花樣年：輕資產(chǎn)社區(qū)玩家

“地產(chǎn)行業(yè)靠開發(fā)作為模式的時代已經(jīng)過去了。我認(rèn)為只有兩個值得我們?nèi)プ?，一個是服務(wù)，一個是金融。”花樣年控股集團(tuán)有限公司董事局主席兼首席執(zhí)行官、彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司董事局主席潘軍說。

起步于1998年的花樣年控股集團(tuán)，在2009年11月成功登陸香港聯(lián)交所主板（1777. HK）。目前，花樣年控股已全面完成基于未來移動互聯(lián)網(wǎng)客戶大數(shù)據(jù)時代的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局，是一家以金融為驅(qū)動、服務(wù)為平臺、開發(fā)為工具的金融控股集團(tuán)。

在潘軍看來，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，未來的樓市應(yīng)該分為大地產(chǎn)與小地產(chǎn)兩個概念。所謂“小地產(chǎn)”，是指狹義的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。移動互聯(lián)時代，用戶需求越來越個性化和去中心化，開發(fā)商只有滿足用戶需求，才有可能創(chuàng)造出一些比較高收益的產(chǎn)品，在市場站穩(wěn)腳跟。

所謂“大地產(chǎn)”，是指能夠整合房地產(chǎn)實物鏈條上的相關(guān)產(chǎn)品，挖掘存量市場的種種可能。過去30年，房地產(chǎn)市場形成了大量住宅、工業(yè)廠房、辦公樓和商業(yè)物業(yè)等。這個將近400億平米的存量市場，存在巨大的“二次挖掘”價值，將成為房地產(chǎn)的“第二個春天”。

“彩生活”：打造社區(qū)服務(wù)鏈

“花樣年現(xiàn)在已經(jīng)不把自己看成是一個開發(fā)商了，互聯(lián)網(wǎng)時代到來之后，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)回本質(zhì)的服務(wù)行業(yè)?！迸塑娬J(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展這么好，其實最重要的原因，不是說互聯(lián)網(wǎng)很強(qiáng)大，而是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)很差、傳統(tǒng)的商業(yè)模式很差。

“現(xiàn)在我們最大的挑戰(zhàn)是用戶習(xí)慣變了，行業(yè)進(jìn)入了成熟期。房地產(chǎn)行業(yè)越來越不掙錢，傳統(tǒng)商業(yè)模式必須要創(chuàng)新才有出路。”

2014年6月30日，花樣年旗下的彩生活服務(wù)集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所主板成功上市（1778. HK），震驚業(yè)界。“希望有更多的物業(yè)公司能夠通過資本市場，轉(zhuǎn)化成為更多的服務(wù)生產(chǎn)力?！迸塑姳硎尽?/p>

眾所周知，傳統(tǒng)物業(yè)管理是依靠大量的低價勞動力，從事諸如安全管理、清潔、保潔、園林綠化等簡單服務(wù)，毫無利潤可言。

據(jù)了解，目前排名前二十的物業(yè)管理公司，超過一半是開發(fā)商的自由物業(yè)。它們并不完全以盈利為目的，更多的作用在于提升開發(fā)銷售階段的品牌溢價。

彩生活做的是通過互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)手段，將實體社區(qū)變成一個基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，把客戶變成資源。在收集和管理每個家庭的數(shù)據(jù)方面，開發(fā)商有著天然的優(yōu)勢。一方面可以通過預(yù)測業(yè)主的潛在需求，調(diào)整社區(qū)配套的服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，更好地滿足用戶的需求。另一方面也可以為商業(yè)提供定點營銷，拓展新的盈利點。

除了傳統(tǒng)的物業(yè)收費，彩生活通過整合社區(qū)生活周邊的微商圈，可以向供應(yīng)商提供客戶，每一單交易完成后，供應(yīng)商向彩生活交付約定比例的傭金。這意味著彩生活提供增值服務(wù)的過程就是其盈利的過程。

彩生活半年報顯示，2015年上半年，彩生活實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入約1.5億元，同比增長56.5%；社區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)收入約人民幣4380萬元，同比增長33.5%；工程服務(wù)收入約人民幣8470萬元，同比增長高達(dá)141.3%。

國內(nèi)社區(qū)O2O商業(yè)模式大致分為兩種：一類是垂直服務(wù)型，專注于提供某個細(xì)分領(lǐng)域的服務(wù)；另一類是綜合平臺型，通過整合資源，提供多元化服務(wù)。

潘軍：希望有更多的物業(yè)公司能夠通過資本市場，轉(zhuǎn)化成為更多的服務(wù)生產(chǎn)力。

但是從國內(nèi)目前的物業(yè)管理公司來看，任何一家企業(yè)憑借自己的規(guī)模都很難獲得足夠的議價能力。因為社區(qū)O2O的前提，是社區(qū)的規(guī)模數(shù)量以及顧客需求的集中度。

彩生活目前主要通過上市融資的方式來收購其他物業(yè)管理公司。2015年2月，彩生活以3.3億元收購開元國際全部權(quán)益，成為國內(nèi)物管業(yè)史上最大的一筆并購案。收購?fù)瓿珊?，彩生活的合約管理面積達(dá)到了2.4億平米。

還有一種是通過結(jié)盟的方式，來擴(kuò)大社區(qū)的數(shù)量。今年5月，以長城物業(yè)、佳兆業(yè)物業(yè)等為首的一批物業(yè)企業(yè)，共同發(fā)起創(chuàng)立了“一應(yīng)云”聯(lián)盟組織，希望搭建行業(yè)共融共贏平臺。然而目前還沒有一個真正成功的社區(qū)O2O案例。原因在于，所有平臺這方面的收入還不足以與基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)抗衡，更談不上替代。

《2015中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示，雖然物業(yè)服務(wù)收入仍為企業(yè)主要收入來源，業(yè)績貢獻(xiàn)度63.4%，但多元化創(chuàng)新業(yè)務(wù)成為企業(yè)探索重點，多種經(jīng)營收入增長率高達(dá)38.4%。

2013年7月，彩之云上線。業(yè)主通過彩之云可以進(jìn)行繳物業(yè)費、保修和投訴、理財和直接下單完成社區(qū)商品交易。彩付寶是線上交易平臺，可以消費積分方式回饋社區(qū)住戶，降低傳統(tǒng)業(yè)務(wù)收費，提升用戶綜合體驗。

潘軍表示，“彩生活住宅是我們未來做房地產(chǎn)需要努力的產(chǎn)品：第一要做環(huán)保化的生產(chǎn)；第二，個性化裝修；第三，智能化家居；第四，定制化服務(wù)?！?/p>

“解放區(qū)”：線上物業(yè)結(jié)盟

如果“彩生活”并購物業(yè)公司是帶有威脅性革命色彩的話，那么“解放區(qū)”則是溫和的改良派。

彩生活對傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司來說是一場革命。彩生活采用大量外包的方式，然后進(jìn)行專業(yè)化管理，最后通過互聯(lián)網(wǎng)途徑產(chǎn)生標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，改變了物業(yè)公司傳統(tǒng)的服務(wù)鏈條模式。

但確實有很多的物業(yè)公司不愿意跟彩生活合作。潘軍坦陳，對于大的房地產(chǎn)商，現(xiàn)階段還不可能對接第三方的物業(yè)管理公司，“他們自己的社區(qū)都做不過來?！睂τ谛￠_發(fā)企業(yè)，因為擔(dān)憂“彩生活”的文化具有很強(qiáng)的沖擊力，也不愿意完全被彩生活所兼并，同時又不得不想著實現(xiàn)物業(yè)價值的最大化。

“解放區(qū)”是一個聯(lián)合第三方物業(yè)公司的社區(qū)服務(wù)平臺，只做線上的平臺工作，線下仍由原來的物業(yè)公司進(jìn)行管理。

“它的進(jìn)入并不增加物業(yè)公司的管理成本，而物業(yè)公司每給解放區(qū)推薦一個客戶，解放區(qū)就會按協(xié)商好的價格對其進(jìn)行激勵。而且在其后的商家增值收益部分，采取和物業(yè)公司分成的模式?！迸塑姳硎?，彩之云的模式在一二線城市中管理人口在300戶以下和三四五線城市的住宅小區(qū)行不通，“它們的住戶太少了，覆蓋不了我們線下的成本?！?/p>

“彩生活一個客戶經(jīng)理要對300～400住戶負(fù)責(zé)，但這些小區(qū)很可能連300戶都沒有，這是對客戶經(jīng)理、維修師傅等人力的浪費?！?/p>

2013年花樣年成立“解放區(qū)”，目的就是“用來協(xié)助一些其他物業(yè)管理公司，是幫助他們實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的平臺”。

“在收購物業(yè)的過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些比較不錯的傳統(tǒng)物業(yè)管理公司，手中掌握了大量的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，但隨著服務(wù)的成本越來越高，急需把自己的資源轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢。”

隨著物業(yè)服務(wù)的人工成本、能耗逐年增加，大量傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的轉(zhuǎn)型迫在眉睫。就是來協(xié)助眾多掙扎在經(jīng)營困境中的中小物業(yè)公司進(jìn)行資源挖掘轉(zhuǎn)換，包括對商家價值和客戶價值的深度挖掘。

“我們來培訓(xùn)這些物業(yè)，把他們都變成管家，工資不降，只要有成交就有獎金?！比绻麄兘o解放區(qū)推薦一個用戶，那么線上平臺則會給他們一定的激勵。

客戶資料上傳以后，平臺可以針對性地為這些社區(qū)客戶推出一些服務(wù)品種，從而挖掘一些商戶出來。商家的增值收益部分，解放區(qū)就可以與物業(yè)管理公司約定一定比例的分成。

“我把這些100名以后的物業(yè)企業(yè)，通過解放區(qū)的平臺把它們重新組織起來。這樣我也就同時抑制住了其他第2～20名的物業(yè)公司的擴(kuò)張步伐，它們永遠(yuǎn)跟彩生活差距非常大。而在100名以內(nèi)的這一群物業(yè)企業(yè)，它們是想來做這個社區(qū)革命的，但是規(guī)模太小成為不了老二?！?/p>

目前，全國與“解放區(qū)”簽署合作協(xié)議的聯(lián)盟物業(yè)公司數(shù)量已經(jīng)達(dá)到328個，聯(lián)盟全國1514個社區(qū)。其中，進(jìn)行深度合作的公司為146個，合作方式包括通過免費平臺提供、聯(lián)合運(yùn)營、管理輸出等。

截至今年8月31日，解放區(qū)APP總注冊用戶數(shù)已達(dá)到了150萬人，而這些注冊用戶已覆蓋全國近2萬個社區(qū)。潘軍說，有了彩生活之后又做解放區(qū)，花樣年是在向騰訊學(xué)習(xí)?！膀v訊除了做微信之外，另外還有幾組人做了類似的產(chǎn)品，但只有微信推得快，最終微信慢慢走向了成功。而我們也準(zhǔn)備讓兩個平臺通過不同的賽道跑出來，通過用戶選擇出來。”

社區(qū)金融大價值

在潘軍看來，社區(qū)有天生的金融屬性?！敖鹑诤蜕鐓^(qū)密切相關(guān)，因為房子本身就是金融產(chǎn)品，比如關(guān)于房子怎么樣能產(chǎn)生價值，比如資產(chǎn)證券化等等?！?/p>

“我們的金融業(yè)務(wù)是基于彩生活，在社區(qū)內(nèi)把熟人的錢貸給熟人，而且要讓客戶在我這兒能夠貸到比社會成本更便宜的錢。”潘軍認(rèn)為，理財產(chǎn)品的選擇是需要在一個放松的空間下進(jìn)行，在家里做這件事情，會是一個比較好的選擇。

“我自己統(tǒng)計過時間，最少半個小時。但是金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)時間，我上班他也上班，我下班他也下班。我們通過社區(qū)集合了金融機(jī)構(gòu)，短短一年時間，就有70萬住戶成為我們金融服務(wù)產(chǎn)品的提供者和使用者?！?/p>

盡管是金融行業(yè)的新闖入者，花樣年已經(jīng)看到金融需求的巨大市場。“我們今年大約能做到15億，明年可能做到30億?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，社區(qū)理財將成為彩生活的核心發(fā)力點。

潘軍認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)最有價值的入口可能是線下?！?47億平方米，應(yīng)該是在270億左右的規(guī)模，社區(qū)的數(shù)量現(xiàn)在大約有17.5萬個，對應(yīng)著7.5億人口。我們從社區(qū)的角度，如果把所有立體的部分跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行全部區(qū)域連接的話，中國互聯(lián)網(wǎng)會到真正意義上的2.0?！?/p>

八小時之內(nèi)是我們的工作，八小時之外是我們的生活。所以未來在社區(qū)的領(lǐng)域，會有更好、更貼近用戶的產(chǎn)品出現(xiàn)，這是花樣年在過去這四年一直在思考的。

目前，花樣年正在重點打造四大社區(qū)，包括居住社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)、商務(wù)社區(qū)、旅游社區(qū)。四大社區(qū)中，目前走在最前面的是居住社區(qū)。

“我們最近開始跟保險公司推出基于社區(qū)的居家保險產(chǎn)品和基于健康、基于養(yǎng)老的產(chǎn)品?！痹谂塑娍磥?，保險公司可以有很好的產(chǎn)品，但最大的缺點是沒有服務(wù)平臺，產(chǎn)品落不了地。社區(qū)蘊(yùn)含著非常豐富的可待挖掘的資源。

“我們不是以地產(chǎn)為目的，目前很多養(yǎng)老項目還是為了賣房子，我們做的是基于社區(qū)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。圍繞老人的實在需求，打造一個體系，做純粹的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?！?/p>

美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在2013年47萬億美元，成為美國所有金融的最大的收益。相比之下，整個中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是完全的處女地。傳統(tǒng)開發(fā)商的養(yǎng)老地產(chǎn)，只占全部養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)份額的1%。

“最近我也在找很多線上旅行社，希望跟我們一起合作，做一些新興的關(guān)于目的地旅游和社區(qū)資源重新整合的新概念。”

繼彩生活之后，花樣年又推出了“美易家”模式進(jìn)入旅游度假物業(yè)運(yùn)營市場。美易家將借鑒HomeAway和Airbnb共享經(jīng)濟(jì)新模式，全面整合旗下資源，打造線上線下相互融合的旅游度假物業(yè)租賃分享交換平臺，致力于成為綜合化服務(wù)解決方案提供商。

2015年12月9日，美易家在新三板成功掛牌（834669）。作為花樣年旗下間接附屬公司，美易家也是在國內(nèi)分享經(jīng)濟(jì)熱潮下第一只以在線短租及度假物業(yè)運(yùn)營為題材的股票。

在潘軍看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體。無論是彩生活還是美易家，都是花樣年充分挖掘存量房市場價值的探索與嘗試。

【案例2】