徐良

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就離不開加強對其的成本管理。但是就目前來看，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問題較多。因而本文正是基于這一背景，主要就房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問題及如何應(yīng)對提出了幾點淺見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；問題；應(yīng)對

成本管理是整個房地產(chǎn)企業(yè)管理的重頭戲，但是就實際來看，在成本管理中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣或那樣的問題，而這些問題的存在，勢必會影響整個企業(yè)成本管理的成效。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員，必須在成本管理中認(rèn)真分析和總結(jié)存在的不足，才能采取針對性的措施應(yīng)對。

1.存在問題

一是在注重成本管理的同時往往忽視對成本管理體系的建立健全，而且有的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏專業(yè)的機構(gòu)，導(dǎo)致整個成本管理過程較為混亂。

二是在實際工程中，經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更的情況，尤其是現(xiàn)場簽證的難度較大，導(dǎo)致很多變更的最新情況難以掌握，而且缺乏必要的措施避免變更的出現(xiàn)。

三是在合同執(zhí)行時，由于存在的變更較多，而應(yīng)扣款和保修款的計算域?qū)徲嬰y于較大，所以往往在結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)存在超付，而這就會影響后續(xù)成本管理工作的高效開展。

四是房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)自身經(jīng)濟效益的最大化，往往采取壓低工程造價的方式，而施工企業(yè)為了獲得建設(shè)權(quán)，相互之間經(jīng)常競相壓價，而這就會導(dǎo)致很多工程的造價與合理水平之間相偏離，當(dāng)獲得建設(shè)權(quán)之后，為了獲得利益而采取以次充好和偷工減料的方式，而這就難以滿足安全、美觀和耐久等方面的使用要求，在導(dǎo)致社會資源被浪費的同時出現(xiàn)給工程質(zhì)量留下巨大的安全隱患。加上房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在工程竣工之后方能對工程實際成本進(jìn)行核算，使得很多在項目開發(fā)和建設(shè)過程中難以及時的發(fā)現(xiàn)在成本控制中存在的問題。

五是在工程合同執(zhí)行過程中，尤其是較大規(guī)模和開發(fā)周期較長的項目合同執(zhí)行時，經(jīng)常出現(xiàn)合同數(shù)量變更的情況，而合同執(zhí)行中各種龐大的信息量往往難以在手工管理的模式下實現(xiàn)對其的精準(zhǔn)和實時管理，導(dǎo)致合同執(zhí)行時經(jīng)常出現(xiàn)信息掌握不足和信息共享渠道不暢而影響成本的控制。

六是對資金使用計劃難以科學(xué)的確定。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，雖然很多企業(yè)都注重資金流管理，但是在項目開發(fā)建設(shè)時，因為不同類型合同在不同階段執(zhí)行時企業(yè)往往難以在最短的時間內(nèi)科學(xué)的確定資金使用計劃，所以即便是投入大量的時間和精力去確定資金計劃，也難以從不斷變化的數(shù)據(jù)賬確保其準(zhǔn)確性和及時性，這就會對企業(yè)的各項資金使用決策帶來影響。

七是在成本管理中缺乏數(shù)字化成本管理系統(tǒng)，導(dǎo)致很多項目開發(fā)形成的數(shù)據(jù)均在書面文檔和電子文檔之中，而并沒有對其進(jìn)行加工和提煉，導(dǎo)致很多寶貴的經(jīng)驗與慘痛的教訓(xùn)難以在項目中得到有效的借鑒和實施，而這就使得成本管理由于缺乏歷史數(shù)據(jù)的支持而降低成本管理水平。

八是房地產(chǎn)企業(yè)在材料設(shè)備方面往往是自行采購，而在整個采購時需要設(shè)計的廠家和材料的種類、價格、型號等因素的影響，難以及時高效的掌握材料設(shè)備的價格最新的動態(tài)，加上在信息資料方面的共享力度不夠，極大的影響了材料采購全程的判斷，加上項目開發(fā)需要與多方進(jìn)行合作，所以在材料設(shè)備使用過程中也難以及時高效全面的跟蹤管理，導(dǎo)致企業(yè)的投資被大量的浪費。

九是成本管理人員自身的專業(yè)技術(shù)水平低下，在工程項目建設(shè)過程中缺乏必要的風(fēng)險控制意識和手段，導(dǎo)致整個成本管理工作成效的低下[1]。

2.應(yīng)對

通過上述分析，我們對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面存在的不足有了一個基本的認(rèn)識，那么作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何加強成本的管理呢？筆者認(rèn)為，主要應(yīng)切實做好以下幾方面的工作。

2.1優(yōu)化土地儲備夯實土地成本管理成效

近年來，隨著國家宏觀政策的調(diào)控，在國有土地方面的限制也在不斷的加大，尤其是土地資源的稀缺性正在不斷的體現(xiàn)出來，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，往往土地費用所占的比例最高。因而為了更好地加強成本管理，土地成本管理就是一個不容忽視的問題，在實際管理中，應(yīng)致力于土地儲備的優(yōu)化，才能在競爭日益激烈的市場環(huán)境中做到游刃有余。具體來說，作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，就應(yīng)及時的構(gòu)建專業(yè)的研發(fā)土地的隊伍，并加強對其資金的支持，才能更好地在合法的前提下以最低的價格獲得土地資源的開發(fā)權(quán)，從而為整個成本管理工作的提升奠定堅實的基礎(chǔ)[2]。

2.2優(yōu)化工程設(shè)計夯實項目成本管理成效

在整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，設(shè)計是一項不可或缺的內(nèi)容，設(shè)計的科學(xué)性對建設(shè)成本和工程質(zhì)量以及進(jìn)度有著直接的影響，雖然設(shè)計費用只有整個工程項目投資的3%，但是其對工程成本帶來的影響高達(dá)70%以上，所以加強工程設(shè)計的優(yōu)化就顯得尤為必要，具體來說，在項目的開發(fā)前期，就應(yīng)將市場的策劃和設(shè)計進(jìn)行有效的結(jié)合，合理的定位戶型、面積和結(jié)構(gòu)形式以及功能和環(huán)境，才能更好地促進(jìn)資金的回籠。并在堅持科學(xué)合理、經(jīng)濟適用、安全可靠的原則下，根據(jù)單位工程、工種和專業(yè)對概算進(jìn)行細(xì)化，強化設(shè)計人員的市場經(jīng)濟意識，才能在確保設(shè)計精確的同時確保成本達(dá)到有效的控制。而且在每個階段，例如方案設(shè)計階段、擴初設(shè)計階段和施工圖的設(shè)計階段，均應(yīng)出具具體的概算成果，并通過分析和比較，對成本控制項目進(jìn)行確定，同時還要和監(jiān)理人員和工程預(yù)算人員一道會審施工圖是否具有較強的經(jīng)濟性、技術(shù)性和安全性，并提出相應(yīng)的意見。

2.3強化工程建設(shè)全程管理夯實工程施工成本管理成效

一是在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，就應(yīng)選取報價合理、工藝先進(jìn)和良好社會信譽和技術(shù)實力雄厚的企業(yè)，并引導(dǎo)其盡可能地加強先進(jìn)工藝材料的應(yīng)用，才能從根本上確保工期成本和得到有效的控制。二是強化現(xiàn)場簽證管理，嚴(yán)防出現(xiàn)行賄和受賄的情況，并對現(xiàn)場簽證進(jìn)行審核和檢查，確保整個簽證在監(jiān)理工程師確定之后才能簽發(fā)，以最大化的確保整個現(xiàn)場簽證管理成效。三是切實加強索賠管理，在處理索賠時應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍的，則不得批準(zhǔn)對方的索賠要求。

2.4強化資金管理，降低財務(wù)成本

一是拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業(yè)負(fù)債率，建立良好的信用等級，以提高企業(yè)知名度，有效降低融資成本。二是加強融資的可行性研究，開發(fā)多樣化融資渠道，采用多種融資方式，針對不同的項目采用不同的最佳融資方案。三是建立有效的回籠資金措施，及時收回售房應(yīng)收款。四是建立企業(yè)的資金計劃管理系統(tǒng)與合同管理系統(tǒng)，提前輸入合同工程款支付進(jìn)度時間，提前申報計劃，經(jīng)有關(guān)部門會審、批準(zhǔn)，按時按計劃撥付。項目經(jīng)理對關(guān)鍵線路節(jié)點要把握清楚，抓住主要矛盾，可以打時間差，解決企業(yè)資金調(diào)動問題[3]。

結(jié) 語

綜上所述，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問題較多，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須切實加強對這些問題的分析和總結(jié)，才能更好地強化整個成本管理效果。

參考文獻(xiàn)

[1]李純.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008，23：93+92.

[2]楊安琪.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策[J].河南建材，2013，01：177-179.

[3]楊小萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題與對策[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2013，12：82-83.