陳進用

【摘 要】在經濟新常態(tài)下，房地產項目具有新的時代特點。這些特點也容易受到各種不確定因素的影響，如經濟基本面、宏觀政策、市場熱點等，使項目開發(fā)面臨諸多風險。為降低這些風險，就必須分析風險，管理風險。本文通過分析當前形勢下房地產項目面臨的主要風險點，針對這些風險提出相應的應對對策。

【關鍵詞】房地產項目；風險；對策

房地產業(yè)經過十幾年快速發(fā)展，目前已進入歷史性拐點。自2014年起，樓市銷售受阻，庫存高，消費者對后市預期看空增加；到了2015年，盡管從中央到地方各種救市政策陸續(xù)出臺，但大部分項目處于停工或半停工狀態(tài)的局面并無根本性改善，房地產業(yè)進入空前困難期。為此，有必要根據行業(yè)特性與規(guī)律，加強分析房地產項目面臨主要風險點，總結、提煉出有效的應對對策。

一、房地產項目當前面臨的主要風險點

1.行業(yè)政策對房地產項目的影響最大

首先，房產稅勢在必行，無疑是一把懸在房地產項目頭上的利劍。房產稅對保有環(huán)節(jié)征稅，必然增加房產持有成本，雖然有利于抑制投機性消費和房產炒作，也直接打擊了投資性需求；同時由于我國社會保障制度尚處于逐步完善過程中，所以征收房產稅也必定增加了部分農民工、自由職業(yè)者、個體商販等需要置業(yè)養(yǎng)老者對買房的憂慮。

其次，不動產登記政策出臺后，房產稅卻猶抱琵琶半遮面。房產稅究竟何時開始征收、針對什么對象征收、怎樣征收、稅率多少等問題的不確定性，也極大挫傷了改善型需求者的信心，對商品房銷售和項目開發(fā)帶來極大不確定。

再次，2011年以來房地產業(yè)嚴厲調控政策、城鎮(zhèn)化進程放緩和商品房特別是三、四線城市存量房源增加，到了2014年初，消費者普遍產生了房價可能大跌的主觀預期，導致大部分剛性需求者持幣觀望，市場進一步疲軟，項目開發(fā)風險不斷上升。

2.市場不確定性

隨著黃金、煤炭、鐵礦石等實物資產收益預期的降低，房地產的吸金效應也隨之逐步削弱，加速了大量社會資金向以股票為主的金融資產領域轉移的步伐；特別是80后和90后年輕人成為股票風潮的主力軍后，住房的剛性需求受到較大抑制。此外，在存量房源不斷增長、社會消費觀念越來越理性的形勢下，商品房銷售渠道實際上很難打開，市場疲態(tài)短期內難以緩解，且有進一步加劇的可能。

3.成本管控風險

在經濟新常態(tài)下，由于地方政府規(guī)劃變更，項目開發(fā)企業(yè)為適應新市場或由于設計本身的內容不全、缺陷設計等設計變更，導致工程量增加或工程拆除重建，甚至導致造成實際開發(fā)成本與目標成本的背離。其次，由于招標時選擇施工企業(yè)不當或合同約定不周延，以及工程管理的不及時、不到位，引發(fā)結算爭議，進度拖延，也會造成成本控制風險。

4.稅務風險

首先是利息支出不能稅前抵扣。大部分項目前期都是股東借款投入，如果出現交地延遲，現實中是很難向政府索賠的；如果再發(fā)生產品滯銷，資金回籠緩慢，就會產生大量借款利息。而根據土增稅清算政策，超出直接成本5%部分的利息不能作為稅前成本列支，無形中增加了土增稅的稅負支出。

其次是“營改增”改革。未來“營改增”政策是否會導致稅負增加、部分成本或費用能否抵扣，以及存量房銷售稅率如何計算等，都存在不確定性。

二、降低當前項目風險的主要對策

從項目風險管理常規(guī)出發(fā)，房地產企業(yè)可通過加強融資成本和工程成本、質量與進度控制，加強合同管理、安全管理、信息管理以及稅務協調等，提高資金使用效率，降低預算外支出及意外風險。同時，應有針對性地采取措施應對當前新形勢與風險。

1.加強前期策劃

在競爭空前的市場形勢下，項目前期策劃不但要在形勢分析、區(qū)位分析、產品定位、房型設計、包裝推廣等方面下足功夫，更要創(chuàng)新思維，從開發(fā)商、消費者和社會三者共贏的角度出發(fā)，突出概念和產品差異化，挖掘潛在需求，力求形成產品的自我銷售，避免未來推盤出現降價促銷、越降越難銷的惡性循環(huán)。

2.加快開發(fā)進度

隨著消費觀念理性回歸，賣樓花的時代已一去不復返，未來樓市必將以現房或準現房銷售為主。因此，就具體項目而言，應在找準開發(fā)啟動時點的基礎上，加快項目的建設進度，力求以現場體驗式營銷，占據市場先機。

3.尋求項目合作

一方面，可以通過多種方式引入社會資金合作開發(fā)，緩解項目的資金壓力，降低開發(fā)風險；另一方面，也可以從產業(yè)創(chuàng)新、產業(yè)轉型的角度出發(fā)，尋求能給項目及其開發(fā)企業(yè)帶來變化的跨界合作，例如萬科與百度的商業(yè)策略聯盟等。

4.“營改增”準備

面對“營改增”可能帶來的行業(yè)沖擊，房地產開發(fā)企業(yè)須加強增值稅思維意識，針對供應鏈、預結算、銷售流程、資金流動、票據管理、會計處理和電腦數據管理等稅收風險環(huán)節(jié)進行差異分析，及時修正并改進，避免稅收政策變化對項目開發(fā)造成重大影響。

5.轉變項目用途

根據最近出臺的有關救市政策，運營困難的項目開發(fā)企業(yè)可選擇以政府收儲的方式，由地方政府回購在建商品房，并轉為保障房或經濟適用房用途等。

三、結束語

由于各個開發(fā)項目及其企業(yè)自身情況各異，以及項目開發(fā)企業(yè)管理者的管理思路與水平差異，導致項目風險管理的結果千差萬別，所以，房地產企業(yè)應該正確認識風險管理問題，并積極尋找能夠有效防御或降低風險的方法，從而減少企業(yè)損失，提高項目投資的有效性，保障項目開發(fā)的順利進行。

參考文獻：

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[2]方齡婭.房地產開發(fā)項目風險管理的實施[J].中國城市經濟，2011（15）