屠亞萍慈溪市土地勘測規(guī)劃設(shè)計院有限公司

淺談公共配套及公攤面積對商品房面積的影響

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隨著我國城鎮(zhèn)生活水平發(fā)展的逐步提高，城鎮(zhèn)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施也逐步完善，小區(qū)中的公共配套設(shè)施和公攤面積對商品房的面積有一定的影響，但是，從另一方面來說，這也提升了小區(qū)居民的生活質(zhì)量，提升了小區(qū)居民的居住檔次，而小區(qū)住房的公攤面積則會直接影響到小區(qū)商品房的購買率，通常情況下，公攤面積高就意味著房價的升高，這也與基本的建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)。本文則重點介紹公共配套及公攤面積對商品房面積的影響，以供參考。

公共配套；公攤面積；商品房面積

前言：房地產(chǎn)項目開發(fā)的時間跨度較大，過程較長，房屋面積是通過房產(chǎn)證確定下來的。這種方式確定下來后開發(fā)商才能夠繼續(xù)確定開發(fā)的房屋面積，當房屋的建筑開發(fā)進行到不同的階段時，房屋的建筑面積也會隨時產(chǎn)生不同，產(chǎn)生這種現(xiàn)象主要是我國的房屋建設(shè)受到國家房地產(chǎn)市場因素的制約，在進行土地的規(guī)劃上，房屋的預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)面積通常與報建的時間不同，導(dǎo)致很多商品房的房屋面積在進行報建前就已經(jīng)有了一定的標準，但是，為了對我國房地產(chǎn)市場的管理出臺一些相關(guān)政策，國家相關(guān)部門也出臺了一些政策標準加強房地產(chǎn)市場的管理。

1.小區(qū)公共配套設(shè)施對商品房面積的影響

小區(qū)的公共配套設(shè)施一般是指為小區(qū)居民創(chuàng)造醫(yī)療衛(wèi)生、安全、舒適的居住生活環(huán)境而設(shè)立的附屬設(shè)施。總體包含教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等，有些小區(qū)還包含社區(qū)和行政管理、市政和郵政、商業(yè)服務(wù)等設(shè)施。這幾大設(shè)施能夠影響商品房的占地面積。有些小區(qū)中設(shè)有教育設(shè)施，主要是幼兒園。有些小區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)，如社區(qū)衛(wèi)生所和衛(wèi)生服務(wù)中心。另外，在高檔小區(qū)內(nèi)還會設(shè)有綜合文化活動中心或體育運動健身場館等。行政社區(qū)有老年人福利機構(gòu)和老年人服務(wù)點，社區(qū)服務(wù)中心和居民委員會，物業(yè)管理機構(gòu)和業(yè)主委員會等。作為小區(qū)的整體公共配套設(shè)施的一部分，大部分公共配套設(shè)施都會在建設(shè)完成后轉(zhuǎn)交給相關(guān)部門做管理。在小區(qū)內(nèi)的教育設(shè)施會移交給相關(guān)區(qū)域內(nèi)的教育主管機構(gòu)，小區(qū)內(nèi)的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施會移交給相關(guān)區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療衛(wèi)生主管機構(gòu)，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)和一些公共配套設(shè)施一般是由物業(yè)和業(yè)委會進行管理的，這對于商服面積不會產(chǎn)生太大的影響。通常情況下，小區(qū)的公共配套設(shè)施都會占小區(qū)總體面積的5%，除了商業(yè)配套設(shè)施外的一切公攤面積都會轉(zhuǎn)交給相關(guān)管理部門，都不會算作是建筑面積上的分攤，對商品分攤也沒有影響，最后房產(chǎn)交易權(quán)辦理還會轉(zhuǎn)移到專業(yè)的管理部門名下。

2.公攤面積對商品房面積的影響

公攤面積是可分攤的公用建筑面積的簡稱，包括應(yīng)分攤的共有（公用）建筑面積和不分攤的共有（公用）建筑面積。其中對商品房的面積有直接影響的是分攤面積，和套內(nèi)面積也形成了商品房的建筑面積。整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)的建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的分攤（共有建筑）面積。因此可想而知，分攤面積緊緊的關(guān)系著老百姓（購房人）的切身利益。使用權(quán)也歸購房人共同所有。分攤（共有建筑）面積內(nèi)容包括：電梯井、樓梯間、管道井、室外樓梯、垃圾道、公共門廳、大堂、門斗、門廊、過道等，以及其它在功能上為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。2、分攤（共有建筑）面積還包括套與公共建筑之間分隔墻及外墻(包括山墻)以及水平投影面積的1/2。

公攤面積的分攤原則：

1.通常情況下的商品房住宅分攤應(yīng)以幢為單位進行分攤，幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進行分攤；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位面積進行分攤；層共有建筑面積由該層中各單位按面積比例進行分攤。商住樓的分攤在住宅的原則上有所區(qū)別，多功能綜合樓的分攤參照商住樓。一般需要多級分攤進行分攤，如果說分攤的原則不正確，分攤方法錯誤就會直接影響分攤面積。對在本幢樓以外的建筑面積不與本幢樓內(nèi)的面積分攤產(chǎn)生影響。

2.在進行小區(qū)內(nèi)居民的共有建筑（分攤）面積在進行分攤后，不應(yīng)由建筑分攤面積的具體部位進行商品房劃分，但是對于改變和侵占原設(shè)計功能的商品房不得隨意進行侵占。

公攤面積計算方式包括：

（1）各樓棟公攤總面積＝整棟建筑面積－各套套內(nèi)建筑面積之和；

（2）公攤建筑面積分攤系數(shù)＝公攤面積／各套套內(nèi)建筑面積之和；

（3）每套公攤建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公攤建筑面積分攤系數(shù)。

通常在一個建筑樓房中，如果樓房的公攤面積大，那么房屋的性價比必然降低，房屋實際就會過小，這樣就會影響居民住房的舒適程度。但是，如果公攤面積在一個大比例的系數(shù)下，那么這對于高層樓房的分攤來說就會增加分攤面積。及時在國家規(guī)定的公攤系數(shù)30%上限下，那么對于建筑設(shè)計時的建筑規(guī)劃通常規(guī)范也是會產(chǎn)生一定的問題。公攤面積過大是普遍問題，通常影響這種現(xiàn)象的原因有兩個：一方面是由于建筑結(jié)構(gòu)問題導(dǎo)致公攤面積過大，通常是高層的混合公攤面積大，這比塔樓的板式公攤要大，這種建筑結(jié)構(gòu)的不同會使公攤面積產(chǎn)生較大差異。另外一方面是由于戶型結(jié)構(gòu)和空間設(shè)計不合理導(dǎo)致的，例如樓道內(nèi)電梯井間距過大，樓梯間每戶的過道過長，一梯多戶的高層還存在設(shè)計不合理的情況，等等都會影響商品房的公攤面積。在很多商住樓設(shè)計上往往為了兼顧商業(yè)部分的需要，在結(jié)構(gòu)和設(shè)計上做出較大的妥協(xié)，導(dǎo)致分攤過大。住宅部分的居民（業(yè)主）的利益就會有所影響，使商品房的得房率下降，就是在套內(nèi)面積不變的情況下，分攤面積越大，建筑面積越大，居民（業(yè)主）在使用功能不變的情況下，白白的花費更多的錢來購買房屋。因此分攤面積對商品房面積的影響可想而知，所以合理的公攤面積劃分是非常有必要的。

結(jié)束語：

綜上所述，公共配套設(shè)施和公攤面積對于商品房來說都會體現(xiàn)居民的居住環(huán)境標準。這對于滿足居民的居住質(zhì)量和居住需求都會產(chǎn)生很大的影響。小區(qū)居民空間的舒適度會同時兼顧合理的減少居住的公攤面積，這也是房屋建設(shè)者需要深入研究的課題，只有合理的分配公共配套設(shè)施和公攤面積才能對商品房的面積進行合理規(guī)劃，才能更好的滿足人們的居住需求，提供更加優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。

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[2]伍世代,翁清光.淺議商品房按套內(nèi)面積銷售的必要性[J].經(jīng)濟與社會發(fā)展.2006(06)