黃必蘭

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)一直作為國家經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，得到了迅猛發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)在這輪發(fā)展大潮中賺得盆滿缽滿，然而隨著近年來國家一輪又一輪的宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場價格暴漲的情況得到有效抑制，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)逐步趨于穩(wěn)定、走向理性。面對日趨嚴峻的競爭形勢，房地產(chǎn)企業(yè)亟待進一步加強成本核算管理，充分發(fā)揮成本競爭優(yōu)勢，以增加企業(yè)效益。本文從目前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中面臨的難點和問題出發(fā)，分析其形成原因，并提出切實可行的解決方法，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算管理。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算；問題；對策

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷受到國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)逐步失去了謀取暴利的空間，同時隨著土地成本、原材料成本和人工成本的日益上漲，房地產(chǎn)行業(yè)利潤也在不斷降低，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)實行精細化的財務管理，加強企業(yè)成本核算，降低企業(yè)成本，從而實現(xiàn)利潤的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大，成本投入較高，行業(yè)稅負較重，成本的波動對企業(yè)的稅負和經(jīng)營利潤影響較大；其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，建筑業(yè)態(tài)多樣化，成本核算分類復雜，成本核算的準確性是決定銷售定價是否準確并能否占有市場優(yōu)勢的決定性因素，也是衡量企業(yè)防范風險能力強弱的關鍵因素；最后，房地產(chǎn)整體行業(yè)日趨嚴峻的政策形式和日益激烈的競爭趨勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)進行更精準的成本核算，充分發(fā)揮企業(yè)成本優(yōu)勢，以在競爭中立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀及存在的問題

1.成本核算歸集口徑不一致

（1）現(xiàn)有會計準則僅對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算一、二級分類科目做了規(guī)范性定義，且大多數(shù)具體費用均采用列舉法。各房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中對于三級及以上明細科目的設置各不相同，有的企業(yè)明細科目設置過于繁雜，給成本核算增加了工作量，有的過于簡單，不利于精準反映實際成本，導致成本數(shù)據(jù)缺乏比較性和參考性。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)工程成本費用支出類目繁多，財務人員缺乏工程相關的專業(yè)知識，對一些專業(yè)性較強的工程支出類型，不能明確其科目分類，使得成本難以準確歸集，不同財務人員更是仁者見仁，智者見智。

（3）由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，往往一項工程合同的款項是分期支付，因間隔時間較長或財務人員對工程成本概念的模糊，或因財務人員的變動，容易導致同一項成本列入不同核算科目，缺乏會計處理的一致性和連貫性。

2.成本預估與真實成本存在差異

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期較長，往往在房屋竣工交付時部分工程款項尚未支付完畢，但為了保證收入的確認與成本計提的同步，很多企業(yè)只能按照預估數(shù)據(jù)計提成本費用，以此計算得出的成本數(shù)據(jù)必然和真實成本有一定差距。且由于房地產(chǎn)項目投資額巨大，成本估算稍有偏差，就容易導致銷售底價的定制不合理，甚至導致銷售上的虧損，最終影響企業(yè)利潤。

3.開發(fā)間接費用的列支不合理

企業(yè)會計準則中規(guī)定開發(fā)間接費用科目核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位或為工程現(xiàn)場管理而設置的專門部門為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房待攤費等。很多企業(yè)利用這一規(guī)定，將非直接工程管理人員的費用均列入其中，甚至虛增費用，造成成本核算失真。還有的企業(yè)將招待費也列入開發(fā)間接費用。企業(yè)會計準則中采用列舉法明確規(guī)定業(yè)務招待費應計入管理費用，不因招待費發(fā)生的原因和對象而有所不同。

4.成本分攤不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時往往是分片、分區(qū)、分期開發(fā)，同時開發(fā)的對象可能有住宅、公寓、商業(yè)、市政配套設施等。不同類型的產(chǎn)品，其成本、銷售價格以及適用的土地增值稅稅率均有差異。很多企業(yè)在成本核算時只是簡單的按開發(fā)期數(shù)進行分攤，難以真實反映不同建筑業(yè)態(tài)的實際成本。這將給后期的土地增值稅清算留下隱患。例如，商住一體的裙樓，通常低層商業(yè)部分在室外裝飾、室外地坪及室內(nèi)簡裝上花費的成本顯著高于上面的住宅部分，但是在成本核算中，企業(yè)通常按照建筑面積來分攤成本，導致商業(yè)部分和住宅部分的成本相同，而商業(yè)部分售價一般較高，這樣就十分不利于后期的土地增值稅清算。

5.對于無法獲得產(chǎn)權證的建筑業(yè)態(tài)，成本核算不統(tǒng)一

房地產(chǎn)開發(fā)中通常有些輔助建筑如閣樓、地下車庫、儲藏室、人防設施等，在測繪報告中沒有分割面積，無法領取產(chǎn)權證，不作為可售面積核算。然而現(xiàn)實情況是，有的企業(yè)會自行銷售或部分銷售，有的企業(yè)則交由物業(yè)管理，有的企業(yè)是直接贈予購房業(yè)主。企業(yè)會計準則中并未明確規(guī)定該部分建筑是否一并計算面積分攤成本，導致各單位成本核算方法不一致，有的企業(yè)按照實際可售筑面積分攤計算，有的則按照批準可售面積計算；還有的企業(yè)在前期分攤計算成本時未考慮無產(chǎn)權部分的建筑面積，在后期銷售中因為無產(chǎn)權部分的建筑也需要開具發(fā)票，需要載明面積，導致在計提成本時的面積與前者口徑不一致，多計提了成本，最后在開發(fā)成品余額上出現(xiàn)負數(shù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的改進建議及措施

1.規(guī)范明細科目歸集口徑

工程成本支出類目繁多，僅憑財務人員的個人見解和經(jīng)驗難免混淆成本的歸集口徑，所以建立系統(tǒng)的適合本單位實際情況的會計核算方法十分必要。首先，要進一步細化成本各級明細科目的分類，根據(jù)會計制度的相關規(guī)定，結(jié)合分析項目實際情況或歷史數(shù)據(jù)，明確子科目的定義和范疇，并形成系統(tǒng)的會計核算方法的書面文件，作為制度供單位長期使用。其次，要加強財務人員關于會計核算的專業(yè)培訓，防止因會計人員變更導致的成本歸集口徑不一致。

2.通過加強預算管理和外部審計管理，提高預估成本的可靠性

由于利潤結(jié)轉(zhuǎn)時，工程支出尚未支付完畢，預估成本缺乏充分的依據(jù)，造成成本不準確、利潤失真。此時如果已經(jīng)出具工程決算報告，則應該按照決算報告對成本進行測算，預估出來的成本較為可靠，如果尚未出具工程決算報告，則可以按照工程造價預算報告對成本進行測算，或者按照工程監(jiān)理或內(nèi)部決算進行成本預估，也可按照跟蹤審計單位的初估決算進行成本預估?？傊杀镜臏y算要盡可能接近實際情況，避免造成利潤失真。

3.加強內(nèi)部審計，控制涉稅風險

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應樹立依法納稅意識，合法經(jīng)營，進行合法合理地節(jié)稅，杜絕采取虛增成本費用等手段來偷逃稅收。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加強內(nèi)部審計，及時調(diào)整不合理、不合法的會計核算錯誤，保證成本核算資料的真實、可靠，提高企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量。

4.提高成本費用分攤的準確性

企業(yè)在建賬時要充分考慮各成本對象的分類，例如可以按照開發(fā)的期數(shù)建立一級類目，按照建筑業(yè)態(tài)（住宅、公寓、商業(yè)、公共配套設施等）建立二級類目。在工程執(zhí)行的過程中，每筆款項支付時，可以要求付款單位根據(jù)實際進度提供項目成本分割單，將不同期數(shù)、不同業(yè)態(tài)的核算對象的成本分列明細，便于財務人員在入賬時準確分攤。在結(jié)算審計階段，造價部門或財務部門也應該要求審計單位根據(jù)不同的建筑業(yè)態(tài)將成本在審計結(jié)論中分開列示。這樣企業(yè)就避免了因財務人員信息不全和專業(yè)知識受限而人為導致成本核算的差異。

5.以書面形式明確成本分攤方法

對于房地產(chǎn)開發(fā)中的輔助建筑，如閣樓、地下車庫、儲藏室、人防設施等是否一并計算面積分攤成本，相關制度并未明確規(guī)定。但是企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)前期的相關規(guī)劃和銷售方案來確定分攤方法。如果開發(fā)商將以上輔助建筑作為公共部分由全體業(yè)主共同享有，則不納入可售面積，不分攤成本；如果以上輔助建筑用于出售（包括視同銷售的情況），則應該納入可售面積分攤成本；且應以書面形式注明具體的成本分攤方法和原因，以作備查，防止因財務人員變動導致分攤方法不同，以保持成本核算的前后一致性和連貫性。

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