黃必蘭

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)一直作為國家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，得到了迅猛發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)在這輪發(fā)展大潮中賺得盆滿缽滿，然而隨著近年來國家一輪又一輪的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場價(jià)格暴漲的情況得到有效抑制，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)逐步趨于穩(wěn)定、走向理性。面對日趨嚴(yán)峻的競爭形勢，房地產(chǎn)企業(yè)亟待進(jìn)一步加強(qiáng)成本核算管理，充分發(fā)揮成本競爭優(yōu)勢，以增加企業(yè)效益。本文從目前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中面臨的難點(diǎn)和問題出發(fā)，分析其形成原因，并提出切實(shí)可行的解決方法，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算；問題；對策

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷受到國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)逐步失去了謀取暴利的空間，同時(shí)隨著土地成本、原材料成本和人工成本的日益上漲，房地產(chǎn)行業(yè)利潤也在不斷降低，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)企業(yè)成本核算，降低企業(yè)成本，從而實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大，成本投入較高，行業(yè)稅負(fù)較重，成本的波動(dòng)對企業(yè)的稅負(fù)和經(jīng)營利潤影響較大；其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，建筑業(yè)態(tài)多樣化，成本核算分類復(fù)雜，成本核算的準(zhǔn)確性是決定銷售定價(jià)是否準(zhǔn)確并能否占有市場優(yōu)勢的決定性因素，也是衡量企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)弱的關(guān)鍵因素；最后，房地產(chǎn)整體行業(yè)日趨嚴(yán)峻的政策形式和日益激烈的競爭趨勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行更精準(zhǔn)的成本核算，充分發(fā)揮企業(yè)成本優(yōu)勢，以在競爭中立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀及存在的問題

1.成本核算歸集口徑不一致

（1）現(xiàn)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算一、二級(jí)分類科目做了規(guī)范性定義，且大多數(shù)具體費(fèi)用均采用列舉法。各房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中對于三級(jí)及以上明細(xì)科目的設(shè)置各不相同，有的企業(yè)明細(xì)科目設(shè)置過于繁雜，給成本核算增加了工作量，有的過于簡單，不利于精準(zhǔn)反映實(shí)際成本，導(dǎo)致成本數(shù)據(jù)缺乏比較性和參考性。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)工程成本費(fèi)用支出類目繁多，財(cái)務(wù)人員缺乏工程相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對一些專業(yè)性較強(qiáng)的工程支出類型，不能明確其科目分類，使得成本難以準(zhǔn)確歸集，不同財(cái)務(wù)人員更是仁者見仁，智者見智。

（3）由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，往往一項(xiàng)工程合同的款項(xiàng)是分期支付，因間隔時(shí)間較長或財(cái)務(wù)人員對工程成本概念的模糊，或因財(cái)務(wù)人員的變動(dòng)，容易導(dǎo)致同一項(xiàng)成本列入不同核算科目，缺乏會(huì)計(jì)處理的一致性和連貫性。

2.成本預(yù)估與真實(shí)成本存在差異

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，往往在房屋竣工交付時(shí)部分工程款項(xiàng)尚未支付完畢，但為了保證收入的確認(rèn)與成本計(jì)提的同步，很多企業(yè)只能按照預(yù)估數(shù)據(jù)計(jì)提成本費(fèi)用，以此計(jì)算得出的成本數(shù)據(jù)必然和真實(shí)成本有一定差距。且由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，成本估算稍有偏差，就容易導(dǎo)致銷售底價(jià)的定制不合理，甚至導(dǎo)致銷售上的虧損，最終影響企業(yè)利潤。

3.開發(fā)間接費(fèi)用的列支不合理

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位或?yàn)楣こ态F(xiàn)場管理而設(shè)置的專門部門為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房待攤費(fèi)等。很多企業(yè)利用這一規(guī)定，將非直接工程管理人員的費(fèi)用均列入其中，甚至虛增費(fèi)用，造成成本核算失真。還有的企業(yè)將招待費(fèi)也列入開發(fā)間接費(fèi)用。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中采用列舉法明確規(guī)定業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用，不因招待費(fèi)發(fā)生的原因和對象而有所不同。

4.成本分?jǐn)偛缓侠?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)往往是分片、分區(qū)、分期開發(fā)，同時(shí)開發(fā)的對象可能有住宅、公寓、商業(yè)、市政配套設(shè)施等。不同類型的產(chǎn)品，其成本、銷售價(jià)格以及適用的土地增值稅稅率均有差異。很多企業(yè)在成本核算時(shí)只是簡單的按開發(fā)期數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?，難以真實(shí)反映不同建筑業(yè)態(tài)的實(shí)際成本。這將給后期的土地增值稅清算留下隱患。例如，商住一體的裙樓，通常低層商業(yè)部分在室外裝飾、室外地坪及室內(nèi)簡裝上花費(fèi)的成本顯著高于上面的住宅部分，但是在成本核算中，企業(yè)通常按照建筑面積來分?jǐn)偝杀?，?dǎo)致商業(yè)部分和住宅部分的成本相同，而商業(yè)部分售價(jià)一般較高，這樣就十分不利于后期的土地增值稅清算。

5.對于無法獲得產(chǎn)權(quán)證的建筑業(yè)態(tài)，成本核算不統(tǒng)一

房地產(chǎn)開發(fā)中通常有些輔助建筑如閣樓、地下車庫、儲(chǔ)藏室、人防設(shè)施等，在測繪報(bào)告中沒有分割面積，無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，不作為可售面積核算。然而現(xiàn)實(shí)情況是，有的企業(yè)會(huì)自行銷售或部分銷售，有的企業(yè)則交由物業(yè)管理，有的企業(yè)是直接贈(zèng)予購房業(yè)主。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確規(guī)定該部分建筑是否一并計(jì)算面積分?jǐn)偝杀?，?dǎo)致各單位成本核算方法不一致，有的企業(yè)按照實(shí)際可售筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有的則按照批準(zhǔn)可售面積計(jì)算；還有的企業(yè)在前期分?jǐn)傆?jì)算成本時(shí)未考慮無產(chǎn)權(quán)部分的建筑面積，在后期銷售中因?yàn)闊o產(chǎn)權(quán)部分的建筑也需要開具發(fā)票，需要載明面積，導(dǎo)致在計(jì)提成本時(shí)的面積與前者口徑不一致，多計(jì)提了成本，最后在開發(fā)成品余額上出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的改進(jìn)建議及措施

1.規(guī)范明細(xì)科目歸集口徑

工程成本支出類目繁多，僅憑財(cái)務(wù)人員的個(gè)人見解和經(jīng)驗(yàn)難免混淆成本的歸集口徑，所以建立系統(tǒng)的適合本單位實(shí)際情況的會(huì)計(jì)核算方法十分必要。首先，要進(jìn)一步細(xì)化成本各級(jí)明細(xì)科目的分類，根據(jù)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合分析項(xiàng)目實(shí)際情況或歷史數(shù)據(jù)，明確子科目的定義和范疇，并形成系統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算方法的書面文件，作為制度供單位長期使用。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員關(guān)于會(huì)計(jì)核算的專業(yè)培訓(xùn)，防止因會(huì)計(jì)人員變更導(dǎo)致的成本歸集口徑不一致。

2.通過加強(qiáng)預(yù)算管理和外部審計(jì)管理，提高預(yù)估成本的可靠性

由于利潤結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，工程支出尚未支付完畢，預(yù)估成本缺乏充分的依據(jù)，造成成本不準(zhǔn)確、利潤失真。此時(shí)如果已經(jīng)出具工程決算報(bào)告，則應(yīng)該按照決算報(bào)告對成本進(jìn)行測算，預(yù)估出來的成本較為可靠，如果尚未出具工程決算報(bào)告，則可以按照工程造價(jià)預(yù)算報(bào)告對成本進(jìn)行測算，或者按照工程監(jiān)理或內(nèi)部決算進(jìn)行成本預(yù)估，也可按照跟蹤審計(jì)單位的初估決算進(jìn)行成本預(yù)估。總之，成本的測算要盡可能接近實(shí)際情況，避免造成利潤失真。

3.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立依法納稅意識(shí)，合法經(jīng)營，進(jìn)行合法合理地節(jié)稅，杜絕采取虛增成本費(fèi)用等手段來偷逃稅收。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，及時(shí)調(diào)整不合理、不合法的會(huì)計(jì)核算錯(cuò)誤，保證成本核算資料的真實(shí)、可靠，提高企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

4.提高成本費(fèi)用分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性

企業(yè)在建賬時(shí)要充分考慮各成本對象的分類，例如可以按照開發(fā)的期數(shù)建立一級(jí)類目，按照建筑業(yè)態(tài)（住宅、公寓、商業(yè)、公共配套設(shè)施等）建立二級(jí)類目。在工程執(zhí)行的過程中，每筆款項(xiàng)支付時(shí)，可以要求付款單位根據(jù)實(shí)際進(jìn)度提供項(xiàng)目成本分割單，將不同期數(shù)、不同業(yè)態(tài)的核算對象的成本分列明細(xì)，便于財(cái)務(wù)人員在入賬時(shí)準(zhǔn)確分?jǐn)?。在結(jié)算審計(jì)階段，造價(jià)部門或財(cái)務(wù)部門也應(yīng)該要求審計(jì)單位根據(jù)不同的建筑業(yè)態(tài)將成本在審計(jì)結(jié)論中分開列示。這樣企業(yè)就避免了因財(cái)務(wù)人員信息不全和專業(yè)知識(shí)受限而人為導(dǎo)致成本核算的差異。

5.以書面形式明確成本分?jǐn)偡椒?/p>

對于房地產(chǎn)開發(fā)中的輔助建筑，如閣樓、地下車庫、儲(chǔ)藏室、人防設(shè)施等是否一并計(jì)算面積分?jǐn)偝杀荆嚓P(guān)制度并未明確規(guī)定。但是企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)前期的相關(guān)規(guī)劃和銷售方案來確定分?jǐn)偡椒?。如果開發(fā)商將以上輔助建筑作為公共部分由全體業(yè)主共同享有，則不納入可售面積，不分?jǐn)偝杀?；如果以上輔助建筑用于出售（包括視同銷售的情況），則應(yīng)該納入可售面積分?jǐn)偝杀?；且?yīng)以書面形式注明具體的成本分?jǐn)偡椒ê驮?，以作備查，防止因?cái)務(wù)人員變動(dòng)導(dǎo)致分?jǐn)偡椒ú煌?，以保持成本核算的前后一致性和連貫性。

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