鄒璐

一、[案情]

原告系佛山市禪城區(qū)環(huán)湖花園湖暉樓26樓A房權(quán)屬人。兩被告系佛山市禪城區(qū)環(huán)湖花園湖暉樓27樓B房權(quán)屬人。原告所有的26樓A房系頂樓，上為屋頂天臺(tái)。兩被告所有的27樓B房外有一走廊與訴爭(zhēng)天臺(tái)相通。2000年6月30日兩被告與新時(shí)代公司簽訂“商品房購銷合同”一份，新時(shí)代公司在合同附件27樓B房平面圖上的26樓A房上的訴爭(zhēng)天臺(tái)處注明“27B單位專用平臺(tái)”，并注明兩被告對(duì)該天臺(tái)有使用權(quán)。兩被告收樓后，將原設(shè)的自有房屋大門封閉，并安裝防盜門，將部分走廊面積及訴爭(zhēng)天臺(tái)封閉，獨(dú)自占有、使用。同時(shí)，兩被告在訴爭(zhēng)天臺(tái)與走廊進(jìn)行了裝修裝飾并在訴爭(zhēng)天臺(tái)其余部位中央設(shè)有一水泥構(gòu)架，周圍種植花草、樹木。

原告馬文新訴稱：被告未經(jīng)其他共同業(yè)主的一致同意就將通往公共露臺(tái)的通道占用，而且更令其他業(yè)主們不滿的是，露臺(tái)通道被堵塞后，被告將整個(gè)露臺(tái)種滿花草，引致許多飛蟲、螞蟻。原告認(rèn)為，本案標(biāo)的露臺(tái)屬于業(yè)主共有，被告無權(quán)占為己有；另外，被告已持續(xù)堵塞公共通道嚴(yán)重侵害了包括原告在內(nèi)的其他業(yè)主們的合法權(quán)益。

被告洪文勝、李瓊辯稱：（1）被告對(duì)環(huán)湖花園湖暉樓26樓A頂樓露天天臺(tái)有合法的使用權(quán)。被告與新時(shí)代公司簽訂“商品房購銷合同”時(shí)明確約定，被告對(duì)27B天臺(tái)有專有使用權(quán)，27B專用平臺(tái)（即26樓A頂樓露天天臺(tái)）并非業(yè)主共有。根據(jù)新時(shí)代公司“公共部位與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”，新時(shí)代公司轉(zhuǎn)讓給被告的27B專用平臺(tái)并沒有列入公共分?jǐn)偯娣e，也并非公共通道，原告無權(quán)向被告主張業(yè)主共有權(quán)。

二、[審判]

廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是：兩被告對(duì)訴爭(zhēng)天臺(tái)專有使用及占有27樓B房前走廊部分面積是否侵犯了原告的共有權(quán)？以及關(guān)于訴爭(zhēng)天臺(tái)及27樓B房前走廊性質(zhì)問題。兩被告的產(chǎn)權(quán)證面積內(nèi)不包含訴爭(zhēng)天臺(tái)；其在購買27樓B房時(shí)雖開發(fā)商將該訴爭(zhēng)天臺(tái)約定給兩被告專有使用，但訴訟中兩被告亦未能舉證證明該屋頂平臺(tái)規(guī)劃上即專屬于27樓B房或兩被告專有使用已經(jīng)過全體共有權(quán)人同意。因此訴爭(zhēng)天臺(tái)屬于建筑物共用部分。兩被告與開發(fā)商間關(guān)于兩被告專有使用訴爭(zhēng)天臺(tái)的約定違法，該抗辯本院不予采納。據(jù)此，原告作為湖暉樓業(yè)主之一，對(duì)該共用部分享有共有權(quán)利，兩被告將訴爭(zhēng)天臺(tái)封閉、獨(dú)占使用及占用部分公用走廊面積侵害了原告在內(nèi)的眾共有人的共有權(quán)，原告要求停止侵害、拆除水泥構(gòu)架及魚池和鏟除花草樹木、恢復(fù)公用走廊及訴爭(zhēng)天臺(tái)原狀，本院予以支持。

宣判后，侯利敏不服一審判決，向梅州市中級(jí)人民法院提起上訴。

廣東省佛山市中級(jí)人民法院駁回上訴，維持原判。

三、[評(píng)析]

本案是因侵犯建筑物區(qū)分所有權(quán)而發(fā)生的糾紛， 一般認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物由專有部分和共用部分構(gòu)成。專有部分主要是指通過一定的方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性的部分建筑物。共用部分是指聯(lián)結(jié)各個(gè)單元并且享有每個(gè)單元房屋所必不可少的部分，如樓梯、電梯、通道、走廊、樓宇占用土地等。①共用部分是建筑物區(qū)分所有的核心問題。②本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)其實(shí)就是頂樓的天臺(tái)和走廊是專有部分還是共有部分。本文也將以此案例為基礎(chǔ)探討區(qū)分建筑物共有部分的相關(guān)問題。

（一）樓頂建筑物區(qū)分所有權(quán)的歸屬問題

屋頂平臺(tái)的權(quán)屬及其利用本不屬于物業(yè)管理糾紛的重心，但隨著屋頂平臺(tái)利用價(jià)值的劇增，相關(guān)爭(zhēng)議不斷見諸報(bào)端。③本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)其實(shí)就是屋頂平臺(tái)和走廊是專有部分還是共有部分。在本案中也就是新時(shí)代公司能否將屋頂平臺(tái)出賣或出租給被告，這種行為是否有效？被告主張對(duì)屋頂平臺(tái)的所有權(quán)或?qū)Ｓ檬褂脵?quán)，是否應(yīng)予支持？

探討樓頂建筑物區(qū)分所有權(quán)的歸屬的問題首先應(yīng)明確建筑物區(qū)分所有的構(gòu)成。各國立法及學(xué)說對(duì)此不盡一致。根據(jù)德國《住宅所有權(quán)法》的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分構(gòu)成，即專用所有權(quán)、持有共有權(quán)和成員權(quán)。④德國法學(xué)家貝爾曼將被區(qū)分的各空間所有權(quán)視為特別所有權(quán)，外周問題視為共有權(quán)，再加以各區(qū)分所有人之間的成員權(quán)，從而形成了將物權(quán)法性與人法性二要素合而為一體的“共同的空間所有權(quán)”法律關(guān)系。⑤而在日本，建筑物區(qū)分所有權(quán)由作為區(qū)分所有對(duì)象的建筑物部分的單獨(dú)所有權(quán)、為行使單獨(dú)所有權(quán)所不可缺少的建筑物共同部分的共有權(quán)和對(duì)建筑物所在土地的建筑用地權(quán)三項(xiàng)要素構(gòu)成。⑥在法國，主張二元論者，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)由私有部分的權(quán)利和共有部分的權(quán)利所構(gòu)成；但主張一元論者，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)概括的物權(quán)，一方面具有私有部分的權(quán)能，另一方面具有共有部分的權(quán)能。⑦而在我國，專有權(quán)和共有權(quán)構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的兩個(gè)靈魂。

（二）開發(fā)商與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的關(guān)系與利益衡平

開發(fā)商與房主最主要，最基礎(chǔ)的關(guān)系是賣方和買方的關(guān)系。開發(fā)商是不可避免的房屋的建造過程中及建成初期享有物業(yè)小區(qū)的管理權(quán)。也因此，開發(fā)商常常借助這樣的機(jī)會(huì)謀取私利，從而妨害了業(yè)主的合法權(quán)益。開發(fā)商在本案中，新時(shí)代公司在與兩被告簽訂買賣合同中將該屋頂平臺(tái)劃分為兩被告的專有部分，兩被告沒有關(guān)注該平臺(tái)是否在產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)，也因此處于不利地位，致使自己的權(quán)益不能得到維護(hù)。因此，購買房產(chǎn)的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)于買頂樓送屋頂平臺(tái)等此類名目繁多的銷售承諾，應(yīng)該盡到足夠的審查義務(wù)，確定自己是否可以真正的享有該部分的專有使用權(quán)。具體應(yīng)當(dāng)審查商品房規(guī)劃時(shí)是否明確將屋頂平臺(tái)的所有權(quán)和使用權(quán)附隨，商品房劃歸部分業(yè)主專有使用，以及在房屋買賣合同中是否注明屋頂平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)問題。開發(fā)商在沒有取得屋頂平臺(tái)作為專有部分的規(guī)劃批準(zhǔn)的前提下，擅自將屋頂平臺(tái)買賣或租賃給頂樓業(yè)主專有使用的行為因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

因此，開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系是需要切實(shí)得到衡平的。而這就需要建立建立和完善物業(yè)小區(qū)與共用部分的統(tǒng)一登記制度。⑧很多國家都對(duì)共用部分的登記進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。日本法區(qū)分所有建筑物的專有部分、共用部分與基地利用權(quán)的登記應(yīng)為一體性。我國臺(tái)灣地區(qū)仿效日本不動(dòng)產(chǎn)登記法，現(xiàn)行“土地登記規(guī)則”設(shè)有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)第一次登記規(guī)定，并分為專有部分、共用部分、地下層及屋頂突出物的登記。⑨我國也應(yīng)建立物業(yè)小區(qū)的統(tǒng)一登記制度，并由一個(gè)專門的部門進(jìn)行登記，將建筑物的專有部分和共有部分分別登記并且明確詳細(xì)的進(jìn)行區(qū)分界定。此外，在對(duì)物業(yè)小區(qū)作全面登記的情況下，實(shí)行公開查冊(cè)制度。⑩即將所有物業(yè)小區(qū)登記的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)公眾公開，使消費(fèi)者能夠確實(shí)了解該狀況，從而避免此后發(fā)生此類糾紛的可能性。（作者單位：華東政法大學(xué)）

注解：

① 高富平：《物權(quán)法專論》，北京大學(xué)出版社2007年版，第371頁。

② 王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第250-254頁。

③ 高圣平：《屋頂平臺(tái)的歸屬及其相關(guān)法律問題研究》載暨南學(xué)報(bào)2008年第4期。

④ 溫豐文：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之立法》，載法學(xué)從刊1991年第4期。

⑤ 劉德寬：《民法諸間題與新展望》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第26頁。

⑥ 趙新華：《論日本民法上的區(qū)分所有權(quán)制度》，載當(dāng)代法學(xué)1992年第1期。

⑦ 鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（上），五南圖書出版社1985年版，第439頁。

⑧ 焦富民、陸一：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)》，載比較法研究，2007年5期。

⑨ 黃健雄：《試論我國房地產(chǎn)登記法律制度的完善》，載廈門大學(xué)學(xué)報(bào)，1997年第1期。

⑩ 同上。