■曾秀萍 ■莆田市房地產(chǎn)管理中心，福建 莆田 351100

泡沫經(jīng)濟是指某種資產(chǎn)在連續(xù)交易中價格持續(xù)上漲，以致于遠遠超過其本身應有的價值，進而喪失穩(wěn)步發(fā)展能力的一種宏觀經(jīng)濟狀態(tài)。泡沫經(jīng)濟一旦形成，很容易導致行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，最終成為泡影。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè)，既是國家經(jīng)濟建設的重要資金來源，也緊密關系著廣大人民群眾的切身利益。近年來，房地產(chǎn)業(yè)在高額利潤驅(qū)動下，市場呈現(xiàn)異?；馃峋跋螅曳績r居高不下，甚至遠超出國際上很多發(fā)達國家設定的波動范圍標準。這不得不讓人為房地產(chǎn)日后的發(fā)展狀態(tài)擔憂。為此，文章介紹了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成的原因及可能造成的危害，并針對性提出了一些防范措施。

1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的成因

土地資源稀缺、投機需求增加及銀行過度放貸是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的主要原因。首先，土地資源稀是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的基礎。特別是改革開放以來，國家投入到基礎建設及住房建設的資本增加，使得土地資源大幅減少、土地價格急劇上升，由此誘導大量投資者紛紛加入房地產(chǎn)投資開發(fā)行列，掀起一陣狂熱的“炒房”浪潮。其次，急劇膨脹的投機需求是促成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的直接誘因。出于利益驅(qū)使，很多人購房的目的并不是居住，而純粹是想通過轉(zhuǎn)手倒賣來獲取高額利潤。這同時也反映出土地交易及行業(yè)管理方面存在的制度缺陷。此外，銀行等金融機構對信貸過度擴張，成為房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟持續(xù)升溫的助燃劑。因為足量的資金供應是泡沫經(jīng)濟形成的根本條件，可以說沒有銀行的放貸配合，房地產(chǎn)行業(yè)就不會有泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生。

2 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的危害

2.1 導致社會資源分配不均、經(jīng)濟結構失衡

房地產(chǎn)業(yè)之所以出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，說明其投資利潤奇高。這也意味著，在此期間必定有大量的生產(chǎn)資料、生產(chǎn)勞動力及資金成本集中涌向房地產(chǎn)業(yè)，促使與房地產(chǎn)相關的鋼鐵、建筑、水泥等行業(yè)得到相對繁榮。同時這些行業(yè)集聚了大部分人力、物力資源，造成社會資源配置不均、經(jīng)濟結構嚴重畸形。除此之外，地價高漲導致投機活動日益猖獗，人們根本不顧社會實際需求而一味追求利益最大化，導致房屋供給不合理、土地被低度使用或大量閑置的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。而“炒房”熱引起的行業(yè)及地域性資產(chǎn)差異，也會招致社會薪資分配不公，進而使得廣大底層人民的勞動積極性嚴重受挫。

2.2 對金融系統(tǒng)造成巨大金融風險

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，具有價值高、投資大的特點，且與銀行及其它民生行業(yè)緊密相關。一旦出現(xiàn)泡沫破裂情況，銀行將會是最主要的買單者，而其它很多民生行業(yè)也會跟著受牽連。一方面，房地產(chǎn)商在開發(fā)新房源或居民在購置新房前，均會向銀行大量借貸，而又不能短時間歸還。這樣一來，當泡沫經(jīng)濟結束時，銀行就很容易出現(xiàn)資金嚴重短缺的情況，進而危及銀行安全性問題。銀行一旦出現(xiàn)倒閉，影響的不光是自身，很可能會導致連鎖反應，造成其它銀行也被擠兌的風險，從而引發(fā)大規(guī)模金融危機。

2.3 損害居民消費利益、破壞市場正常秩序

房價大幅上漲，使得購房者不得不背負沉重的房貸負擔，從而極大抑制了購房居民的日常消費。許多家庭為了應對持續(xù)上升的預期房價，往往會通過減少其它消費來積攢首付或月供款。而低收入人群根本買不起新房，或為了支付房款只能到處借貸，導致經(jīng)濟負擔加重。另外，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，參與“炒房”的個人或團體必定會遭受不同程度的經(jīng)濟損失，致使消費水平被迫降低，而與此同時，個人消費萎縮又會嚴重制約著消費品生產(chǎn)部門經(jīng)濟效益的正常增長。不僅如此，房地產(chǎn)泡沫破裂后引起的工廠倒閉、地價及股價下跌，還會帶來失業(yè)人數(shù)增加、企業(yè)債務加重、土地資產(chǎn)貶值等一系列生產(chǎn)及消費危機問題［1］。

3 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的應對策略

從我國目前的房地產(chǎn)行情來看，在發(fā)展速度較快的大中型城市，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象已十分明顯。這種情況一旦愈演愈烈，不僅嚴重威脅房地產(chǎn)自身安全，也會對國民經(jīng)濟發(fā)展造成諸多阻礙。因而，必須及時采取措施嚴加防范和治理，以遏止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)放大。

3.1 加強宏觀調(diào)控，完善市場運行預警制度

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟是由于市場調(diào)節(jié)不利所致，需要通過宏觀的經(jīng)濟、法律或行政調(diào)控措施來解決。首先，政府需全方位分析當前的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟形勢，并針對政策體系中存在的不足加以改進，制定出配套的市場宏觀調(diào)控長效機制，以徹底根除房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的誘發(fā)因素。首先，加強住房供給方對產(chǎn)品結構合理化開發(fā)的調(diào)控，適當降低高價位大戶型比例，同時加大保障性廉租房及安居性中小型住房的建設力度，并嚴格規(guī)定各類住房的質(zhì)量標準，對沒有按要求達成工程目標的相關部門進行責任追究。另外，逐步完善房地產(chǎn)相關的金融體制，推動房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革。并加快房地產(chǎn)交易領域法律法規(guī)的建設和完善，以規(guī)范市場秩序，為房地產(chǎn)及金融行業(yè)的和諧發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境。與此同時，加強完善宏觀監(jiān)測預警體系，通過收集和分析大范圍市場信息數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)市場行情做出科學的預測和評價，并定期發(fā)布最新分析報告，以引導市場走向良性化。

3.2 實行土地出讓制度，強化土地資源管理

土地資源供給和應用分配不當，是房價不合理上漲的根本原因。正所謂治標需治本，治理房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟需從土地供應的控制抓起。首先，加快土地制度的改革，徹底改變公有制中地方政府獨占壟斷地位的局面?？梢試L試實行土地拍賣制度，規(guī)定所有土地須經(jīng)過公開投標方可進入市場。并依靠健全有效的保障政策進行監(jiān)督、調(diào)控，確保拍賣制度得到合理高效執(zhí)行。其次，及時收回閑置土地，并嚴格限制土地的開發(fā)量，對非法占地、圈地等不合理行為應嚴厲懲處，從而提高土地資源的管理和利用效率，進而實現(xiàn)土地交易市場的進一步規(guī)范［2］。

3.3 加強金融監(jiān)管力度，減少資金流入

解決好房地產(chǎn)泡沫問題的關鍵在于金融政策的完善，并有效利用金融監(jiān)管手段對市場進行調(diào)控。例如，政府可以通過調(diào)整利率水平及控制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率等手段，來維持房價穩(wěn)定，并降低投機行為。還可以進一步與金融機構協(xié)商合作，以適當減少放貸額度或增加二次購房首付比例，從而解決房地產(chǎn)單方面投資過熱等問題。此外，加強外資、外債的控制和管理，盡可能減少外資涌入。如果確實有剛性需要，則務必以直接投資及長期性外債為主。

3.4 引導居民樹立正確的消費和投資意識

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成與消費者過熱的投機行為有很大關系，因而有必要引導消費者樹立科學理性的投資觀念，避免更多不必要的資金流入房地產(chǎn)市場，導致泡沫繼續(xù)膨脹。首先，積極倡導“按需購買，適度消費”的原則，引導居民按照自身經(jīng)濟條件合理購房，建立正確的住房觀和消費觀，以避免徒增居民經(jīng)濟壓力。同時有利于降低高檔住宅的投資性，進而促進普通房及二手房市場發(fā)展。此外，對于投資者盲目追趕潮流的行為，要指導其利用準確、充分的數(shù)據(jù)信息理性分析房地產(chǎn)投資的風險性，幫助投資者做出更科學的投資選擇。

4 結語

總而言之，房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟發(fā)展及國民切身利益息息相關，因而房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟帶來的危害也不可估量。政府、企業(yè)及個人要緊密聯(lián)合起來，共同采取措施積極應對，以確保我國房地產(chǎn)業(yè)以更健康的狀態(tài)面向未來發(fā)展。

［1］王道勛，牛二敏.淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與危害［J］.經(jīng)濟研究導刊，2013，26(22):91.

［2］劉亞茹.房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟的影響及應對措施［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015，03(21):16.