摘??要：介紹了抵押權設立相關規(guī)定，抵押登記流程、效力、意義和《物權法》實施后抵押登記的新規(guī)定。

關鍵詞：房地產(chǎn);抵押權;抵押登記制度;物權法

中圖分類號：D923.2???????????????文獻標識碼：A???????????????DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.14.013

近年來，我國市場經(jīng)濟發(fā)展很快，信用關系逐漸發(fā)達，抵押制度也有了新的發(fā)展。抵押登記制度是維護經(jīng)濟秩序、保障交易安全的重要法律手段，抵押登記制度的建立體現(xiàn)了我國對抵押權雙方關系的干預。

1??抵押權設立登記相關規(guī)定

《物權法》和《房屋登記辦法》規(guī)定，以房屋設定抵押，應當辦理抵押權登記。抵押權自登記時設立，因此，抵押權成立的前提就是進行登記，抵押權未經(jīng)過登記就不能成立。抵押權登記之后，如果債務人到期不能履行債務，債權人可以依法行使抵押權。

抵押雙方簽訂抵押合同后，需提交下列文件到登記機關辦理抵押登記：①登記申請。抵押雙方當事人應當向登記機構進行抵押權登記申請，登記雙方都應當具有民事行為能力，申請人也可以委托代理人向登記機構代為申請登記。其內(nèi)容包含抵押雙方當事人的基本情況、登記原因、房地產(chǎn)地理位置、面積、用途等權屬狀況，申請書應當由雙方簽字蓋章。②申請人的身份證明。③房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書?！段餀喾ā芬?guī)定，不動產(chǎn)所有權證是權利人享有該不動產(chǎn)所有權的證明。所有權證記載的事項，應當與登記簿保持一致;不一致的，除非能證明登記簿有錯誤，應當以登記簿的記載內(nèi)容為準。這個規(guī)定改變了權屬證書的效力，將唯一合法憑證改變?yōu)槲餀嘧C明，即不動產(chǎn)物權以登記簿記載為準。④抵押合同。抵押雙方應當簽訂書面抵押合同。⑤主債權合同，也就是借款合同。抵押權具有從屬性，它以債權的存在為前提，債權不存在，抵押權也不存在。⑥其他必要材料。

登記機構辦理抵押登記的流程如下。

第一步，申請。申請是當事人提出辦理抵押登記的意思表示，申請需采用書面的形式。

第二步，受理。登記機構主要審查以下事項：①核實房屋所有權信息，包括權證的真?zhèn)魏蜋嘧C信息與登記簿是否一致。②查驗資料和要件是否齊全。③核對當事人身份狀況，登記機構應查驗當事人身份狀況和相關證明與登記簿記載的信息是否一致。④詢問當事人并制作詢問筆錄。登記機構可根據(jù)不同事項制作不同的詢問筆錄，詢問筆錄應由申請人簽字確定確認，

并歸檔保存。⑤對符合登記條件的予以受理。

第三步，審核。再次審查房屋所有權、證書真?zhèn)?、證書記載事項是否與登記簿記載一致、權屬是否清楚、材料是否齊全等狀況。

第四步，載入登記簿。登記事項確認無誤后，應將房屋抵押權登記事項準確、完整地載入登記簿。

第五步，發(fā)證。

對于登記時間的確定，《物權法》規(guī)定，抵押登記應當是從記載于不動產(chǎn)登記簿時才開始生效的。因此，登記時間在抵押登記中十分重要，它決定著抵押權優(yōu)先受償?shù)捻樞颉?/p>

2??抵押權登記的效力

我國采用登記生效方式，即除了抵押當事人雙方合意外，抵押權必須登記。不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，登記具有公信力。

登記應為抵押權成立的條件。我國《物權法》規(guī)定，房屋抵押權的設立、變更、轉讓和消滅，要依法經(jīng)過登記才能發(fā)生效力;規(guī)定登記時間是抵押權設立的時間，沒有經(jīng)過登記部門登記的抵押權是不發(fā)生效力的。抵押合同僅具有債權行為的性質(zhì)，抵押登記才是物權行為。當事人之間設立的抵押合同，僅能產(chǎn)生債權人對抵押人的登記請求權，而不能直接產(chǎn)生抵押權。經(jīng)過登記的抵押權才能具有對抗效力。抵押雙方簽訂的抵押合同并未使抵押權成立，只有經(jīng)過登記才可以設定抵押權。

《物權法》規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。②抵押權已登記的先于未登記的受償。③抵押權未登記的，按照債權比例清償”。因此，抵押權登記的先后順序也是債權清償?shù)捻樞?，多個抵押權都登記的，按照登記的先后順序清償。確定抵押權登記的先后，以登記部門記載于簿記簿的時間為準。第一順序抵押權登記的，就拍賣、變賣所得優(yōu)先受償;第二順序的就剩余部分受償，以此類推。如果抵押權登記時間相同，即抵押權登記順序相同，則按照各擔保債權的比例清償，債權份額大的，清償比例大。

抵押登記不影響抵押合同的效力?！段餀喾ā返膶嵤?，充分體現(xiàn)了民事行為依當事人意愿進行，抵押登記是依當事人申請而辦理的。登記只是抵押權生效的公示方式，它并不影響當事人訂立抵押合同的效力，即使抵押雙方未在登記機構辦理抵押權登記，也不影響合同效力。

3??抵押權登記的意義

3.1??有利于保護債權人的合法權益

設立抵押權是為了保障主債權人的利益。抵押人如果不能按約定履行相應義務，債權人可按照規(guī)定拍賣、變賣抵押物，并按登記的先后順序受償。通過房屋抵押登記，使抵押權人有權對抵押物進行追及，抵押人不也能隨意處分已設定抵押權的房地產(chǎn)。這樣，可以最大程度地保障抵押權人的權利，維護抵押市場穩(wěn)定。

3.2??保護善意第三人的合法權益

抵押登記作為一種公示手段，具有公信力，其作用主要是為了保證交易的安全。通過抵押登記可以在登記簿上載明不動產(chǎn)抵押狀況，向社會公開、讓公眾知曉該房屋抵押權設立、轉移、變更和消滅的有關情況。善意第三人可以在交易時查詢登記簿上記載的房地產(chǎn)權利人抵押權的設立狀況，對其權屬進行核實，從而保護其合法權益。

4??新《物權法》對抵押權登記方面的新規(guī)定

4.1??允許超額抵押

《擔保法》規(guī)定，抵押人的擔保債權數(shù)額不得超出其抵押物的價值。但是如今，我國市場經(jīng)濟體制已逐漸發(fā)展成熟和完善，如果還禁止超額抵押，會與現(xiàn)行體制不相適應。首先，以往設定抵押權時，要求對抵押財產(chǎn)進行評估，以確定抵押物的價值是否大于被擔保的債權，且抵押物的價值是隨著市場變動的，這樣會增加雙方的交易成本。其次，設定抵押權是抵押雙方當事人的民事行為，應當尊重當事人的意思表示。如果債權人愿意對房屋進行超額抵押，就沒有必要在法律上規(guī)定限制超額抵押。鑒于上述弊端，新的《物權法》明確廢棄了對超額抵押的禁止性規(guī)定，允許抵押人以價值低的抵押財產(chǎn)擔保價值高的債權。

4.2??關于最高額抵押權登記

最高額抵押權是一種便捷、高效的擔保方式，同時有利于加強銀行等金融機構的債權的擔保，因此，銀行等金融機構非常愿意采取最高額抵押權的擔保方式。

《物權法》擴大了最高額抵押權的適用范圍，《擔保法》中限定了只有“借款合同或者當事人就某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同所產(chǎn)生的債權”才能設定最高額抵押權擔保，新的《物權法》規(guī)定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?！币罁?jù)這一規(guī)定，只要是一定期間將要連續(xù)發(fā)生的債權，均可設立最高額抵押權加以擔保，無論該債權是借款合同債權，還是其他因買賣、票據(jù)帖現(xiàn)、銀行卡透支等民事活動產(chǎn)生的債權。

明確規(guī)定最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權也可納入最高額抵押擔保范圍。這個問題在以往的實踐中有爭論，新的物權法規(guī)定：“最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍?！?/p>

規(guī)定了最高額抵押權擔保的債權中，部分債權的轉讓并不導致最高額抵押權轉讓。《物權法》規(guī)定：“最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。”

參考文獻

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作者簡介：張金珍（1980—），女，山西平遙人，房地產(chǎn)經(jīng)濟師，自修大學本科，現(xiàn)主要從事房地產(chǎn)交易和發(fā)證工作。

〔編輯：王霞〕

The?Analysis?of?the?Legal?Issues?in?the?Registration?of?Real?Estate?Mortgage

Zhang?Jinzhen

Abstract：?The?paper?introduces?the?mortgage?registration?procedure，?the?effect，?the?significance?and?the?new?stipulation?of?mortgage?registration?after?the?mortgage?registration?procedure.

Key?words：?real?estate;?mortgage;?mortgage?registration?system;?property?law