徐金娟

摘 要：自2006年深圳正式成為首個國家住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點城市以來，住宅產(chǎn)業(yè)化越來越得到大家的關(guān)注。我國目前商品房主要采用預(yù)售模式，因此住宅產(chǎn)業(yè)化下商品房預(yù)售制度能否仍然適用成為值得探討的話題。首先對目前住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀進行分析，并且列舉出住宅產(chǎn)業(yè)化存在的問題。同時，指出住宅產(chǎn)業(yè)化下商品房預(yù)售可能會面臨的問題，提出一些完善制度的建議，力求住宅產(chǎn)業(yè)化更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化;商品房預(yù)售;制度完善

引言

一直以來，建筑業(yè)和制造業(yè)作為我國的兩大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，兩者在生產(chǎn)方式和管理體系方面存在明顯不同，建筑業(yè)一直希望并試圖學(xué)習(xí)和借鑒制造業(yè)的生產(chǎn)模式和管理模式[1]。基蘭和廷伯萊克提出：新建筑不是新在造型、風(fēng)格上，而是新在更為本質(zhì)的東西——建造的方法和流程，要在材料科學(xué)家、產(chǎn)品工程師和流程設(shè)計師的支持下，完成設(shè)計和組裝工藝的完全整合[2]。而住宅產(chǎn)業(yè)化恰恰就是將建筑業(yè)與制造業(yè)這兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合了起來，實現(xiàn)了在工廠里建造房子。沙凱遜 [1]的研究對制造業(yè)和建筑業(yè)業(yè)務(wù)流程進行比較，從理論上證實了在建筑業(yè)中實施精益項目管理和預(yù)制生產(chǎn)與預(yù)裝配的可行性，但是又指出精益項目管理并不是簡單地把制造業(yè)精益生產(chǎn)的技術(shù)移植到建筑業(yè)，而是用精益思想對建設(shè)項目進行全方位、全過程的改造，在項目的目標(biāo)、組織、決策、實施過程等各個方面都產(chǎn)生根本性的改變。建筑產(chǎn)業(yè)化的實現(xiàn)不僅要借助制造業(yè)的先進經(jīng)驗，更要針對建筑業(yè)的自身特點制定對應(yīng)的實現(xiàn)對策。然而，住宅產(chǎn)業(yè)化在我國正處于發(fā)展時期，各個方面并不健全，尤其是我國目前商品房基本采用預(yù)售制度，兩者相結(jié)合必然會面臨諸多問題。

一、產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀

建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化是一種新型的住宅建設(shè)生產(chǎn)方式，也稱為建筑工業(yè)化，就是采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式來建造住宅。具體來講，就是將住宅生產(chǎn)過程中的設(shè)計、構(gòu)配件和部品生產(chǎn)、現(xiàn)場組裝建造、住宅銷售以及售后服務(wù)集為一體的完整產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。在實現(xiàn)建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化的過程中，需要以工業(yè)化的方式來生產(chǎn)部品、構(gòu)配件，將房子的建造過程搬到生產(chǎn)車間內(nèi)[3]。目前，現(xiàn)代建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)對于傳統(tǒng)建筑方式的優(yōu)勢已經(jīng)凸顯，建筑（住宅）產(chǎn)業(yè)化不僅能夠加快建設(shè)周期，而且能夠降低水耗、能耗、人工以及垃圾和污水的排放量，為人們提供健康舒適和高效的住宅。

我國已有國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地分為政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種形式，深圳市、沈陽市、濟南市和合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連花園口經(jīng)濟區(qū)為政府主導(dǎo)形式，企業(yè)主導(dǎo)形式主要為建設(shè)領(lǐng)域具有代表性的大型領(lǐng)軍企業(yè)，例如萬科、遠大住工等。

二、產(chǎn)業(yè)化的短板

1.政府短板。自1994年產(chǎn)業(yè)化在我國被正式提出以來，政府對相關(guān)企業(yè)的政策扶持缺少，缺乏政府的鼓勵以及支撐，企業(yè)就不能積極有效地聯(lián)合高校的科研力量對住宅產(chǎn)業(yè)化進行相應(yīng)的科學(xué)技術(shù)研究;并且相關(guān)優(yōu)惠策及扶持措施在后續(xù)發(fā)布的文件也很少提及，住宅產(chǎn)業(yè)化相應(yīng)的政策體系不完善，政策支撐沒有落實到實處。意識到住宅產(chǎn)業(yè)化中政府政策支持的重要性后，沈陽市人民政府印發(fā)《關(guān)于加快推進現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》，推出18條新政推進現(xiàn)代建筑產(chǎn)發(fā)展，對于主動申請采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項目，給予一定數(shù)量的建筑面積獎勵;對開發(fā)建設(shè)單位辦理《商品房預(yù)售許可證》開辟綠色通道等服務(wù)支持;適當(dāng)上調(diào)現(xiàn)行普通住房價格界定標(biāo)準(zhǔn)，以及享受稅收等方面優(yōu)惠政策;鼓勵消費者購買現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術(shù)的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。隨著產(chǎn)業(yè)化的不斷發(fā)展，政府對其的政策支持還會不斷加大。

2.技術(shù)短板。住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)點之一是成本降低，但是由于目前我國住宅產(chǎn)業(yè)化處于起步階段，在加工設(shè)備上的自動化程度、加工精度、數(shù)控化程度還不能與發(fā)達國家相比，并且在規(guī)模上沒有達到一定的規(guī)模效應(yīng)。因此，目前我國的住宅產(chǎn)業(yè)化要想突破技術(shù)關(guān)，必須引進、消化、吸收國內(nèi)外先進的技術(shù)體系。

3.標(biāo)準(zhǔn)短板。歐洲在提出住宅產(chǎn)業(yè)化之前，就標(biāo)準(zhǔn)化問題做了大量的研究，在提出住宅產(chǎn)業(yè)化以后，即制定了產(chǎn)業(yè)化建筑和通用部品的標(biāo)準(zhǔn)。日本提出住宅產(chǎn)業(yè)化以后成立了日本住宅公團，歸納了大量的通用部品的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，并制定了公共住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)了標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑體系。而我國從正式提出住宅產(chǎn)業(yè)化以來，對于相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范沒能進行嚴(yán)格確切的制定，在推廣產(chǎn)業(yè)化住宅時缺乏系統(tǒng)通用的標(biāo)準(zhǔn)體系。但隨后各地根據(jù)項目實際結(jié)合國外住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展成熟國家的經(jīng)驗，制定了多項標(biāo)準(zhǔn)，將以往抽象理念轉(zhuǎn)化為可依據(jù)的具體理論，企業(yè)、行業(yè)技術(shù)體系、標(biāo)準(zhǔn)體系從無到有、逐層豐富，奠定了行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，行業(yè)整體技術(shù)積累開始形成。

4.資金短板。合肥市提出住宅產(chǎn)業(yè)化的菜單順序：保障房、棚戶區(qū)安置房、公益性項目和工業(yè)園區(qū)廠房、商品房，這也反映了我國對于住宅產(chǎn)業(yè)化的一個發(fā)展思路，即先從政府主導(dǎo)的保障房入手，最終擴展到市場主導(dǎo)的商品房。目前，我國住宅產(chǎn)業(yè)化主要的建設(shè)對象是保障房，查閱相關(guān)文獻資料會發(fā)現(xiàn)，對于保障房與住宅產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合的研究比較多，但是住宅產(chǎn)業(yè)化最終面向的是市場更加廣闊的商品房。由于商品房具有預(yù)售制度，因此對于資金的要求有其特殊性。

綜上所述，雖然住宅產(chǎn)業(yè)化在政府支持、技術(shù)以及標(biāo)準(zhǔn)等方面存在著有待改進的地方，但是上述問題已經(jīng)在實踐中被認識并且逐漸得到解決。然而當(dāng)商品房預(yù)售遇上住宅產(chǎn)業(yè)化，一系列的問題便接踵而至，下面本文主要來分析一下住宅產(chǎn)業(yè)化下的商品房預(yù)售必須要面對的問題。

三、住宅產(chǎn)業(yè)化預(yù)售制度問題

我國內(nèi)地商品房預(yù)售是引進香港的通行做法，商品房預(yù)售制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程緊密相連，它的引進為成長中的房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一項扶持政策，降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，解決了房地產(chǎn)開發(fā)商先期工程建設(shè)資金不足的困難，增加了商品房供應(yīng)，保證了我國住房制度改革順利進行，目前預(yù)售已成為我國商品房銷售的最主要方式。

一般制造業(yè)資金需求量相對建筑業(yè)來說較少，且制造周期較短，資金回籠快。但由于建筑業(yè)的特點是資金需求量大，建造周期長，因此他跟制造業(yè)的銷售方式有所不同，目前我國建筑業(yè)商品房中大都采用預(yù)售方式也就很大程度上解決了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題。如今，商品房預(yù)住宅產(chǎn)業(yè)化結(jié)合，也就是將建筑業(yè)跟制造業(yè)相聯(lián)系。例如，長沙57層的“小天城”只需19天即可建成，實際上就是住宅產(chǎn)業(yè)化的成果。人們不禁要考慮：在這么短的時間內(nèi)就可以完成一項工程，根據(jù)預(yù)售條件“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上”，且滿足施工進度達到±0才能預(yù)售的話，預(yù)售時間將大大縮短，并且跟傳統(tǒng)建造方式相比，裝配式住宅在成本上還不能達到規(guī)模效應(yīng)，資金需求相對來說高于現(xiàn)澆式建筑，那么對于龐大的資金需求便又成了亟須解決的問題。

四、建議

根據(jù)以上對住宅產(chǎn)業(yè)化下商品房預(yù)售的分析，不難看出，原有的預(yù)售條件不能很好地適用于住宅產(chǎn)業(yè)化下的商品房預(yù)售，根據(jù)分析提出以下建議：

住宅產(chǎn)業(yè)化商品房預(yù)售，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，所需構(gòu)配件必須在進行現(xiàn)場組裝前到位，也就是說在項目建設(shè)前期，就需要向部品生產(chǎn)企業(yè)下訂單，因此建設(shè)資金很大一部分需要在項目現(xiàn)場裝配前到位。針對此問題，可以嘗試將預(yù)售時間提前，根據(jù)項目的具體情況制定預(yù)售時間標(biāo)準(zhǔn)。例如將預(yù)售提前時間按照計劃工期來制定，或者按照項目的投資金額來確定預(yù)售的時間等，這樣就可以滿足開發(fā)企業(yè)對資金的需求。當(dāng)然，對于政府來說，可以適當(dāng)?shù)貙彿空咛岢龉膭畲胧?，例如沈陽市《關(guān)于加快推進現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》中還提到：如果購買裝配式建筑技術(shù)的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%，購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。通過政府的各項鼓勵措施使購房者更傾向于購買裝配式商品房，這樣對于資金回籠也會起到重大的推進作用。

結(jié)語

住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅建設(shè)的趨勢，其各方面的優(yōu)越性已經(jīng)證明了這一點，要將住宅在產(chǎn)業(yè)化全面推廣，僅僅依靠保障房是不夠的，必須要跟商品房建設(shè)相結(jié)合，才能實現(xiàn)普遍意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化。兩者的結(jié)合過程中由于建設(shè)方式的改變，預(yù)售條件、資金管理等問題有待通過項目實踐進行深入探討。

參考文獻：

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[2] ?[美]斯蒂芬·基蘭，詹姆斯·廷伯萊克.再造建筑——如何用制造業(yè)的方法改造建筑業(yè)[M].何清華，祝迪飛，等，譯.北京：中國建筑工

業(yè)出版社，2009.

[3] ?王麗華.關(guān)于完善商品房預(yù)售制度的思考[J].經(jīng)管視線，2014，（9）.

Analysis of the Pre-sale of Commercial Residential System under Housing Industrialization

XU Jin-juan

（Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

Abstract：Housing industrialization has been more 0f our attention，since shenzhen became the first national housing industrialization integrated pilot cities in 2006.In our country，commercial housing mainly adopts the model of pre-sales at present，so it becomes a worthwhile subject to discuss whether the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization can still apply .This paper firstly analyzes the present situation of housing industrialization，and lists out the problems existing in the housing industrialization.It also points out the possible problems happened in the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization，puts forward some advice to perfect the system，and strives for better development of housing industrialization.

Key words：housing industrialization;pre-sale of commercial r esidential;perfect system