蔣富洋

【摘要】：過去幾年我國房地產(chǎn)業(yè)處在快速發(fā)展階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)，對于成本控制不夠嚴格，導致房地產(chǎn)企業(yè)成本超支的現(xiàn)象比較嚴重，嚴重影響了企業(yè)的長遠發(fā)展。新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強成本控制，提高其生存能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】：成本控制；全過程；動態(tài)

一、房地產(chǎn)項目成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸成為了我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有效地帶動了其它行業(yè)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)的過熱發(fā)展，國家進行了嚴格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)在資金等方面感受到了巨大的壓力，特別是嚴格的信貸控制給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了重要的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當努力提高自身的盈利能力，降低企業(yè)開發(fā)過程中不必要的成本支出。如今，房產(chǎn)企業(yè)基本上都存在成本超支、工期延長等問題，存在資源和材料浪費等現(xiàn)象，和西方先進房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面還存在一定的差距。成本控制伴隨了項目開發(fā)的全過程，和房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門都具有密切的關(guān)系，因此應(yīng)當將房地產(chǎn)成本控制納入到企業(yè)的管理中，降低企業(yè)的開發(fā)成本。

二、全過程成本管理

以成本規(guī)劃為發(fā)展方向，以全過程成本管理為主線，多部門穿插協(xié)作，抓好項目各階段的成本控制。

1.拿地階段

實行風險控制，重點關(guān)注法律風險、拆遷風險、高壓線風險、地下管線風險、地鐵降躁風險、地下埋藏物風險、工程地質(zhì)條件風險、環(huán)評風險等，確保成本控制風險最低，可行性研究依據(jù)充分可靠。風險控制的要點是資料完整性，合理預計工程量和工程綜合單價，準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。風險控制控制的指標是每平米地價，土地獲得時間，價款支付方式，土地屬性案例資料收集完整，土地屬性。此階段主要工作是：提供土地信息，周邊配套信息，項目初定位及提出項目預案；運用成本經(jīng)驗值估算法，參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)分表完成土地投資論證階段成本測算，主要測算前期、配套設(shè)施、大框架的建筑業(yè)態(tài)工程造價。

2.擴初階段

營銷部門建立客戶細分體系，定位戶型面積及功能、裝修標準、產(chǎn)品檔次、產(chǎn)品成本配置的初步定位。項目發(fā)展部門提供全面準確的經(jīng)濟技術(shù)指標及配套要求，應(yīng)有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、配套設(shè)施面積、車庫面積、綠化面積。設(shè)計管理部門提供方案圖，列出建筑方案部品清單，包括樁、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)形式、裝修、功能要求、景觀中硬景面積、軟景面積、水景面積、小區(qū)道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。合約管理部門進行第二次目標成本測算，主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預期、項目的特點，根據(jù)配置標準進行測算。

3.設(shè)計階段

設(shè)計管理部門編寫“詳細的設(shè)計任務(wù)書”，提交設(shè)計院。對樁、砼基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、外圍護結(jié)構(gòu)、內(nèi)隔墻、門、窗、立面裝飾材料、樓面裝飾材料、墻地頂裝修做法、品牌等部品，列出詳細的技術(shù)要求。地上結(jié)構(gòu)砼框架，含鋼量、砼、窗地比指標按不同建筑業(yè)態(tài)、不同層高列出指標控制值，注明指標計算說明。關(guān)注轉(zhuǎn)換層、層高設(shè)計。地下室控制除控制含鋼量、砼指標外，小區(qū)坡道、出入口、層高、層數(shù)、停車數(shù)、人防面積、構(gòu)造做法、設(shè)備房布置、頂板覆土也是重點關(guān)注的指標。景觀設(shè)計控制軟硬景比例、喬木品種、大小喬木灌木草皮比例、豎向建筑、木棧道小品燈具面積及單方成本、硬質(zhì)鋪裝材料高搭配比例、高檔材料使用范圍、是否設(shè)計水景及水景面積大小。

4.實施階段

（1）提前介入，制定各階段成本測算表格，多次測算，提供成本數(shù)據(jù)，為公司決策提供數(shù)據(jù)支持。（2）建立項目成本級配規(guī)劃體系，提升項目的成本控制水平，進而達到提升整個公司的整體運營能力。按照建筑部品清單，建立項目公共模塊、單體模塊及特別工程模塊，來設(shè)置成本規(guī)劃體系，各模塊按項目敏感點設(shè)置高中低三級配置，提供部品標準參考成本，供產(chǎn)品適配選型，以滿足不同樓盤售價需求。（3）做好項目招標規(guī)劃、合同規(guī)劃統(tǒng)籌工作。從項目擴初階段起，按工程進展順序，編制總分包工程、設(shè)備安裝工程、材料招標比價、合同簽訂規(guī)劃方案，細化啟動時間、關(guān)聯(lián)部門職責、需求時間、面積或數(shù)量、使用位置、尤其是技術(shù)標準確定、品牌確定、定價方式、計價模式，減少不確定因素造成成本異動，增加目標成本測算準確率。（4）降低圖紙出錯率：圖紙不出錯就是最大的成本管理，實行設(shè)計指導書，內(nèi)部圖紙預審，圖紙外審，關(guān)鍵部品二次設(shè)計。

三、成本動態(tài)控制

1.推行造價咨詢公司全過程跟蹤管理

目前，武漢市較有規(guī)模的綠地、復地、融科房地產(chǎn)公司，已實行專業(yè)造價咨詢公司進行項目全過程跟蹤管理模式多年，借助專業(yè)團隊力量，增強對項目開發(fā)前期，實施過程、后期成本評估成本管理力量。推動簽證、設(shè)計變更一單一結(jié)進程，使動態(tài)成本變化掌控清晰及時，達到及時糾偏的目的。使成本管理健康、合理與有序。

2.推行《供方須知》，試行合同交底記錄

明確供方職責，共同促進成本管理：合約部對合同涉及到的簽證、變更、結(jié)算資料的整理要求和遞交時間、竣工驗收和付款必備的資料做出統(tǒng)一要求，形成合同附件標準文本，以誠信明確的方式達成合作供方、監(jiān)理、項目部等相關(guān)部門對成本管理工作的協(xié)同。

3.加強現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、合同管理

繼續(xù)推行簽證、設(shè)計變更講評工作，力爭做到一單一結(jié)，月清月結(jié)，動態(tài)成本能及時反應(yīng)，并起到預警作用；加強合同管理，嚴謹商務(wù)條款，細化合同分包工程、限價材料附件，確保通過合同實現(xiàn)產(chǎn)品無風險生產(chǎn)。

4.編制施工過程成本控制要點

對成本實施過程中關(guān)鍵節(jié)點預先分析，擬訂分步操作步驟、控制要點，提前預控，達到指引管理人員提高工作質(zhì)量效用；重點控制因市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況對施工計劃和內(nèi)容進行改動，將資料收集整理完善貫穿施工全過程。

5.做好項目后期管理

（1）加強預結(jié)算工作分析總結(jié)對總分包工程預結(jié)算進行詳細分析，統(tǒng)計產(chǎn)生成本增加的原因，在預結(jié)算過程中遇到的常見問題及特殊問題，在后期招投標及合同簽訂環(huán)節(jié)采取規(guī)避措施，降低風險減少管理成本。進行各類經(jīng)濟指標整理統(tǒng)計（2）加強無效成本管理。歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進各部門專業(yè)能力和計劃能力的提高；尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項目成本費用提供參考；減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經(jīng)濟消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟效益。（3）建立項目后評估體系。從項目啟動成本規(guī)劃、制訂、實施控制、經(jīng)驗總結(jié)、經(jīng)濟指標總結(jié)分析方面對成本進行全面匯總，為后續(xù)項目提供經(jīng)驗，提升成本規(guī)劃管理精確性。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制對于企業(yè)的發(fā)展具有重要的影響，只有不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率，才能有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。成本控制是一項系統(tǒng)性比較強的工作，它涉及到項目建設(shè)的全過程，需要多個職能部門的參與，因此應(yīng)當加強成本控制的規(guī)劃，明確各個部門成本控制的目標，加強相關(guān)部門之間的協(xié)同，最終實現(xiàn)成本控制的目標，促進企業(yè)的發(fā)展。

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