陳鳴

現(xiàn)代各國(guó)民法大多規(guī)定出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，我國(guó)民法也不例外。眾所周知，法律關(guān)于一項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定必然有其目的和價(jià)值，那么，法律上為什么要規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？法定的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度價(jià)值是什么呢？

1承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度價(jià)值

一般認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有如下制度上的價(jià)值：首先，是為了保護(hù)弱勢(shì)群體的利益，使“居者有其屋”，因?yàn)橘x予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主要目的在于保障承租人可以在同等條件下優(yōu)先得到房屋所有權(quán)的可能性。其次，是可以維護(hù)穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，當(dāng)租賃合同依法簽訂后，承租人基于占有使用租賃物這一事實(shí)，必然會(huì)圍繞著該物在社會(huì)上形成諸如生產(chǎn)、生活中許多方面的特定聯(lián)系，因此，在出租人要出賣該租賃物時(shí)，如果能滿足承租人的特殊需要，則會(huì)對(duì)人們的生產(chǎn)生活的穩(wěn)定和方便買賣流通秩序有著重要的積極意義。最后，是可以促進(jìn)資源有效利用，保障財(cái)產(chǎn)所有權(quán)各種權(quán)能的統(tǒng)一，使物之所有權(quán)與用益權(quán)集于一人，一方對(duì)租賃物的繼續(xù)使用可以不要大幅調(diào)整，從而間接鼓勵(lì)、促使租賃行為的發(fā)生，承租人也因有此預(yù)期，而更愿在租賃物上進(jìn)行投資。

但對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，一些人則提出了質(zhì)疑，其理由是：首先，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)違背了私法自治的原則，認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)出賣人自由意志和所有權(quán)自由的一種限制，不具有正當(dāng)性，例如從房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程來(lái)看，房屋所有人欲出賣房屋，必須提前3個(gè)月通知承租人，在某些情況下，這樣會(huì)使得房屋所有人處于一種很被動(dòng)的局面，一方面，在3個(gè)月內(nèi)，房屋所有人只能消極等待承租人的選擇，另一方面，房屋所有人很可能會(huì)喪失“商機(jī)”，錯(cuò)過(guò)比較理想的買受人，因?yàn)?，其他買受人也不愿意消極等待承租人的選擇?？梢?jiàn)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)會(huì)在一定程度上限制了交易。其次，賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可能會(huì)帶來(lái)大量法律適用上的問(wèn)題，其實(shí)際效果也不佳，例如有人認(rèn)為，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)很容易被規(guī)避，極具脆弱性，因?yàn)槿绻课菟腥瞬幌雽⑵浞课葙u與承租人，其完全可以利用“假贈(zèng)與實(shí)買賣”的方式，將房屋所有權(quán)讓渡給其他人，此時(shí)，承租人難以主張其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此外，所謂的“同等條件”在實(shí)踐中很難具體化，具有很大的模糊性，不易確定和操作。

筆者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度仍具有其存在的合理性，主要基于以下幾點(diǎn)原因：一是維護(hù)弱勢(shì)群體生存條件的社會(huì)價(jià)值仍然存在。當(dāng)今社會(huì)貧富差距仍然存在，強(qiáng)弱仍然分明，建立和諧的社會(huì)仍然迫切的要求我們提高對(duì)社會(huì)低收入及最低收入群體的生存利益的關(guān)注。雖然從整體上看，承租人并不一定都屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的弱勢(shì)群體，但是，在多數(shù)情形下，相對(duì)于作為所有權(quán)人的出租人，承租人仍然是經(jīng)濟(jì)上的弱者，法律有對(duì)其進(jìn)行特別保護(hù)的必要。我們不能僅僅因?yàn)槟硞€(gè)承租人不是經(jīng)濟(jì)上的弱者，就否定法律賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的價(jià)值。

2侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同效力

在我國(guó)，盡管關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)早已設(shè)有明文規(guī)定，但關(guān)于侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同效力，卻存在著一個(gè)曲折的發(fā)展過(guò)程。《合同法》實(shí)施前，為保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“民通意見(jiàn)”）第118條明確規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”據(jù)此，“民通意見(jiàn)”實(shí)施以后的司法實(shí)踐對(duì)于侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所訂之合同，幾乎毫無(wú)例外的宣告為無(wú)效。

盡管“民通意見(jiàn)”第118條解決了合同效力的認(rèn)定問(wèn)題，但同時(shí)也帶來(lái)了大量的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：

2.1認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效不利于保護(hù)買受人的交易安全。由于房屋租賃合同不以登記為要件，備案亦僅為行政管理的手段，并不影響房屋租賃合同的效力，因此，買受人有時(shí)很難知道房屋已經(jīng)出租的事實(shí)。在此情形下，使其承擔(dān)合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，顯然不利于保護(hù)其交易安全。

2.2認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效不利于誠(chéng)信市場(chǎng)的建立。在實(shí)踐中，由于侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同將被認(rèn)定無(wú)效，因此承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)常常成為惡意毀約的一個(gè)借口，甚至是出賣人動(dòng)輒以侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買為由請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，從而引發(fā)誠(chéng)信危機(jī)。

2.3確認(rèn)侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同無(wú)效并沒(méi)有給權(quán)利人帶來(lái)多少實(shí)際利益。例如有人認(rèn)為，當(dāng)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害而確認(rèn)當(dāng)事人所訂立的合同無(wú)效時(shí)，似乎對(duì)權(quán)利人并沒(méi)有多少實(shí)際的好處，因?yàn)樾婧贤瑹o(wú)效雖然“阻止”了所有人與其他買受人之間的買賣交易，在一定程度上“懲罰”了侵權(quán)人，但是，并不直接導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人就能夠與所有人簽訂買賣合同，當(dāng)合同被宣告無(wú)效時(shí)，所有人完全可以不再出賣其房屋，此時(shí)，承租人是沒(méi)有權(quán)利“強(qiáng)買強(qiáng)賣”的。再者，法律上也沒(méi)有明確規(guī)定，當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，其可以獲得來(lái)自于房屋有人或者是其他購(gòu)買人的損害賠償，另外，承租人因其優(yōu)先購(gòu)權(quán)受到侵犯而向法院申請(qǐng)撤銷合同時(shí)，還得付出一定的訴訟本。

正因?yàn)椤懊裢ㄒ庖?jiàn)”關(guān)于侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之合同效力的規(guī)定存在上述問(wèn)題，《物權(quán)法》通過(guò)并實(shí)施后，關(guān)于侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同效力問(wèn)題再度成為爭(zhēng)議的熱點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)法定原則，在法律未規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為物權(quán)的情形下，該權(quán)利不應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)并具有排他性。也就是說(shuō)，合同法第230條規(guī)定的“承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”應(yīng)為債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。最高人民法院采納了上述意見(jiàn)，并在于2008年12月18日公布的《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》中，以“民通意見(jiàn)”第118條與物權(quán)法相沖突為由，將其予以廢止。在此基礎(chǔ)上，“租賃合同司法解釋”明確規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，而只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)因侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而引起的賠償責(zé)任。

筆者贊成上述司法解釋的立場(chǎng)，即承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，但可以主張由此帶來(lái)的損害賠償責(zé)任。也就是說(shuō)，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)，僅限于損害賠償，而不及于合同效力。