蔡為眾

摘 要：隨著我國社會經濟的不斷提升，人們的生活水平以及生活理念也發(fā)生了一定的轉變，同時也為商業(yè)地產的發(fā)展帶來了更多的機遇，本文主要講述了商業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀以及銀行如何加強商業(yè)地產融資帶來的風險防范等內容。

關鍵詞：商業(yè)地產；融資模式；銀行風險控制

隨著我國對整個地產行業(yè)實行宏觀調控相應政策的逐漸突出，以往我國地產相應公司使用的各種融資渠道需要滿足比較嚴格的融資條件等，這對于地產的開發(fā)帶來了非常大的資金壓力，特別是對于商業(yè)地產而言，需要比較大的資金需求量，因此，融資問題也逐漸成為了商業(yè)項目開發(fā)的重要問題。

一、商業(yè)地產整體的開發(fā)現(xiàn)狀

自從進入到了二十一世紀，商業(yè)地產作為一種獨立的房地產形式，逐漸在全國范圍內出現(xiàn)并發(fā)展。從我國商業(yè)地產具體的發(fā)展歷程進行分析，可以首先分為三個主要階段。第一階段是二十世紀九十年代中期階段，在這一歷史時期，我國并沒有比較獨立的商業(yè)地產，只是城市配套公建的具體形式。第二個階段主要是在二十世紀九十年代的中后期一直到二十一世紀的初期階段，這一時期主要在我國的廣州地區(qū)以及北京等城市，逐漸出現(xiàn)了一些比較獨立的各種商業(yè)地產，但是仍然沒有比較完善的商業(yè)地產概念等。第三階段主要是在二十一世紀一直到現(xiàn)在，在這一時期中，正式出現(xiàn)了一些商業(yè)地產的相關概念，并且在全國的大范圍內逐漸出現(xiàn)了商業(yè)地產市場。但是，商業(yè)地產整個發(fā)展的的歷程仍然比較短，在二十一世紀初才出現(xiàn)真正的全國商業(yè)地產，我國的商業(yè)地產目前仍然處于發(fā)展的最初階段。

雖然現(xiàn)正迅速發(fā)展，但是這種迅速發(fā)展的背存在著一定的非理性因素，大部分商業(yè)地產的具體項目都是利用住宅，并且在建成以后，進行分割銷售的這種運營方式，最終的結果導致大部分商業(yè)地產相關的項目都因為具體的后期產權大量分散，導致經營非常困難，最后甚至走向了倒閉。此外，商業(yè)地產使用的各種融資通道都比較單一，主要是銀行貸款，如果一些非理性的各種開發(fā)運營的實際項目出現(xiàn)某些困難，最終難以償還所有的資金貸款，這也為銀行帶來了非常大的經營風險，并嚴重影響了我國社會的金融安全。出現(xiàn)這些問題其中重要的原因主要有兩點：第一，商業(yè)地產屬于一種比較獨立的房地產，并且，在我國出現(xiàn)的時間仍然比較短，人們對于相應的理論概念以及具體的實踐都并不熟悉。影響導致商業(yè)地產實際的開發(fā)運營并不夠科學合理。第二，缺乏針對商業(yè)地產具體融資的相應模式以及科學合理的體系，這也將無法滿足商業(yè)地產提出的具體融資要求等，甚至直接導致商業(yè)地產迷失正確的方向。

這就導致融資渠道非常單一，并且銀行存在的風險比較集中。對商業(yè)地產的融資方式仍然處于發(fā)展的最初階段，商業(yè)地產融資仍然存在較多的問題。

想要解決相應的問題，首先需要保證商業(yè)地產能夠可持續(xù)發(fā)展，其次，在充分了解商業(yè)地產自身本質以后，尋找各種適合商業(yè)地產的具體融資模式。

二、銀行面對商業(yè)地產融資需制定的風險防范措施

1.建立風險防范的內部控制制度

為了能夠有效的防范商業(yè)地產融資存在的各種風險，銀行需要建立商業(yè)地產融資科學合理的內部控制體系，從各個環(huán)節(jié)逐漸加強商業(yè)地產融資的風險防范。加強對各個融資項目的相應控制，建立獨立的內部審核機制，從而有效的保障內部控制制度具體的實施。具體的實際操作主要有以下幾個方面。第一，做好各種項目融資前的詳細貸款調查，并不斷完善貸前制定的風險分析制度等，對實際融資授信額度進行非常嚴格的審核工作，保證控制所有的操作風險。第二，注重貸時的審查工作以及相應的管理工作等，即實施有效的風險監(jiān)督機制。第三，建立相應的風險考核制度，并對監(jiān)督的內容以及風險進行嚴格全面分析處理等工作。第四，建立健全信息管理相應系統(tǒng)，完善控制制度等。

2.嚴格規(guī)范商業(yè)地產融資具體的控制制度

銀行對于商業(yè)地產融資風險中具體的操作風向主要是業(yè)務人員自身各種不規(guī)范操作行為導致的，應當逐漸規(guī)范融資業(yè)務實際的操作行為，結合不同的融資項目以及不同的融資種類，將具體的業(yè)務操作變得更加的公開化以及系統(tǒng)化，逐漸形成一種科學有效的業(yè)務運行制度等，保證商業(yè)地產融資相關業(yè)務能夠順利的完成。

3.提高銀行從事商業(yè)地產融資項目業(yè)務人員自身的綜合素質

商業(yè)融資業(yè)屬于一項知識面比較廣，專業(yè)技術性比較強同時操作非常復雜的綜合業(yè)務，因此，銀行需要對從事相關工作業(yè)務人員自身的綜合業(yè)務水平提出更加嚴格的要求。第一，加強對目前從事商業(yè)地產融資相關工作人員的專業(yè)業(yè)務培訓，還可以聘請一些國外銀行相關業(yè)務的工作人員進行專業(yè)授課，派送一些專業(yè)的融資人員進行出國深造等，加強銀行實際操作的相關培訓。第二，引進業(yè)務素質水平比較高并且有豐富經驗的人才，這一措施能夠節(jié)約大量的專業(yè)培訓費用。第三，建立穩(wěn)定信貸相應的認識管理機制從而有效的避免人才的流失。從事商業(yè)抵償融資的相關工作人員不僅需要擁有較強的理論知識依據(jù)，同時需要擁有更加豐富的經驗，因此，從事商業(yè)地產融資相關工作人員的相對穩(wěn)定性具有非常重要的作用。第四，加強風險意識，有效提升相關工作人員自身具有的防偽能力，不斷防范并且及時化解出現(xiàn)的各種融資風險。第五，提升工作人員自身的道德修養(yǎng)。培養(yǎng)銀行人員正確的價值觀。

綜上所述，本文主要講述了商業(yè)地產融資現(xiàn)狀，并分析了銀行加強商業(yè)地產融資風險防范的有效措施，只有避免各種融資風險才能有效的促進商業(yè)地產融資的迅猛發(fā)展。

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