潘正良

摘 要：農墾是有著1200萬人的社會經濟系統(tǒng)，由于歷史形成的體制上的原因使得其社會負擔沉重。本位以廣西農墾為例，就如何建立完善農墾土地價格流轉作了探討，主要從收益現(xiàn)值和土地承載力需求兩個方面來測算農地流轉價值，在滿足土地承載力需求的前提下通過流轉雙方的博弈，形成最終的流轉價格。

關鍵詞：土地流轉；農地價值；收益現(xiàn)值；土地承載力需求

土地流轉源于農村集體土地承包，主要是指土地承包經營權流轉，其實質是土地權利的流動和轉移。目前，我國土地流轉市場已初步形成[1]，但發(fā)展很不完善，尚未形成合理有效的市場運轉機制，特別是土地流轉價格形成機制的缺失，導致流轉價格失真、土地資源得不到有效配置，嚴重制約土地流轉效率。本文就廣西農墾國有農場土地流轉現(xiàn)狀、存在問題進行探討，對墾區(qū)土地流轉的農地價值測算方法進行論述，為合理確定國有農場土地流轉價格提供參考。

一、墾區(qū)土地流轉價格現(xiàn)狀

1.墾區(qū)土地流轉整體情況

廣西農墾管區(qū)約有252萬畝國有土地，其中90%分布在全區(qū)14個市的48個在農場，農用地占土地總面積的75%以上，其他后備土地資源占25%左右。墾區(qū)土地流轉的客體主要是國有農場土地經營權，在雙層經營體制下農場土地實行“兩田制”管理，農場留取一定比例土地用于農場職工家庭承包經營，其余土地用于合理流轉實現(xiàn)種植大戶規(guī)模經營。

目前，墾區(qū)土地流轉存在兩種模式：報批流轉和私下流轉，私下流轉即發(fā)包方（農場）與經營者私底下達成協(xié)議，未經農墾局審批自行流轉。農墾轄區(qū)土地分散在全區(qū)各市，且多在偏遠地區(qū)，難以形成統(tǒng)一有效的土地流轉市場，由于私下流轉沒有經農墾局審批備案，流轉數(shù)量和金額難以統(tǒng)計。從報批流轉情況看，2009-2014年墾區(qū)農場發(fā)生農用地流轉46起，流轉面積9796.97畝，土地報批流轉率較低，其流轉價格也較為混亂。為推動土地規(guī)范、合理、有序流轉，農墾集團下設土地流轉交易中心，通過土地交易平臺、土地信息發(fā)布平臺和資金結算平臺等，將試點農場國有土地對外流轉納入土地流轉交易中心統(tǒng)一運作管理，但該交易中心目前處于試驗階段。

2.土地流轉價格差異較大

由于區(qū)位、土地適宜性、市場供需情況的不同，加上墾區(qū)部分土地產權不明晰，農場土地流轉價格相差較大。2009年以來，區(qū)墾農地流轉價格在35～2500元/畝.年不等，對于區(qū)位條件較好，適宜種植苗木、花卉等經濟作物的農場，由于產出較高，其流轉價格相對也比較高；對于尚未確權發(fā)證、土地權屬有爭議或較為偏遠、土地利用粗放、土地適宜性不高的土地，其流轉價格自然不高。另外，同一農場不同經營項目的流轉價格也存在較大的差異。如良圻農場，用于從事作物種子種苗繁育項目的土地以1500元/畝.年的對外發(fā)包，而由個人承包用于擴大養(yǎng)豬場地的項目則以700元/畝.年的價格使用。

3.土地流轉價格普遍偏低

據(jù)劉寒梅等的調研[2]，我國東部沿海城市郊區(qū)，土地流轉價格已經達到年均每畝4000多元，西部云南、四川等地城市郊區(qū)土地承包經營權流轉價也達到1000元以上，而云南省的富民縣山區(qū)最低也達了到400元。從近5年墾區(qū)（農場）農地流轉價格看，除位于南寧、柳州等城郊個別農場部分土地流轉價格在1000元/畝.年以上，大多數(shù)農場（超過50%）土地流轉價格年均每畝在400元以下，雖然近兩年土地流轉價格有所上升，但從總體來看墾區(qū)土地流轉價格普遍偏低。土地權屬糾紛、產權不明晰、農地流轉市場有效需求不足是造成農地流轉價格偏低的主要原因。

二、存在的問題

1.缺乏有效的價格形成機制

土地流轉價格形成機制的缺失，是約束土地流轉市場發(fā)展主要原因。墾區(qū)土地流轉價格主要是由農場與經營者協(xié)商確定，由于目前土地流轉價格構成不明、沒有規(guī)律可循，主要靠的是“討價還價”，這種非自由市場模式形成的價格，摻雜著人情關系，不排除存在權力尋租的成分，難以體現(xiàn)農地流轉的真正價值。

2.缺乏有效的價格增長機制

從目前墾區(qū)土地流轉情況看，土地流轉期大多在十年以上，流轉期限較長，而合同中通常按三到五年為一期，每期在約定底價的基礎上增幅5%～10%，其實相當于已經確定了流轉期內的土地價格，今后的土地流轉價格與土地流轉市場行情無關，不能充分保障流轉雙方的收益，容易使農場利益受損。

3.缺乏有效的價格監(jiān)管機制

合理有效的價格監(jiān)管，是規(guī)范土地流轉交易、實現(xiàn)公平公正的前提。價格監(jiān)管機制的缺失，導致價格隨意性大，也導致了不公平性，容易產生腐敗，影響市場秩序。

三、基于流轉的農地價值測算

價格是價值的體現(xiàn)，在市場交易中價格圍繞價值上下波動，合理測算農地流轉價值，對規(guī)范區(qū)域農地流轉具有重要意義。測算農地流轉價值可以從兩方面來考慮：一是根據(jù)農地生產經營收入用收益現(xiàn)值法進行測算，二是從土地承載力方面進行考慮，根據(jù)區(qū)域農地所承載的人口數(shù)量和人年均糧食需求量，測算出畝均農用地所需承載滿足人類生活的最低產出。

1.基于現(xiàn)值收益法的測算

收益現(xiàn)值法是根據(jù)土地純收益來估算土地承包經營權的價值[3]，其計算公式如下：

V=∑nt=1Rt（1+i）t

其中：V-基于流轉的農地價值，Rt-第t年的土地年預期凈收益額（總收入-各類成本），n-土地流轉年限，i-折現(xiàn)率（參考同期貸款利率確定）。由于種植不同作物土地產出差別較大，而同一農場也不可能所有土地都種植同一作物，計算土地年預期凈收益額時可采用的土地流轉前三年平均產值扣除成本后得到，若流轉期過長收益現(xiàn)值難以體現(xiàn)后期農地流轉價值，因此，僅測算流轉首年的農地價值。

2.基于區(qū)域土地承載力需求的測算

土地承載力需求，反映了一定時期內區(qū)域土地所需承載的人口數(shù)量。假設區(qū)域人口的生活需求全部由農地產出來滿足，農地產出按糧食產值進行折算，則按年人均糧食需求量，可測算出畝均農用地所需承載滿足人類生活的最低產出。計算公式如下：

V=MrPS

其中，V-基于區(qū)域土地承載力最低需求的農地價值，P-一定時期內區(qū)域人口數(shù)量，r-為年人均糧食消費量，M-糧食單價，S-區(qū)域農地面積。區(qū)域人口數(shù)量和區(qū)域農地面積可采用廣西農墾統(tǒng)計資料匯編中統(tǒng)計的數(shù)據(jù)；糧食單價按糧食市場零售價測算；人均糧食需求量可參考周小平等[4]的研究，將380kg定為溫飽水平、400kg小康水平為標準水平、420kg為較高水平進行測算。

3.結論

基于現(xiàn)值收益法的農地流轉價值測算，是根據(jù)農地的生產能力所做的經濟收益現(xiàn)值折算，未考慮發(fā)包方與承包方的收益分配額度；而基于區(qū)域土地承載力需求的農地價值測算與區(qū)域人均農地面積有關。對比兩種方法的測算結果，當區(qū)域農地經濟產出大于區(qū)域土地承載力需求，則表明區(qū)域人口需求在土地承載力范圍內；當區(qū)域農地經濟產出小于區(qū)域土地承載力需求，則表明目前的農業(yè)產業(yè)結構不能滿足土地承載力需要求，需對產業(yè)結構做出調整。郭軍[5]認為土地承包方的利潤理論上應從土地流轉后的增值收益上獲得；筆者認為流轉是為了增加收益，不管承包方利潤包含那些部分，區(qū)域土地流轉價格都應高于區(qū)域土地承載力需求。因此可以說，土地流轉價格是基于土地承載力需求與收益現(xiàn)值之間，土地承包者與發(fā)包者博弈的結果。

土地流轉是一種市場行為，土地流轉價格是通過市場交易形成的。影響農地流轉價格的因素很多，包括農地稟賦因素（氣候、水文、地力、區(qū)位、基礎設施等）、流轉行為人屬性因素（農地流轉主體自身屬性對流轉價格的影響）、市場因素（經濟發(fā)展水平、市場結構等）等。由于土地資源的價值難以量化，目前尚未有公認的農地價值評估體系，所采用的方法有待改進，如何客觀準確地計算農地流轉的價值，還應在資料允許的情況下，進行多方面綜合考慮。

四、相關建議

1.完善土地流轉價格形成機制

合理的流轉價格應是在市場作用下形成的交易價格，應充分發(fā)揮市場在土地流轉中的基礎性作用，采用招、拍、掛等方式確定土地流轉價格。首先，要加快土地確權發(fā)證，明晰土地產權，為順利實現(xiàn)流轉奠定基礎。其次，搭建流轉服務平臺體系，以規(guī)范流轉行為，降低交易成本，確保流轉收益，促進農地快速、有序流轉；通過服務平臺發(fā)布土地流轉價格信息，降低供求雙方信息不對稱的程度，減少流轉交易糾紛；通過建立流轉中介服務機構，為交易雙方提供政策法律咨詢、發(fā)布用地信息、流轉信息變更登記等服務，規(guī)避流轉風險。

2.建立流轉價格調整保障機制

由于土地流轉期限較長，建立價格調整保障機制很有必要。具體做法有兩種：一是直接在合同中按年約定價格增長幅度，增長幅度可按同期物價指數(shù)和政府每三年公布一次的統(tǒng)一年產值進行調整；二是在合同中約定期限，到期后由雙方協(xié)商重新定價。

3.完善土地流轉價格監(jiān)督機制

完善土地流轉價格監(jiān)督機制可以從以下幾個方面著手[6]，一是開展農地流轉價格專項調查，通過調查及時了解并解決流轉中存在的價格問題，維護正常有序的市場價格秩序；二是要密切關注土地流轉價格動態(tài)，依法查處土地流轉過程中價格欺詐等不正當價格行為；三是實行土地流轉信息公示制度，將流轉價格信息向職工群眾公示，接受職工群眾監(jiān)督。（作者單位：廣西壯族自治區(qū)亞熱帶作物研究所）

參考文獻：

[1] 路婕，江輝，吳克寧.土地承包經營權流轉價格探討—以河南省為例[J].安徽農業(yè)科學，Jou rn al ofAnhu iAgr.i Sc.i 2010，38（34）：19661- 19662，19667.

[2] 劉寒梅，劉任.完善土地流轉市場定價機制問題研究[J].價格月刊，2013（6）：28-31.

[3] 張振華.基于收益現(xiàn)值法的農村土地流轉價格研究[J].中央財經大學學報.1000-1549（2013）12-0058-05.

[4] 周小平，宋麗潔，柴鐸，劉穎梅.區(qū)域耕地保護補償分區(qū)實證研究[J].經濟地理.2010，3（9）：1546-1551.

[5] 郭軍.重慶耕地使用權流轉價格形成機理研究[D].重慶工商大學.2013.

[6] 浙江省物價局課題組.土地承包經營權流轉價格形成機制研究[J].價格理論與實踐.2013（1）：21-22.