戴明燦+李永林+林兆艷

【摘 要】本文以泰州市統(tǒng)計聯(lián)網(wǎng)直報企業(yè)為研究對象，通過多元線性回歸分析研究發(fā)現(xiàn)，影響泰州市房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的因素主要有市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、成立年限、企業(yè)控股情況、盈利能力、資產(chǎn)擔保價值和非債務稅盾。根據(jù)對上述影響因素的分析，提出結(jié)論與建議。

【關(guān)鍵詞】融資結(jié)構(gòu)；影響因素；實證分析

一、泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資情況

泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要有四個渠道：國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源。從2006年至今，泰州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資呈現(xiàn)出以下幾個特點。

1.銀行貸款占比呈上升趨勢

國內(nèi)貸款占全部房地產(chǎn)資金來源的20%左右，其中，銀行貸款受國家宏觀政策影響較大。2009年，國務院將普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)至20%，長期來看有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款獲得資金。2014年上半年銀行貸款在全部房地產(chǎn)到位資金中占比23.1%，是2006年至今的最高值。

2.自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款是資金來源主體

自籌資金和其他資金來源一直是資金供給的主體，基本穩(wěn)定在當年到位資金的80%左右。在銷售市場火爆的2010年其他資金來源占比高達63.2%，之后出現(xiàn)回落，2012年占比降至42%，2013年銷售市場良好，占比出現(xiàn)上升，2014年上半年銷售市場不景氣，占比又呈下降趨勢，而自籌資金趨勢基本相反。

3.利用外資比例近三年均不足1%

除去國家層面的法令限制外，泰州市房地產(chǎn)企業(yè)多為中小微企業(yè)，利用外資的意識和意愿相對薄弱，使得利用外資在資金供給中所占比重非常小，2011年至2013年的占比分別為0.4%、0.8%、0.6%。2013年泰州市房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的僅有3家企業(yè)，占泰州全部房地產(chǎn)企業(yè)的1%。

二、理論假設與變量定義

1.理論假設

（1）市區(qū)因素

泰州市有三市四區(qū)，其中靖江市因為靠近蘇南，醫(yī)藥高新區(qū)是全國唯一的國家級醫(yī)藥高新區(qū)。

假設一：靖江市自籌資金占比要高于其他市區(qū)，高新區(qū)的銀行貸款比重要高于其他市區(qū)。

（2）企業(yè)規(guī)模

大型企業(yè)相對于規(guī)模小的企業(yè)而言，容易通過銀行的信貸審批，而中小微型企業(yè)獲得銀行貸款的難度較大。

假設二：規(guī)模大的企業(yè)銀行貸款、定金及預收款和按揭貸款比重較高，規(guī)模小的企業(yè)自籌資金比重較高。

（3）成立年限

中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是存續(xù)多年的企業(yè)，銀行貸款比重都不會太高；另一方面，成立年限越長企業(yè)自身積累越多，自籌資金比重越高。

假設三：成立年限與銀行貸款比重成反比，跟自籌資金比重呈正比。

（4）企業(yè)控股情況

在實際操作中，銀行貸款投放方向的要求必須是具備一、二級開發(fā)資質(zhì)、全國排名靠前或者有央企國企背景的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，或者上市房地產(chǎn)企業(yè)，所以國有控股的企業(yè)更容易獲得銀行貸款。

假設四：國有控股企業(yè)銀行貸款比重高于其他控股類型的企業(yè)。

（5）資質(zhì)等級

在前面我們提到，銀行貸款投放方向要求必須是具備一、二級開發(fā)資質(zhì)，所以，二級以下的企業(yè)較難獲得銀行貸款。

假設五：二級及以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款比重要高于二級以下的企業(yè)。

（6）盈利能力

盈利能力較強的企業(yè)會存在較多的未分配利潤等保留盈余，考慮到成本因素，企業(yè)在需要資金時會更多從內(nèi)部渠道入手，外源融資的需求相應較少。

假設六：盈利能力強的企業(yè)自籌資金、定金及預收款和按揭貸款比重高，銀行貸款比重低。

2.變量定義

本文選取銀行貸款比重、自籌資金比重和其他資金來源比重為被解釋變量，分別研究三種主要資金來源的影響因素；選取9個指標作為解釋變量，具體為市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、成立年限、企業(yè)控股情況、資質(zhì)等級、盈利能力、資產(chǎn)擔保價值、非債務稅盾、抵御風險能力。

三、影響泰州市房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的實證分析

1.數(shù)據(jù)來源

本文選取所有通過統(tǒng)計聯(lián)網(wǎng)直報平臺上報的泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為研究對象，剔除本年到位資金為0的企業(yè)，最終有效樣本企業(yè)為254家。

2.回歸結(jié)果分析

一是影響銀行貸款比重的因素主要有市區(qū)因素、成立年限、企業(yè)控股情況和資產(chǎn)擔保價值。

二是影響自籌資金比重的因素主要有市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、盈利能力、非債務稅盾。

三是影響定金及預收款和個人按揭貸款比重的因素主要有市區(qū)因素、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)控股情況、盈利能力和非債務稅盾。

四、結(jié)論與建議

通過對泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實證結(jié)果分析，得出幾點與理論假設不一樣的結(jié)論：

其一，企業(yè)規(guī)模大小、資質(zhì)等級和速動比率對銀行貸款比重均無影響。其二，成立年限對企業(yè)自籌資金比重無影響。其三，盈利能力強的企業(yè)自籌資金占比較低。其四，非債務稅盾與自籌資金呈負相關(guān)關(guān)系。

根據(jù)對影響泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的因素分析，本文提出具體建議：

一是發(fā)揮各市（區(qū)）優(yōu)勢，探索最佳融資方式；二是加強自身積累，制定適合自身發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略；三是改革稅收政策，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供必要的政策支持。

參考文獻：

[1]王留祥.2013年房地產(chǎn)行業(yè)融資分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014（01）： 242-243.

[2] 牛禹德. 房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀淺析[J].魅力中國，2008（10）：128-129.

[3] 朱相平.房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)影響因素研究的綜合視角：企業(yè)社會資本[J].宏觀經(jīng)濟研究，2012（10）：47-55.endprint