摘 要：在我國市場經(jīng)濟體制下，與群眾生活息息相關的房地產(chǎn)市場一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。近些年，房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的房價上漲、供需失調(diào)、政策失靈等宏觀調(diào)控問題受到廣泛關注。針對房地產(chǎn)領域存在的問題，國家連續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)價格的上漲幅度反而遠遠高于其他各類物價指數(shù)的漲幅，房價調(diào)控再次成為人們關注的熱點。我國作為法治大國，法律手段的介入就顯得十分必要。本文針對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題做了淺析，通過研究我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本概述、現(xiàn)狀背景、產(chǎn)生原因，進一步探究經(jīng)濟法方面的法律思考。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟法

一、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的法律概述

所謂房地產(chǎn)市場就是從事包括房產(chǎn)、土地的租賃、出售、買賣和抵押等交易活動的領域或場所`。房產(chǎn)是指包括了辦公樓、工地和居民住宅等作為生產(chǎn)資料的房屋和個人消費而存在的房屋。所以，非居住用房產(chǎn)是市場中生產(chǎn)要素的一部分，居住用房產(chǎn)則是生活資料市場的重要組成部分，兩者共同構(gòu)成了房產(chǎn)市場。

目前，國家對房地產(chǎn)市場可以劃分為：一級市場、二級市場、三級市場。房地產(chǎn)一級市場又稱（土地出讓市場），是國家壟斷市場，它主要是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，國家作為土地所有者將土地使用權(quán)投入市場運行，在我國土地歸國家和農(nóng)村集體所有，而城市用地則歸國家所有。房地產(chǎn)二級市場，消費者與經(jīng)營者之間進行的房地產(chǎn)商品經(jīng)營交易市場。房地產(chǎn)三級市場。它主要是指房地產(chǎn)的再次交易行為。

宏觀調(diào)控，即宏觀經(jīng)濟調(diào)控，是指政府為實現(xiàn)社會總需求與社會總供給之間的平衡，保證國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長，而對社會經(jīng)濟的調(diào)節(jié)控制。是從宏觀調(diào)控政策的主要目標（經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡）和工具（財稅和貨幣手段）來闡述宏觀調(diào)控。我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的主要手段也是貨幣政策和稅收政策，另外還包括土地調(diào)控手段。宏觀調(diào)控作為國家調(diào)節(jié)的一種方式，是國家為克服市場缺陷中的“盲目性、被動性和滯后性”而出現(xiàn)的，它主要通過 計劃、經(jīng)濟、法律手段來影響社會經(jīng)濟的總供給與總需求的總量平衡，其目的是實現(xiàn)社會經(jīng)濟的“協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展”。

二、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原因與現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)程度高、帶動性較強，毫無疑問的成為了我國經(jīng)濟發(fā)展進程中不可或缺的重要組成部分。近些年來，城市發(fā)展速度加快，人民生活水平日益提高。首先帶來的就是房地產(chǎn)市場突飛猛進的發(fā)展。當然，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也直接或者間接的帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有發(fā)展就會出現(xiàn)矛盾，矛盾的解決就是當下要面對的問題。

1998到2001年，我國的房地產(chǎn)市場先后經(jīng)歷了發(fā)展的寬松期、趨緊期、調(diào)整期、加壓期四個階段。2003年房地產(chǎn)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，2004年國家明確規(guī)范房地產(chǎn)市場，2005年既要控制房地產(chǎn)的投資速度又要限制房價的過快增長，2006年實行了宏觀調(diào)控的多元化，2007年提出了保障居民基本住房的宏觀調(diào)控理念。2011年我國正式進入了房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的緊張期。由于房價脫離市場價格的普遍上漲，市場失靈，形成了房價的“泡沫現(xiàn)象”，國家與市場的關系收到了前所未有的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不合理，開發(fā)不合理要求國家要從大局出發(fā)實行全面的、高效的宏觀調(diào)控政策。

市場經(jīng)濟的本質(zhì)就是要求經(jīng)濟自由。市場是具有盲目性和自發(fā)性的，市場環(huán)境滿足不了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，上游產(chǎn)品的價格上漲，地方政府在一段時間內(nèi)過分的去追求GDP增高，我國的“人多地少”，境外資金的大量涌入等弊端因素逐漸暴漏。房價調(diào)控難，難在十分旺盛的剛性需求，難在寬松的貨幣環(huán)境，難在供地制度和管理的缺陷，難在居民缺乏投資渠道，難在保障房短缺、管理不善。面對種種的問題，政府在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中就起了十分重要的作用。宏觀調(diào)控是以市場調(diào)節(jié)為基礎的，國家就是“有形的手”去調(diào)控。國家干預需要經(jīng)濟手段和行政手段相結(jié)合，充分發(fā)揮“法的作用”。我國的社會主義市場經(jīng)濟就是契約經(jīng)濟，就是法制經(jīng)濟。在我國市場經(jīng)濟的環(huán)境中，需要相關法律制度的維護，具有良好的法制規(guī)范環(huán)境是解決各種焦點問題的重中之重。

三、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的法律完善

通過法律營造公平的制度環(huán)境，各市場主體才能真正地規(guī)范自己的市場行為，而有了法律的規(guī)范和保障，市場才能發(fā)揮資源配置的基礎性作用。通過通篇文章的分析，不難看出，我國的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的解決離不開法律的保駕護航。

首先，針對金融調(diào)控法方面宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，依存于金融業(yè)。完善中央銀行的法律制度，規(guī)范央行發(fā)行貨幣的行為，保持央行獨立性?！胺康禺a(chǎn)泡沫”的解決需要對貨幣的信貸問題進行總量控制，除了銀行信貸的途徑外采取多元化的融資渠道，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金法制規(guī)范。其次，針對土地法的宏觀調(diào)控。土地是最基本的生產(chǎn)資料，是房地產(chǎn)開發(fā)的基本出發(fā)點。隨著科技的發(fā)展，生產(chǎn)的社會化，市場經(jīng)濟的前進，政府在宏觀調(diào)控中起到最積極地作用，土地的供給、價格、開發(fā)問題不容忽視。地方性政府是徒弟的唯一供給者，需要改變壟斷性的土地供給結(jié)構(gòu)，改革現(xiàn)有的土地出讓形式，嚴格土地管理。再次，財稅法的宏觀調(diào)控。稅收法定原則是誰發(fā)的基本原則，對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，不僅要有立法也要有改革。規(guī)范房地產(chǎn)稅法立法，進行分稅制改革，使得財政支出注重實質(zhì)上的公平，房地產(chǎn)的發(fā)展更加趨于國際化和全球化的稅制標準，落實“稅”的作用力。最后，我國的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不是一朝一夕的，還需要放不正當競爭法、反壟斷法的相互作用。政策的不科學、不合理讓我們不得不盡快找到替代品來替代它。因此，我們有必要也有可能通過經(jīng)濟法的各項制度來取代現(xiàn)有不合理的政策，減少政策存在的負面影響。在這個過程中，經(jīng)濟法的各項制度可以被運用以及完善來發(fā)揮更大的作用。

也許，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的持續(xù)，就是房地產(chǎn)穩(wěn)定的風向標，法律的介入，就是風向標的穩(wěn)定器。因為，一旦動搖了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控亦或是最大的不穩(wěn)定，一旦停止了法律的支持，一切就無從下手。

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作者簡介：

李雙（1990.3.27～）女，漢族，吉林財經(jīng)大學 法學碩士。