【摘要】隨著我國社會的進步與發(fā)展，人們對私有財產(chǎn)的保護越來越看重，房地產(chǎn)登記制度作為財產(chǎn)保護的一種有效形式，研究房地產(chǎn)登記制度有著十分重要的顯示意義。本文就房地產(chǎn)登記制度存在的問題及完善進行了相關(guān)的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)等級制度；問題；完善

0.引言

房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，近年來，人們對這種不動產(chǎn)的保護呼吁越來越高，然而就我國當(dāng)前社會發(fā)展形勢而言，我國還沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，缺乏一個完整的登記體系，使得一些登記制度問題無法得到合理的解釋，影響登記制度的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)登記制度作為我國現(xiàn)代房地產(chǎn)保護的一種有效形式，為了更好地促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就必須堅持用發(fā)展的觀點看待問題，不斷完善我國房地產(chǎn)登記制度。

1.房地產(chǎn)登記制度的重要性

房地產(chǎn)登記，指的是經(jīng)申請人申請，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。在房地產(chǎn)登記中，房地產(chǎn)登記制度作為現(xiàn)代物權(quán)法的一項重要制度，房地產(chǎn)只有依法登記后才會產(chǎn)生法律效力，未經(jīng)登記則不產(chǎn)生法律效力。近年來，我國社會因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清而引起的社會矛盾日漸突出，不僅影響到了產(chǎn)權(quán)人的利益，同時也危害到我國現(xiàn)代社會的發(fā)展。房地產(chǎn)登記的根本目的就是保護權(quán)利人的合法權(quán)益。通過登記及時、準(zhǔn)確地將權(quán)利狀況記載在房地產(chǎn)登記簿上，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書或證明，將物權(quán)的事實對外公開。凡經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記，權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、地役權(quán)等，均受到國家法律的保護，任何組織或個人侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，都要承擔(dān)法律責(zé)任。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)商需要向房地產(chǎn)登記機構(gòu)了解開發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，如果房地產(chǎn)登記機構(gòu)沒有做好登記工作，針對房地產(chǎn)開發(fā)中的拆遷補償問題就不能全面落實，進而激發(fā)社會矛盾[1]。為此，只有做好房地產(chǎn)登記工作，完善房地產(chǎn)登記制度，才能更好地促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時，做好房地產(chǎn)登記工作也是我國現(xiàn)代城市發(fā)展的內(nèi)在要求。

2.房地產(chǎn)登記制度存在的問題

2.1房地產(chǎn)登記規(guī)則不統(tǒng)一

就我國當(dāng)前房地產(chǎn)登記工作來看，存在著“多頭執(zhí)政”的局面。之所以會出現(xiàn)“多頭執(zhí)政”的局面其主要原因就在于房地產(chǎn)登記規(guī)則的不統(tǒng)一。首先，我國現(xiàn)階段對房地產(chǎn)相關(guān)的法律建設(shè)還不夠完善，沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，房地產(chǎn)登記大都是根據(jù)《土地登記規(guī)則》、《土地管理法》來開展工作，很容易造成多管、重管的現(xiàn)象。其次，我國登記機關(guān)不統(tǒng)一。在我國當(dāng)前房地產(chǎn)登記機構(gòu)中，政府干預(yù)過大， 在統(tǒng)一行政部門中容易出現(xiàn)“分級登記”的情形，進而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.2登記查詢制度不規(guī)范

在房地產(chǎn)行業(yè)取得規(guī)模性發(fā)展的同時，也暴露出了一些問題。房地產(chǎn)開發(fā)之前需要了解開發(fā)區(qū)域的土地和原有房屋的各種資料，進而為規(guī)劃建設(shè)提供保障。而目前，我國房地產(chǎn)登記查詢制度很不規(guī)范，當(dāng)開發(fā)商在了解開發(fā)區(qū)域相關(guān)房屋信息時，往往得不到確切的信息，對房屋信息的了解不全面就會因原住戶的安置問題而發(fā)生社會矛盾，不利于我國現(xiàn)代社會的和諧發(fā)展[2]。另外，我國房地產(chǎn)登記信息的公開查詢力度還不夠，雖然我國房地產(chǎn)登記制度中規(guī)定了房地產(chǎn)登記信息的公開查詢制度，但是在我國許多地方還只是存在于形式上，根本沒有得到具體落實。

2.3缺乏補償機制

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)登記工作量也在不斷增加，近年來，我國社會因房地產(chǎn)登記出錯的社會矛盾糾紛屢見不鮮，一旦登記出現(xiàn)錯誤，而又沒有相應(yīng)的補償措施，就會給當(dāng)事人造成巨大損失，嚴重的還將激化社會矛盾，影響到我國社會的穩(wěn)定發(fā)展。

3.完善房地產(chǎn)登記制度的策略

3.1統(tǒng)一房地產(chǎn)登記規(guī)則

在這個經(jīng)濟快速發(fā)展的市場環(huán)境下，我國市場經(jīng)濟體制逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟發(fā)展的一部分，為了更好地促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就必須統(tǒng)一房地產(chǎn)登記規(guī)則。首先，要將房地產(chǎn)登記功能逐漸從管理功能還原對私權(quán)的保護上，明確房地產(chǎn)登記的法律規(guī)范，為房地產(chǎn)登記工作提供法律保障。其次，要統(tǒng)一有關(guān)登記的法規(guī)，設(shè)立單一的登記管理部門，確立統(tǒng)一的程序規(guī)則，使不動產(chǎn)的登記更加規(guī)范、便捷[3]。對農(nóng)村集體所有制土地上房屋也應(yīng)建立相應(yīng)的權(quán)屬登記制度，以適應(yīng)當(dāng)前社會市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。另外應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃等方面明確登記行為與合同行為的關(guān)系，區(qū)分行政管理行為和民事行為的界限以及相互影響的深度，使房地產(chǎn)登記制度更加科學(xué)、立法技術(shù)上更加完善

3.2完善房地產(chǎn)查詢機制

房地產(chǎn)登記制度中，完善的房地產(chǎn)的信息的查詢機制有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，完善房地產(chǎn)查詢機制有著重大意義。我國房地產(chǎn)登記機構(gòu)要全面做好房地產(chǎn)登記工作，加強房地產(chǎn)登記工作的監(jiān)督，防止房地產(chǎn)登記工作出現(xiàn)誤差。另外，我國在建立有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度以來，只是將登記程序作為一種相關(guān)登記管理機構(gòu)用來行使行政職能的一種辦法而不是出于公示的目的，從而造成登記行為與行政機構(gòu)行使職能相結(jié)合的弊端。為此，在房地產(chǎn)登記制度中要合理、適當(dāng)?shù)靥岣叻康禺a(chǎn)登記查詢信息的透明度[4]。房地產(chǎn)權(quán)屬認定中登記的資料檔案應(yīng)作為公示的對象，既對申請法人提交申請報告材料明示于社會，又將登記信息范圍、對象、房地產(chǎn)利害關(guān)系人查詢的操作程序明示于大眾，從而達到風(fēng)險警示和保護房地產(chǎn)權(quán)利人機第三人的合法權(quán)益。

3.3建立補償機制

在房地產(chǎn)登記工作中，受許多非主觀因素的影響，房地產(chǎn)登記工作會出現(xiàn)一些差錯，針對這些不可避免的差錯，在房地產(chǎn)登記制度中，建立合理的補償機制非常重要，通過補償機制來對受害權(quán)益人進行補償，進而化解權(quán)益人心理中的不滿[5]。以法律為手段，建立起一種以責(zé)任分攤落實為基本原則的房地產(chǎn)登記機構(gòu)賠償制度。房地產(chǎn)登記機構(gòu)是此一項工作圍繞的核心，由于在一般情況下，權(quán)屬劃分與認定過程中難免會出現(xiàn)過錯，分析過程的原因，如果出于登記機構(gòu)則應(yīng)由房地產(chǎn)登記機構(gòu)承擔(dān)這一部分賠償責(zé)任，并明示造成過錯的原因。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)登記制度作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的一種重要手段，房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是為了更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。為了更好地促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保護產(chǎn)權(quán)人的利益，就必須結(jié)合我國現(xiàn)階段的發(fā)展形勢，不斷完善房地產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一房地產(chǎn)登記規(guī)則，建立有效地房地產(chǎn)查詢機制和補償機制，進而為我國現(xiàn)代社會的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

【參考文獻】

[1]孫慶萍. 房地產(chǎn)檔案管理工作中的常見難點和對策[J]. 中華民居（下旬刊），2014，03：134.

[2]嚴文鳳. 揚州市廣陵區(qū)房屋登記問題調(diào)研報告[J]. 法制與社會，2014，08：182-183.

[3]濮云濤. 房地產(chǎn)登記錯誤賠償問題探析[J]. 法制與社會，2014，15：263-265.

[4]連燦. 淺議我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的改革和完善[J]. 法制博覽（中旬刊），2014，09：211+208.

[5]曹伊清. 房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的若干問題——從《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》說起[J]. 中國房地產(chǎn)，2014，21：32-36.

作者簡介：陳東（1981.6生），男，重慶市涪陵區(qū)人，工作單位：涪陵區(qū)國土資源局，職務(wù)：房地產(chǎn)經(jīng)濟師、測繪工程師，研究方向：土地管理土地、出讓、地政地籍、儲備土地、土地測繪等。