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        淺析當前房地產項目的主要風險點與對策

        2015-09-16 17:16:23陳進用
        中國經貿 2015年14期
        關鍵詞:房地產項目風險對策

        陳進用

        【摘 要】在經濟新常態(tài)下,房地產項目具有新的時代特點。這些特點也容易受到各種不確定因素的影響,如經濟基本面、宏觀政策、市場熱點等,使項目開發(fā)面臨諸多風險。為降低這些風險,就必須分析風險,管理風險。本文通過分析當前形勢下房地產項目面臨的主要風險點,針對這些風險提出相應的應對對策。

        【關鍵詞】房地產項目;風險;對策

        房地產業(yè)經過十幾年快速發(fā)展,目前已進入歷史性拐點。自2014年起,樓市銷售受阻,庫存高,消費者對后市預期看空增加;到了2015年,盡管從中央到地方各種救市政策陸續(xù)出臺,但大部分項目處于停工或半停工狀態(tài)的局面并無根本性改善,房地產業(yè)進入空前困難期。為此,有必要根據行業(yè)特性與規(guī)律,加強分析房地產項目面臨主要風險點,總結、提煉出有效的應對對策。

        一、房地產項目當前面臨的主要風險點

        1.行業(yè)政策對房地產項目的影響最大

        首先,房產稅勢在必行,無疑是一把懸在房地產項目頭上的利劍。房產稅對保有環(huán)節(jié)征稅,必然增加房產持有成本,雖然有利于抑制投機性消費和房產炒作,也直接打擊了投資性需求;同時由于我國社會保障制度尚處于逐步完善過程中,所以征收房產稅也必定增加了部分農民工、自由職業(yè)者、個體商販等需要置業(yè)養(yǎng)老者對買房的憂慮。

        其次,不動產登記政策出臺后,房產稅卻猶抱琵琶半遮面。房產稅究竟何時開始征收、針對什么對象征收、怎樣征收、稅率多少等問題的不確定性,也極大挫傷了改善型需求者的信心,對商品房銷售和項目開發(fā)帶來極大不確定。

        再次,2011年以來房地產業(yè)嚴厲調控政策、城鎮(zhèn)化進程放緩和商品房特別是三、四線城市存量房源增加,到了2014年初,消費者普遍產生了房價可能大跌的主觀預期,導致大部分剛性需求者持幣觀望,市場進一步疲軟,項目開發(fā)風險不斷上升。

        2.市場不確定性

        隨著黃金、煤炭、鐵礦石等實物資產收益預期的降低,房地產的吸金效應也隨之逐步削弱,加速了大量社會資金向以股票為主的金融資產領域轉移的步伐;特別是80后和90后年輕人成為股票風潮的主力軍后,住房的剛性需求受到較大抑制。此外,在存量房源不斷增長、社會消費觀念越來越理性的形勢下,商品房銷售渠道實際上很難打開,市場疲態(tài)短期內難以緩解,且有進一步加劇的可能。

        3.成本管控風險

        在經濟新常態(tài)下,由于地方政府規(guī)劃變更,項目開發(fā)企業(yè)為適應新市場或由于設計本身的內容不全、缺陷設計等設計變更,導致工程量增加或工程拆除重建,甚至導致造成實際開發(fā)成本與目標成本的背離。其次,由于招標時選擇施工企業(yè)不當或合同約定不周延,以及工程管理的不及時、不到位,引發(fā)結算爭議,進度拖延,也會造成成本控制風險。

        4.稅務風險

        首先是利息支出不能稅前抵扣。大部分項目前期都是股東借款投入,如果出現交地延遲,現實中是很難向政府索賠的;如果再發(fā)生產品滯銷,資金回籠緩慢,就會產生大量借款利息。而根據土增稅清算政策,超出直接成本5%部分的利息不能作為稅前成本列支,無形中增加了土增稅的稅負支出。

        其次是“營改增”改革。未來“營改增”政策是否會導致稅負增加、部分成本或費用能否抵扣,以及存量房銷售稅率如何計算等,都存在不確定性。

        二、降低當前項目風險的主要對策

        從項目風險管理常規(guī)出發(fā),房地產企業(yè)可通過加強融資成本和工程成本、質量與進度控制,加強合同管理、安全管理、信息管理以及稅務協調等,提高資金使用效率,降低預算外支出及意外風險。同時,應有針對性地采取措施應對當前新形勢與風險。

        1.加強前期策劃

        在競爭空前的市場形勢下,項目前期策劃不但要在形勢分析、區(qū)位分析、產品定位、房型設計、包裝推廣等方面下足功夫,更要創(chuàng)新思維,從開發(fā)商、消費者和社會三者共贏的角度出發(fā),突出概念和產品差異化,挖掘潛在需求,力求形成產品的自我銷售,避免未來推盤出現降價促銷、越降越難銷的惡性循環(huán)。

        2.加快開發(fā)進度

        隨著消費觀念理性回歸,賣樓花的時代已一去不復返,未來樓市必將以現房或準現房銷售為主。因此,就具體項目而言,應在找準開發(fā)啟動時點的基礎上,加快項目的建設進度,力求以現場體驗式營銷,占據市場先機。

        3.尋求項目合作

        一方面,可以通過多種方式引入社會資金合作開發(fā),緩解項目的資金壓力,降低開發(fā)風險;另一方面,也可以從產業(yè)創(chuàng)新、產業(yè)轉型的角度出發(fā),尋求能給項目及其開發(fā)企業(yè)帶來變化的跨界合作,例如萬科與百度的商業(yè)策略聯盟等。

        4.“營改增”準備

        面對“營改增”可能帶來的行業(yè)沖擊,房地產開發(fā)企業(yè)須加強增值稅思維意識,針對供應鏈、預結算、銷售流程、資金流動、票據管理、會計處理和電腦數據管理等稅收風險環(huán)節(jié)進行差異分析,及時修正并改進,避免稅收政策變化對項目開發(fā)造成重大影響。

        5.轉變項目用途

        根據最近出臺的有關救市政策,運營困難的項目開發(fā)企業(yè)可選擇以政府收儲的方式,由地方政府回購在建商品房,并轉為保障房或經濟適用房用途等。

        三、結束語

        由于各個開發(fā)項目及其企業(yè)自身情況各異,以及項目開發(fā)企業(yè)管理者的管理思路與水平差異,導致項目風險管理的結果千差萬別,所以,房地產企業(yè)應該正確認識風險管理問題,并積極尋找能夠有效防御或降低風險的方法,從而減少企業(yè)損失,提高項目投資的有效性,保障項目開發(fā)的順利進行。

        參考文獻:

        [1]鄧子貴.大企業(yè)稅務風險管理初探[J].現代經濟信息,2011(21)

        [2]方齡婭.房地產開發(fā)項目風險管理的實施[J].中國城市經濟,2011(15)

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