中國水利水電第八工程局有限公司 廖美容

在市場經(jīng)濟(jì)條件下有效配置物業(yè)資源，將為物業(yè)管理主體帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益（物業(yè)管理客體包括：居民小區(qū)、寫字樓、商場、各類大型中心）。但在實(shí)踐過程中因物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的存在，也使得經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)面臨著諸多挑戰(zhàn)。隨著當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面下行壓力加大，以及通縮趨勢依然存在的情形下，通過優(yōu)化內(nèi)控模式來控制物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)成為了十分重要的工作。從原理出發(fā)來看待“內(nèi)部控制”，其主要涉及到經(jīng)濟(jì)管理的內(nèi)容，但在本文中對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)拓展到制度管理層面。再者，管理的本質(zhì)在于對(duì)人的管理，從而內(nèi)控的著力點(diǎn)也仍是對(duì)人的管理。由此，這也就構(gòu)成了本文立論的邏輯起點(diǎn)。

本文的結(jié)構(gòu)是這樣安排的：首先對(duì)物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，然后進(jìn)行內(nèi)控模式定位。最后在定位基礎(chǔ)上，完成對(duì)內(nèi)控模式的構(gòu)建。為了使本文的主題討論更為具體，全文以小區(qū)物業(yè)管理為例來進(jìn)行闡述。

一、物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

小區(qū)物業(yè)管理范疇包括：小區(qū)內(nèi)配送、各種上門服務(wù)，一級(jí)多種創(chuàng)新的經(jīng)營模式。在模式的開展過程中，主要存在著以下經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：

(一)成本控制風(fēng)險(xiǎn)分析

成本控制在物業(yè)經(jīng)營管理中的職能顯而易見，在當(dāng)前人工成本居高不下的情形下，如何建立有效的整體成本控制格局，將關(guān)系到物業(yè)經(jīng)營效益的提升力度。然而，在現(xiàn)實(shí)中因信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，成本控制面臨著這樣幾個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)：一是固定資產(chǎn)重置所帶來的成本控制風(fēng)險(xiǎn)。如超標(biāo)和低于標(biāo)準(zhǔn)配置固定資產(chǎn)，在長期視角下都將產(chǎn)生成本控制風(fēng)險(xiǎn)。二是可變成本控制中所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)耗材的補(bǔ)充和對(duì)人力資源的配置等，都將產(chǎn)生成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

(二)租金回籠風(fēng)險(xiǎn)分析

物業(yè)經(jīng)營管理的收入主要來自于租金，租金的額度和交付方式在合約中都已明確。但在現(xiàn)實(shí)中，可能因承租方主觀和客觀因素的作用，而導(dǎo)致租金回籠存在著風(fēng)險(xiǎn)。如，租金回籠效率降低、租金回籠方式被人為改變。特別在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)面存在下行壓力的情形下，以及物業(yè)經(jīng)營面臨買方市場的情況下，以上風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生都使得物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體無可奈何。另外，在我國社會(huì)文化中缺少契約精神的現(xiàn)狀下，租金回籠風(fēng)險(xiǎn)似乎已經(jīng)見慣不怪了。

(三)合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)分析

合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)時(shí)常出現(xiàn)，盡管它不是一個(gè)必然存在的風(fēng)險(xiǎn)，但在物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理存在缺陷的狀態(tài)下，合同糾紛仍難以避免。根據(jù)筆者的工作體會(huì)發(fā)現(xiàn)，因承租方擅自改變房產(chǎn)用途。或者擅自改變室內(nèi)功能規(guī)劃等，都是產(chǎn)生合同糾紛的根源。不難知曉，若是物業(yè)管理規(guī)模較大、物業(yè)管理內(nèi)控缺少技術(shù)支撐的情況下，以上問題都難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止。因此，上述風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生則幾乎不具備可逆性。

二、內(nèi)控模式定位

(一)針對(duì)成本控制風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控模式定位

實(shí)踐表明，嚴(yán)格控制物業(yè)經(jīng)營管理成本，將在確?？偸找姹３植蛔兊那樾蜗略龃罄麧櫩臻g。在當(dāng)前通縮危險(xiǎn)仍然存在的條件下，物業(yè)管理總收益有逐步萎縮的趨勢?？梢?，為了穩(wěn)定公司的經(jīng)營利潤，則需要在內(nèi)控中強(qiáng)化對(duì)總成本的管控。在經(jīng)濟(jì)管理和制度管理的內(nèi)控機(jī)制下，應(yīng)通過制度創(chuàng)新來激發(fā)起一線員工的成本控制意識(shí)，以及在全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)上，確定合理的技術(shù)組織形態(tài)。由此，這就是內(nèi)控模式的定位點(diǎn)。

(二)針對(duì)租金回籠風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控模式定位

從實(shí)事求是的態(tài)度下來看待內(nèi)控的模式定位，我們不能期望通過內(nèi)控就能使租金回籠率提高到100%的水平，這不僅與現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境特點(diǎn)不符，也與契約精神缺失的現(xiàn)狀不符。但在針對(duì)承租方主觀和客觀因素所導(dǎo)致的租金回籠風(fēng)險(xiǎn)上，可以分別采取引入聲譽(yù)約束機(jī)制和建立長期合約的制度來給予控制。從中不難知曉，這些都應(yīng)成為內(nèi)控手段實(shí)施的重要內(nèi)容。

(三)針對(duì)法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控模式定位

從邏輯上來講，租賃方一旦遇到法律糾紛便應(yīng)以法律方式給予解決。但事實(shí)上，租賃方在付諸法律裁判時(shí)也將面臨著不菲的博弈成本，也將為此而背負(fù)一定的社會(huì)成本。特別在當(dāng)前物業(yè)經(jīng)營面臨市場萎縮的情形下，解決法律糾紛就更應(yīng)考慮到我方的承受能力。因此，這里的內(nèi)控模式應(yīng)著力從“防范于未然”的角度來展開，這樣才能在維護(hù)客戶關(guān)系的良性環(huán)境下維系我方的經(jīng)濟(jì)利益。

以上從三個(gè)方面所提煉出的內(nèi)控模式定位，便為物業(yè)經(jīng)營管理的構(gòu)建提供了路徑指向。

三、定位驅(qū)動(dòng)下的內(nèi)控模式構(gòu)建

根據(jù)上文所述并在定位驅(qū)動(dòng)下，內(nèi)控模式可從以下4個(gè)方面來構(gòu)建。

(一)強(qiáng)化內(nèi)控的問題意識(shí)

在本文開篇之處就已指出，物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容十分繁雜，從而其內(nèi)控內(nèi)容也較為豐富，但為了節(jié)約優(yōu)先的人力和物力資源，需要強(qiáng)化內(nèi)控的問題意識(shí)。植根于當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何形成雙贏的內(nèi)控措施來維護(hù)市場需求份額，以及如何優(yōu)化內(nèi)控措施來實(shí)現(xiàn)雙贏的經(jīng)營目標(biāo)，這些都是優(yōu)化內(nèi)控模式的出發(fā)點(diǎn)。為此，物業(yè)管理經(jīng)營主體需要首先增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力，特別在預(yù)算管理領(lǐng)域建立起有效的跟蹤監(jiān)管機(jī)制。如，物業(yè)管理公司通過強(qiáng)化人員跟蹤和財(cái)務(wù)跟蹤機(jī)制，人員跟蹤通過全程參與某物業(yè)項(xiàng)目來充分獲得內(nèi)控信息；而財(cái)務(wù)跟蹤則在嚴(yán)格財(cái)務(wù)流程上來監(jiān)管資金的配置。

(二)優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控的手段

正如上文所提到的，優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)成為構(gòu)建內(nèi)控模式的第一步。具體的優(yōu)化措施包括：一是增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力。內(nèi)控的本質(zhì)是對(duì)人的管理，從而增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力成為了核心內(nèi)容。業(yè)務(wù)能力增強(qiáng)的環(huán)節(jié)包括：建立整體視域下的成本控制意識(shí)，以及能對(duì)物業(yè)經(jīng)營中的隱性成本進(jìn)行分析與約束。二是創(chuàng)新經(jīng)費(fèi)管理形式。如，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營類型將辦公經(jīng)費(fèi)額定給項(xiàng)目組（班組），在績效考核基礎(chǔ)上規(guī)定經(jīng)費(fèi)剩余部分可作為績效獎(jiǎng)金發(fā)放。這樣一來，就能增強(qiáng)一線員工的成本控制意識(shí)。實(shí)踐表明，物業(yè)一線員工是成本控制的實(shí)施者，所以當(dāng)前應(yīng)重視對(duì)物業(yè)管理班組實(shí)施激勵(lì)和規(guī)制措施。

(三)實(shí)施內(nèi)控的制度創(chuàng)新

物業(yè)經(jīng)營主體應(yīng)與客戶之間在內(nèi)控制度上進(jìn)行創(chuàng)新，這里主要涉及聲譽(yù)約束機(jī)制和引入長期合約的辦法。具體的措施為：物業(yè)經(jīng)營主體在與承租方簽訂合約之后，可以將招租信息發(fā)布在公司的網(wǎng)站上，若是出現(xiàn)租金回籠問題，則可以在網(wǎng)站上跟進(jìn)與承租方協(xié)商的信息。這樣一來，就實(shí)則將承租方的違約行為給曝光了。長期合約的優(yōu)勢在于能增強(qiáng)承租方的誠信度，這一點(diǎn)可以從“重復(fù)合作博弈”上來給予證明。因此，應(yīng)在增加優(yōu)惠條件的同時(shí)選擇長期承租的伙伴。

(四)建立線上線下的內(nèi)控

O2O是當(dāng)前電子商務(wù)模式的主流形式，通過建立線上線下同步運(yùn)營模式來提高經(jīng)營效益。筆者認(rèn)為，這一模式可以被引進(jìn)到規(guī)避“承租方擅自改變房產(chǎn)用途，或者擅自改變室內(nèi)功能規(guī)劃等”方面。具體的做法包括：建立微信視頻連線與線下實(shí)地考察相融合的內(nèi)控模式，這樣就能在加強(qiáng)與承租方進(jìn)行溝通的基礎(chǔ)上提前規(guī)避上述問題。如，針對(duì)小區(qū)裝修活動(dòng)應(yīng)按照嚴(yán)格的管理流程來給予批復(fù)，同時(shí)還需要定期對(duì)裝修情況進(jìn)行上門查看。

四、展望

在今后的工作中，還需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與設(shè)備采購和成本控制的匹配度。以住宅小區(qū)為例：

(一)物業(yè)公司財(cái)務(wù)與小區(qū)物業(yè)部門設(shè)備采購一體化

物業(yè)公司在以內(nèi)涵式生產(chǎn)經(jīng)營為主要特征時(shí)，財(cái)務(wù)對(duì)于小區(qū)物業(yè)部門設(shè)備采購所需資金必然須進(jìn)行合理分配。在此背景下，物業(yè)公司財(cái)務(wù)若要對(duì)項(xiàng)目資金量進(jìn)行合理確定，則須建立起與物業(yè)公司戰(zhàn)略目標(biāo)、市場份額，以及小區(qū)物業(yè)部門管理規(guī)模等環(huán)節(jié)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。借助物業(yè)公司內(nèi)信息系統(tǒng)這一載體，財(cái)務(wù)管理將在及時(shí)、敏捷、低成本的信息資源下，完成對(duì)小區(qū)物業(yè)部門設(shè)備采購領(lǐng)域的資金確定與劃撥。

(二)物業(yè)公司財(cái)務(wù)與小區(qū)物業(yè)部門項(xiàng)目成本控制一體化

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理部門作為物業(yè)公司的成本中心，必然須全程執(zhí)行、監(jiān)控項(xiàng)目資金的預(yù)算、使用，以及最終的績效評(píng)價(jià)。為此，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)委派專人進(jìn)入小區(qū)物業(yè)部門的增值服務(wù)項(xiàng)目組，通過信息收集與成本控制建議的形式，理性引導(dǎo)項(xiàng)目小組的事前與事中活動(dòng)。針對(duì)某些風(fēng)險(xiǎn)性與不確定性較高的項(xiàng)目，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門還應(yīng)建立專家咨詢團(tuán)隊(duì)，來進(jìn)行預(yù)期收益率的測算。

五、結(jié)束語

本文認(rèn)為，優(yōu)化物業(yè)經(jīng)營管理并防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控模式可從：強(qiáng)化內(nèi)控的問題意識(shí)、優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控的手段、實(shí)施內(nèi)控的制度創(chuàng)新、建立線上線下的內(nèi)控等四個(gè)方面來構(gòu)建。具體表現(xiàn)在，物業(yè)管理經(jīng)營主體需要首先增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力，特別在預(yù)算管理領(lǐng)域建立起有效的跟蹤監(jiān)管機(jī)制。增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，以及創(chuàng)新經(jīng)費(fèi)管理形式。

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