劉德炳

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—3月份，商品房銷售面積18254萬(wàn)平方米，同比下降9.2%，商品房銷售額12023億元，下降9.3%。今年一季度商品房銷售面積和銷售額延續(xù)了去年同比雙降的格局。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌近日在一次論壇上對(duì)此指出，房地產(chǎn)還面臨較大的去庫(kù)存的壓力，市場(chǎng)存在下行的風(fēng)險(xiǎn)。

4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，要盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盤活存量房地產(chǎn)資產(chǎn)即去庫(kù)存，是近期房地產(chǎn)全行業(yè)最急迫也是最頭疼的一件事。從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)角度看，財(cái)務(wù)報(bào)表上的存貨最能直接反映去庫(kù)存的效果。透過(guò)上市房企們發(fā)布的2014年年報(bào)，房企的存貨發(fā)生了哪些變化？

萬(wàn)科去庫(kù)存壓力大

——計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7.64億元

萬(wàn)科（000002.SZ）2014年年報(bào)顯示，2014年萬(wàn)科的存貨為3177億元，高居上市房企榜首。這是萬(wàn)科存貨連續(xù)兩年高居3000億元之上。

根據(jù)萬(wàn)科的公告，其存貨主要分為已完工產(chǎn)品（現(xiàn)房）、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和其他等幾項(xiàng)，其中已完工產(chǎn)品、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品這三類存貨占比最大，2014年分別為226.9億元、1963億元、952億元。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到， 2014年萬(wàn)科存貨中的已完工產(chǎn)品賬面價(jià)值為226.9億元，比2013年（177.2億元）高出近50億元。不僅僅是絕對(duì)值的增加，從存貨占比上看，2014年萬(wàn)科已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在整個(gè)存貨中占比 7.14%，而2013年只有5.3%。

“僅僅從現(xiàn)房庫(kù)存來(lái)看，這反映了萬(wàn)科去庫(kù)存的壓力在增大?！?一位券商地產(chǎn)分析師告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

與2013年年報(bào)相比，2014年萬(wàn)科存貨中明確列出了對(duì)6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，而2013年則沒(méi)有進(jìn)行存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

萬(wàn)科2014年年報(bào)顯示，對(duì)溫州龍灣花園、煙臺(tái)海云臺(tái)、唐山紅郡、撫順金域藍(lán)灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香等 6 個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 7.64 億元。

以萬(wàn)科旗下的唐山紅郡項(xiàng)目為例，年報(bào)顯示，該項(xiàng)目于2014年12月竣工，2014年初其存貨余額為4.07億元，在2014年這一年里，該項(xiàng)目還在不斷施工增加投資形成存貨，與此同時(shí)該項(xiàng)目也經(jīng)過(guò)了一年的去庫(kù)存，但是到2014年底該項(xiàng)目的存貨余額不僅沒(méi)有減少，反而大幅增加至5.97億元。

萬(wàn)科證券事務(wù)部工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，萬(wàn)科之所以將上述幾個(gè)項(xiàng)目劃到跌價(jià)準(zhǔn)備中，是因?yàn)槭袌?chǎng)下行，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額很可能低于整體成本。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從多家房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上注意到，在今年3月5日，萬(wàn)科唐山紅郡的售價(jià)是360萬(wàn)元/套，僅僅半個(gè)月不到，3月18日，該項(xiàng)目的售價(jià)顯示為300萬(wàn)元/套，半個(gè)月房?jī)r(jià)下降了60萬(wàn)元/套。

上述券商分析師表示，“2014年樓市出現(xiàn)了明顯的分化，一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，而三四線城市則是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的重災(zāi)區(qū)，核心還是供需矛盾。”

萬(wàn)科5月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1—4月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積542萬(wàn)平方米，銷售金額641億元，較去年同期的669.8億元下降4.3%。

前述萬(wàn)科證券事務(wù)部工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2015年萬(wàn)科將加大庫(kù)存去化力度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)和更高的回款率。

房企存貨上升成常態(tài)

——泰禾集團(tuán)存貨一年激增124%

不僅僅萬(wàn)科遭受著高庫(kù)存的壓力，更多的房企正在經(jīng)歷著同樣的陣痛。

另一家地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)（600048.SH）2014年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，保利地產(chǎn)的存貨余額達(dá)2672億元，僅次于萬(wàn)科，相較于2013年底的約2399億元，增長(zhǎng)273億元，增幅為11.38%。

具戲劇性色彩的是，保利的存貨大增是在保利地產(chǎn)特別審慎的思路下形成的。據(jù)保利地產(chǎn)公布，2014年，在市場(chǎng)銷售低迷、土地價(jià)格居高不下的情況下，公司嚴(yán)格執(zhí)行審慎的拓展原則，采取了差異化拓展策略、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。全年新進(jìn)入?？?、烏魯木齊、蘭州、洛陽(yáng)、莆田、茂名、汕尾、林芝等8個(gè)城市，累計(jì)進(jìn)入全國(guó)57個(gè)城市，全年公司共新增40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1231萬(wàn)平方米，總地價(jià)429億元。

還有多家房地產(chǎn)上市公司同樣面臨存貨大增的局面?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》根據(jù)Wind公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，140余家房地產(chǎn)上市公司2014年存貨總額高達(dá)23019億元，比2013年增加16.3%。

泰禾集團(tuán)（000732.SZ）2014年的表現(xiàn)也很搶眼。泰禾2013年存貨為233億元，而2014年該公司的存貨高達(dá)525億元，在2014年一年里，泰禾集團(tuán)的存貨激增124%。

這與泰禾集團(tuán)2014年在全國(guó)尤其是北京土地市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)密不可分。去年2月20日，泰禾集團(tuán)以溢價(jià)率48%、總價(jià)49.58億元、樓面價(jià)5.5萬(wàn)元∕平方米的代價(jià)奪得了北京西局地塊。自2013年以來(lái)，泰禾集團(tuán)在北京拿地的總金額已高達(dá)100億元，泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男此前對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，泰禾有著自己的拿地邏輯，核心城市的核心地段依然有較大的溢價(jià)空間。

兩大龍頭首次在年報(bào)中都提及現(xiàn)金為王

在存貨激增的同時(shí)，房企負(fù)債也迅速攀升。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的一份研究報(bào)告指出，2014年以來(lái)擴(kuò)張迅猛的房企泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城的凈負(fù)債率分別高達(dá)546%和454%，環(huán)比均激增約70個(gè)百分點(diǎn)，同比均飆升了約300個(gè)百分點(diǎn);其次是嘉凱城和金科股份，凈負(fù)債率分別為278%和206%;首開(kāi)股份為200%，中南建設(shè)和榮盛發(fā)展都逼近150%。

保利地產(chǎn)2014年年報(bào)就顯示，2014年負(fù)債總額2849億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%。同時(shí)，保利地產(chǎn)2014年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-104.58億元，2013年則為-97.54億元，連續(xù)兩年為負(fù)數(shù)。

針對(duì)這一局面，地產(chǎn)商也在思變。

萬(wàn)科在2014年年報(bào)中指出，一方面堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，加大去庫(kù)存化力度。另外，還推出項(xiàng)目跟投制度，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果與員工利益直接掛鉤，這有助于推動(dòng)一線公司進(jìn)一步完善投資決策過(guò)程，以控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

有意思的是，保利也在年報(bào)中明確表示，現(xiàn)金為王，要調(diào)整資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)，大力去庫(kù)存改善存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。這至少是最近三年來(lái)，兩大地產(chǎn)龍頭首次同時(shí)提到了現(xiàn)金為王。

對(duì)于后市，保利的判斷是，對(duì)流動(dòng)性支持保持中性偏樂(lè)觀判斷;新的發(fā)展階段中，商品房庫(kù)存高企、宏觀經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階，整體上制約了房企的投資熱情，消費(fèi)者的購(gòu)房態(tài)度也發(fā)生了微妙的變化;但隨著流動(dòng)性改善及商品房庫(kù)存水平的降低，市場(chǎng)將重新進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)。