則不得更改底價(jià)；在多次拍賣(mài)行為中可向下調(diào)整保留價(jià)，目的在于促成成交，在此需要注意的是，此種保留價(jià)必須不可低于底價(jià)；必須通過(guò)法定評(píng)估結(jié)構(gòu)參考變化條件針對(duì)所需變更的底價(jià)實(shí)施新的評(píng)估工作，需確保保留價(jià)高于底價(jià)，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)及拍賣(mài)事情實(shí)現(xiàn)保留價(jià)的靈活合理確定?？偠灾?，通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照相關(guān)法律所確定的拍賣(mài)底價(jià)可謂是拍賣(mài)的最終保留價(jià)，其必須作為是不可突破的價(jià)格底線。

確定合理的房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)注重三方面主要內(nèi)容，第一，明確掌握了解房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，估價(jià)人員應(yīng)全面宏觀了解掌握市場(chǎng)行情；第二，確定崗位正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵，認(rèn)真修正相關(guān)價(jià)格，參考市場(chǎng)成交習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所受市場(chǎng)特征的直接影響積極化解；第三，綜合考慮房地長(zhǎng)拍賣(mài)市場(chǎng)特征，將房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)的有效合理確定下來(lái)，通過(guò)買(mǎi)方可接受合理購(gòu)房支出總價(jià)的優(yōu)化確定將拍賣(mài)保留價(jià)合理確定。

4.推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)優(yōu)化發(fā)展的相關(guān)對(duì)策

4.1實(shí)現(xiàn)行業(yè)管理體制的優(yōu)化完善

縱觀可知，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正常趨向于和諧健康方向發(fā)展，在此進(jìn)程當(dāng)中，必須努力實(shí)現(xiàn)政企分離，完善相應(yīng)的行業(yè)管理。具體來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)外國(guó)以及香港地區(qū)未能在行業(yè)管理中直接參與模式的有效借鑒，結(jié)合間接管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建議我國(guó)政府需更為宏觀地完成房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)控，基于估價(jià)師學(xué)會(huì)完成行業(yè)工作細(xì)化管理。我國(guó)歷經(jīng)一系列立法措施將估價(jià)結(jié)構(gòu)中介地位積極確定下來(lái)，結(jié)合相關(guān)法律完善制定估價(jià)結(jié)構(gòu)以及行業(yè)人員相關(guān)規(guī)范，與此同時(shí)，授權(quán)估價(jià)師學(xué)會(huì)進(jìn)行行規(guī)的詳細(xì)制定，并就行業(yè)實(shí)施有效管理，盡可能規(guī)范結(jié)構(gòu)及其人員行為操守。在改革房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的具體過(guò)程中，需針對(duì)事業(yè)評(píng)估范圍實(shí)施限制，準(zhǔn)確理清跟估價(jià)行業(yè)相關(guān)的政府部門(mén)以及企業(yè)、事業(yè)單位三方關(guān)系，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)更高的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)學(xué)會(huì)的快速成立建設(shè)，將該學(xué)會(huì)作為主體，實(shí)現(xiàn)和諧健康房地產(chǎn)估價(jià)體系的完善構(gòu)建，將人員管理作為是主要的行業(yè)管理模式。就目前的情況來(lái)看，我國(guó)當(dāng)前執(zhí)行基于管理機(jī)構(gòu)實(shí)施任官管理的工作模式，實(shí)踐表明此種方式所得工作效率相互較低。

4.2構(gòu)建全面的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)政策規(guī)范

基于市場(chǎng)發(fā)展角度出發(fā)來(lái)看，縱觀我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，無(wú)論是法律還是制度，均存在有嚴(yán)重的管理欠缺完善的情況。為實(shí)現(xiàn)估價(jià)市場(chǎng)的優(yōu)化完善則應(yīng)努力構(gòu)建完善的法律制度，將房地產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)充分明確。制定詳細(xì)規(guī)范正確界定行業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，旨在確保在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)洪流當(dāng)中實(shí)現(xiàn)各個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)的良性公平競(jìng)爭(zhēng)。維持該行業(yè)市場(chǎng)擁有穩(wěn)定秩序，與此同時(shí)，針對(duì)行業(yè)估價(jià)人員進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的合理制定，強(qiáng)化提升估價(jià)質(zhì)量，提高工作成效，進(jìn)而大大強(qiáng)化行業(yè)估價(jià)水準(zhǔn)。除此之外，要求估價(jià)師學(xué)會(huì)、估價(jià)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)工作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法規(guī)政策，力求將本行業(yè)的各個(gè)方面均納入法治建設(shè)軌道，參考統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求全部房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)及其工作者正確開(kāi)展實(shí)施相應(yīng)的評(píng)估作業(yè)，保障房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.3強(qiáng)化規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)行為

在日常的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)進(jìn)程當(dāng)中，必須嚴(yán)格規(guī)范估價(jià)市場(chǎng)行為，努力完善構(gòu)建開(kāi)放統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，規(guī)避不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的長(zhǎng)生，同時(shí)需保證估價(jià)擁有較強(qiáng)獨(dú)立特性，任何政府組織以及行業(yè)結(jié)構(gòu)不得過(guò)分干預(yù)估價(jià)行為。針對(duì)估價(jià)作業(yè)內(nèi)容進(jìn)行充分明確，堅(jiān)決杜絕回扣等不良情況的產(chǎn)生。嚴(yán)厲懲處經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的相關(guān)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化加大檢查力度，有效規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)質(zhì)詢(xún)，在實(shí)際的估價(jià)工作實(shí)施過(guò)程中若是估價(jià)機(jī)構(gòu)存在有估價(jià)不實(shí)問(wèn)題則必須結(jié)合法律規(guī)定制裁其違法行為，依法查處出具不合格報(bào)告以及違規(guī)承接任務(wù)的行為，制定完整的機(jī)構(gòu)信用檔案，針對(duì)嚴(yán)重的機(jī)構(gòu)失職行為采取取消房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師資格的相關(guān)措施。

5.結(jié)語(yǔ)

綜上可以知道，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)雖然起步晚，但是其已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵構(gòu)成部門(mén)，重要地位甚為突顯。相關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員需嚴(yán)格遵循相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理確定房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)，維持行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行。

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