宣禮揚

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淺析我國的不動產(chǎn)登記制度

宣禮揚

摘要：隨著中國的社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，不動產(chǎn)作為經(jīng)濟生活中一極為重要的資產(chǎn)，在我們的社會生活中是不可或缺的一部分，而不動產(chǎn)登記制度更是直接關(guān)系到不動產(chǎn)物權(quán)的取得、處分、交易等。但是不動產(chǎn)登記制度在我國發(fā)展速度較為緩慢，與法制起步較早的發(fā)達國家相比稍略落后。為趕超當前世界不動產(chǎn)立法發(fā)展的趨勢，建立完善的不動產(chǎn)登記制度也就成為促進我國物權(quán)制度發(fā)展和維護不動產(chǎn)交易安全的一項重要的制度。雖然我國已有一些相關(guān)的法律對不動產(chǎn)登記制度進行介紹，但是缺乏全面和詳細的闡述不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度，以及與現(xiàn)實生活處理不動產(chǎn)登記的糾紛并沒有很好的提出完整的解決條例。本文首先闡述了不動產(chǎn)登記制度的概念和效力，再進一步描述我國現(xiàn)下不動產(chǎn)登記制度的缺陷包括行政色彩太濃厚，公信力不足，公開制度不完善。文章最后筆者根據(jù)登記制度的缺陷提出三項完善建議，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)、建立不動產(chǎn)實質(zhì)審查制度和完善登記錯誤賠償制度。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；實質(zhì)審查；物權(quán)變動

一、 不動產(chǎn)登記制度的概述

(一) 不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。①《物權(quán)法》第9條和第10條對不動產(chǎn)登記的含義做了明確規(guī)定：”不動產(chǎn)登記，指不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法進行登記?！备鶕?jù)該條法律的規(guī)定，我們可以看出，不動產(chǎn)登記應(yīng)包括以下三個要素：主體，登記申請人和登記機關(guān)。根據(jù)具體的申請情況和內(nèi)容，登記申請人可以是一人或者由雙方當事人共同申請。程序，不動產(chǎn)登記的程序是指法律所規(guī)定的旨在規(guī)定不動產(chǎn)登記機關(guān)或相關(guān)人員在從事登記行為時必須依照特定的程序。通常情況下，由登記申請人向登記機關(guān)提出登記申請，再由相關(guān)機關(guān)根據(jù)申請資料進行形式審查，必要時進行實質(zhì)審查，來做出是否準予登記的行政決定。結(jié)果，登記機關(guān)做出的決定，一經(jīng)做出，即產(chǎn)生相關(guān)的法律后果。

(二)不動產(chǎn)登記的效力

不動產(chǎn)登記的效力，指的是登記這一法律事實對當事人的不動產(chǎn)物權(quán)所施加的實際作用。根據(jù)其在立法體例中所起到的不同作用可以做出以下三種劃分：

1、物權(quán)變動的根據(jù)效力

根據(jù)我國物權(quán)法所規(guī)定的內(nèi)容，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅，必須依法登記方能產(chǎn)生法律效力，而未經(jīng)登記的，則不發(fā)生法律所賦予的效力。由此可知，不動產(chǎn)物權(quán)變動是以登記為前提條件，但此種情形僅適用在交易行為中所引起的物權(quán)變動。若是在其他交易行為之外發(fā)生的物權(quán)變動，不動產(chǎn)登記制度將不予適用。因為在現(xiàn)實生活中，非因法律行為的物權(quán)變動通常不需以登記為必要即可以雙方當事人意思自治下取得，但是仍要遵守未經(jīng)登記不得處分的原則。

2、物權(quán)變動的公示效力

物權(quán)變動的公示效力中的公示可以理解為，通過不動產(chǎn)登記機關(guān)的公示來公布不動產(chǎn)物權(quán)的名義權(quán)利人即歸屬和物權(quán)變動的情況，作為第三人參與交易時的依據(jù)和判斷標準。我國的《物權(quán)法》第18條規(guī)定：”權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供?！币环矫?，登記簿上的權(quán)利人可以依其意愿對不動產(chǎn)進行自由處分。另一方面在于，第三人在根據(jù)不動產(chǎn)登記簿上的歸屬信息和變動狀況，與真正權(quán)利人進行交易，在很大程度上為交易安全提供了保障作用。

3、物權(quán)變動的公信效力

物權(quán)變動中的公信效力是指，不動產(chǎn)登記簿上登記記載的權(quán)利人名稱在法律上被認定為物權(quán)權(quán)利人，第三人依賴不動產(chǎn)登記機關(guān)的權(quán)威性，信賴對方當事人為不動產(chǎn)權(quán)利人與其進行交易，這種信賴利益正是法律所承認和認可的法律效果。而物權(quán)變動公信效力其價值體現(xiàn)在于保障不動產(chǎn)的交易安全，維護社會經(jīng)濟秩序的發(fā)展。少數(shù)情況下可能會出現(xiàn)登記機關(guān)登記錯誤而給真實權(quán)利人帶來利益損失，但犧牲真正權(quán)利人的利益也是法律為實現(xiàn)利益平衡而做出的決定。

二、 進一步完善我國的不動產(chǎn)登記制度

(一)我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷

1.行政管理色彩濃

根據(jù)我國的現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度，可以看出該制度在立法層面的主要目的在于通過管理和控制不動產(chǎn)基礎(chǔ)上，實現(xiàn)國家有關(guān)的政策和經(jīng)濟發(fā)展目標。但是由于行政管理過于干預(yù)不動產(chǎn)登記制度，而給該制度發(fā)展帶來了限制。一方面體現(xiàn)在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)法律條款大多都以行政立法機關(guān)以行政法規(guī)或者規(guī)章的形式頒布。并規(guī)定由專門的行政管理機關(guān)進行不動產(chǎn)的登記和管理，在性質(zhì)上被冠以行政管理法的名號，被誤認為是公法。但從其根本屬性而言，該制度因為私法中的一種特殊類型。名為公法實為私法，這不利于公眾在自由意志下行使自己的權(quán)利。另一方面，有關(guān)國家行政管理部門在行使其行政權(quán)利的同時，可能會被不法分子利用將行政機關(guān)的登記義務(wù)變?yōu)榈怯洐?quán)力，在拆遷或者其他關(guān)于不動產(chǎn)強行征收土地時，利用公權(quán)侵害公民權(quán)利。

2.不動產(chǎn)登記公開制度不健全

我國現(xiàn)行的物權(quán)法明文規(guī)定公民享有查閱權(quán)，即權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以向登記機關(guān)查詢不動產(chǎn)的相關(guān)信息，但是這只是一種概括似得的規(guī)定，對于如何精確的操作并沒有明文規(guī)定，顯然這不符合不動產(chǎn)登記生效要件主義的要求。通過翻閱我國的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，都無法找到相應(yīng)的法律條文。但是在一些城市已經(jīng)頒布了相關(guān)的查閱制度條例，但卻并不沒有統(tǒng)一的規(guī)定。由于這種參差不齊的規(guī)定，對于跨地區(qū)的一些不動產(chǎn)登記管理事務(wù)，并不能夠得到統(tǒng)一的處理。所以筆者認為國家的立法機關(guān)應(yīng)該通過明確立法的方式規(guī)定相關(guān)具體的公開查閱程序事宜。根據(jù)我國的《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供?！崩﹃P(guān)系人如交易的相對人若要查閱不動產(chǎn)登記信息，首先登記機關(guān)會要求其提供“利害關(guān)系人”的一些書面證明資料，否則將會遭到登記機關(guān)的拒絕。

3．登記公信力不足

保護不動產(chǎn)交易的安全，登記公信力制度的為其保駕護航起著非常重要的作用。但是我國的相關(guān)不動產(chǎn)法律中卻缺失這方面的法律規(guī)定，一沒有推定權(quán)利正當性制度，二沒有信賴登記制度的明文規(guī)定來確保買受人的交易安全。因此，公信力登記的不足，對于第三人基于登記信息而進行的交易帶來很多麻煩。例如不動產(chǎn)登記名義人通過隱瞞真實權(quán)利人而出賣不動產(chǎn)，買受人基于登記信息，而與其交易，之后真實權(quán)利人以其為真正的所有權(quán)人而進行抗辯，很大幾率上，買受人可能會財產(chǎn)的損失。

(二)我國不動產(chǎn)登記制度的完善與構(gòu)建

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)

建國以來，我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)是以登記與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起為特色。主要由土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局等行政機關(guān)，如土地以及土地使用權(quán)登記由土地管理部門管理；林木和有關(guān)的林木所有權(quán)的登記由林業(yè)管理部門管理；房屋和產(chǎn)權(quán)登記由城建部門管理。這種各自為政，多部門登記的情況一直持續(xù)了很長時間，給公民在進行各種不動產(chǎn)登記帶來了不便。因此，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)是民眾和學者所推崇的。而現(xiàn)今，縱觀世界各地的不動產(chǎn)登記制度，可以發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機關(guān)大約分為兩種，一是由司法機關(guān)和政府底下的專門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，但根據(jù)調(diào)查，司法機關(guān)作為不動產(chǎn)登記機關(guān)居多，如德國的地方普通法院系統(tǒng)下的土地管理局；另外一種則是國家設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記局。而根據(jù)我國當前的國情，由法院行使不動產(chǎn)登記職能不妥，、而另一種由國家設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，相對穩(wěn)妥。筆者認為，國家可以不根據(jù)不動產(chǎn)的類別而劃分不同的管理局，而是由各地方統(tǒng)一設(shè)立一個不動產(chǎn)登記管理局，包括林業(yè)，房屋，土地等。

2.建立不動產(chǎn)登記實質(zhì)審查制度

物權(quán)變動的公信效力是不動產(chǎn)交易穩(wěn)定的重要前提，而登記的公信力依賴于登記信息的真實性，實行實質(zhì)審查制度是檢驗登記信息的必要基礎(chǔ)。由于物權(quán)法律發(fā)展才起步，而實質(zhì)審查需要大量的資金和人力的支持，所以我國的物權(quán)法并沒有嚴格要求在進行不動產(chǎn)登記時必須全面實行實質(zhì)審查。但是現(xiàn)實生活中，實質(zhì)審查卻并沒有全面落實，導(dǎo)致登記信息錯誤，損害不動產(chǎn)交易雙方利益，使不法之徒有可趁之機的類似事情時有發(fā)生。為防止此類事情發(fā)生，建立不動產(chǎn)登記實質(zhì)審查法律制度和盡快通過頒布法律來落實這一制度非常有必要。其一全面實行不動產(chǎn)實質(zhì)審查制度能夠提高登記信息的準確真實性，預(yù)防登記錯誤情況的發(fā)生，不僅可以為登記機關(guān)減少因登記錯誤而引起的行政訴訟，也可以降低交易風險。其二，實行實質(zhì)審查，能夠確保登記機關(guān)更好的履行其職責，更好的為人民服務(wù)。雖然全面實行實質(zhì)審查制度可能會帶來人力和物力的壓力，相關(guān)登記機關(guān)可以收取相應(yīng)的成本費用來緩解。

3.完善不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任

建立完備的不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任制度，是提高不動產(chǎn)登記制度的公信力的重要前提。在進行不動產(chǎn)交易時，買受人為確保交易安全，會去不動產(chǎn)登記機關(guān)查閱相關(guān)的登記信息，確保出賣人為不動產(chǎn)的所有權(quán)人。而由于我國尚未全面實行實質(zhì)審查制度，可能會出現(xiàn)，登記機關(guān)的過失或者不法分子的欺詐而導(dǎo)致登記信息與事實不符，從而不利于交易安全，會在很大程度上損害真正權(quán)利人以及第三人的合法利益。雖然我國的法律規(guī)定了相關(guān)的登記錯誤賠償條款，但是對于賠償標準，程序等并沒有做出詳細的規(guī)定，通常都是由登記管理機關(guān)來視情況決定。一方面不能夠使得真正權(quán)利人能夠得到足額的賠償。另一方面也會激化矛盾，真正權(quán)利人可能在登記機關(guān)得不到足額賠償而像法院提起行政訴訟，這樣不僅效率低，耗費的時間也很長。所以筆者認為，國家應(yīng)該頒布法律，規(guī)定一套全面的不動產(chǎn)登記錯誤賠償機制，設(shè)立專門的賠償基金，從收取的不動產(chǎn)登記費用中抽取一定的額度，并對因疏忽和不負責任的相關(guān)工作人員按照一定的標準作出處罰。

結(jié)論

在我國的社會主義市場經(jīng)濟快速發(fā)展的大環(huán)境下，不動產(chǎn)作為人們生活中不可或缺的一部分，在經(jīng)濟交易中也占據(jù)一個很大的財產(chǎn)份額，所以不動產(chǎn)交易安全十分的重要。但是由于我國的不動產(chǎn)登記制度仍存在一些問題，法律也仍需進一步的完善和制定，才能為該制度的完善奠定法律基礎(chǔ)。我們不僅要克服公開制度不健全、公信力不足等問題，還要進一步的統(tǒng)一登記機構(gòu)，建立完善的不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任和實行實質(zhì)審查制度。通過一步步的努力，在立法和行政，以及公眾的合作，才能讓不動產(chǎn)登記制度在市場經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定人民生活秩序中扮演重要角色。(作者單位：安徽大學)

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注解：

①王洪亮：《不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》，載《法律科學》，2000年第2期。

作者簡介：宣禮揚，安徽大學2013級民商法學專業(yè)。