韓靜

作為全國最早松綁限購的三線城市，呼和浩特近幾年房地產市場的跌宕起伏一直備受關注。截止今年4月，呼和浩特的房地產均價保持在6282元/m2。2014全年，內蒙古全區(qū)房地產開發(fā)投資共計1370.88億元，比上年下降7.3%。商品房銷售全面下滑。呼市“解限”救市依舊未能消化高庫存量。

位于華北西北部的呼和浩特，是內蒙古自治區(qū)的首府，也是除天津、石家莊外距離首都北京最近的省會城市。由于地處環(huán)渤海經濟圈、西部大開發(fā)、振興東北老工業(yè)基地三大戰(zhàn)略交匯處，其經濟發(fā)展在近幾年得到迅速發(fā)展，特別是房地產行業(yè)發(fā)展勢頭十分強勁。

一波三折松綁限購率性破題

作為國內首個松綁限購的省會城市，呼和浩特一度被推至風口浪尖。2014年6月20日，呼和浩特市房地產開發(fā)監(jiān)督管理處對外公布呼和浩特市政府辦公廳印發(fā)的 《關于切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》（下稱《意見》）。

《意見》中提出，未來在充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用的同時，將取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。呼市松綁限購，對其他欲松綁限購的三四線城市來說釋放出一個信號：國家對樓市的限購行為有望放緩。

然而，事件于6月25日下午發(fā)生逆轉，上述文件被呼市政府以“打印錯誤”為由從官網(wǎng)上撤掉，直到26日晚，呼和浩特市地產開發(fā)監(jiān)督管理處才對外發(fā)表更正聲明，將文件中第七項第二行括號內“含二套住房”的字樣改為“含二手住房”，并重新發(fā)布了文件。至此，松綁限購的舉措在呼市政策層面已穩(wěn)穩(wěn)坐實。

時隔一年，呼市樓市是否在政府和開發(fā)商的殷切期盼中等來了樓市的回暖？內蒙古社科院經濟研究所所長于光軍在接受《小康》記者采訪時給出的答案是：不明顯。

數(shù)據(jù)顯示， 2014年，內蒙古全區(qū)房地產開發(fā)投資共計1370.88億元，比上年下降7.3%。商品房銷售全面下滑。而作為省會城市，呼市本地受全區(qū)大氣候影響，房地產銷售額也沒有出現(xiàn)預期的漲幅，呼市本地購房者的觀望情緒也在不斷加重。

于光軍指出，呼市政府發(fā)文松綁限購經歷一波三折，也說明了政府層面對房地產的態(tài)度確實比較謹慎，但利用行政手段繼續(xù)對房地產市場進行干預，以刺激樓市回暖并不是最明智的做法?！胺康禺a市場的健康運營還需要將權利的指揮棒交還給市場?！庇诠廛姳硎?，目前針對呼市本地的房地產開發(fā)商，擺在他們面前最現(xiàn)實的問題只有一個，就是急著去庫存回籠資金以解決后顧之憂。

房地產開發(fā)商：去庫存悠著走

政策落地后，呼市本地房地產開發(fā)商原本以為等來的是一場促進樓市回暖的“及時雨”，卻不料還是陷入了消費者不買賬的尷尬境地。呼和浩特瑪雅房產經紀人徐燕告訴記者，從去年下半年正式松綁限購以來，呼市整體房價走勢趨于平穩(wěn)，個別區(qū)域的房地產項目存在波動。在新城區(qū)多個項目區(qū)，樓盤均價都在4980元/平方米徘徊，相比此前該地域銷售均價都保持在6000元/平方米的水準差距十分明顯；在賽罕區(qū)的地產項目，目前均價為6500元/平方米，同去年7000多元/平方米相比也呈現(xiàn)出跌落?！凹词狗績r下滑，大多數(shù)市民依舊沒有表現(xiàn)出購買欲望而是繼續(xù)觀望?！?/p>

25歲的孫俊就是購房大軍中的觀望者之一?，F(xiàn)在，每逢周末他都會和女友跑到呼市各大樓盤銷售大廳了解最新的房價走勢。如此辛苦，目的只有一個，買到市內最便宜的房子。相比寄希望于低房價的孫俊，從事多年房地產項目開發(fā)的陳先生，卻等得心急火燎。“市場需要刺激，但當前呼市房地產行業(yè)呈現(xiàn)出來的疲軟無論是政府還是房地產商都無法控制，市場的經濟杠桿作用需要在一段時間內去自行調試?！?/p>

陳先生坦言，在大量的空置樓房銷售無門的情況下，房地產商所面臨的不單是來自競爭對手的價格競爭，同時要考慮房地產行業(yè)在全國經濟下滑的背景下如何在三四線城市存活?！扒藙臃康禺a利益的蛋糕對房地產開發(fā)商來說是最不愿意做出的讓步，但為了去高庫存量，房地產商又不得不作出妥協(xié)。”陳先生向記者進一步解釋，所謂的妥協(xié)其實就是指房地產商對房價進行下調。

而在二手房交易市場，徐燕透露，房價波動相對穩(wěn)定，長遠看來，即使有政策紅利，購房者們的謹慎態(tài)度依舊會考慮整體的投資環(huán)境。

購房者：觀望等待

那么，對于三四線城市的老百姓來說執(zhí)行限購和松綁限購到底對他們有沒有影響？

對此，于光軍指出，松綁限購的政策對市場的刺激作用并不明顯，但在購房者辦事流程簡化服務方面卻得到了很大提高?！霸拘枰馁M時間精力查驗購房人的購房記錄這些流程都被取消，這對老百姓來說是省去麻煩的過程?！睂Υ耍L期接觸消費者群體的徐燕也表示，此前被限購政策綁住腿腳的購房者們，在“解限”之后有了更多選擇。

北方新報房產記者顧先生用一句話概括了當前呼市房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，就是“既好不到哪里，也壞不到哪里”。同時他也指出，以外來人口居多的呼市，在住房剛性需求方面沒有國內一線城市迫切，但依舊表現(xiàn)出追趕一線城市房地產開發(fā)的勁頭。房地產行業(yè)供過于求的局面最終導致了房屋高空置率問題的產生。這種冒險對房地產開發(fā)商和當前經濟社會的良性運作都是不利的。

“但接下來在房地產熱銷的6、7、8月銷售旺季，呼市房地產的交易有可能出現(xiàn)小高潮?！薄胺科笠齑婢鸵ㄟ^以價換量的策略來改善銷售業(yè)績?！庇诠廛娨仓赋鋈木€城市對政策的敏感落后于一線城市，呼市房地產的資金鏈條如果發(fā)生斷裂，各大樓盤的銷售將更加吃力?！坝绊懛績r的一個根本因素是預期，如果預期房價上漲，再高的房價依舊有人愿意高價接手。如果預期房價下降，面對再低的價格誘惑人們依舊會選擇等待。”

據(jù)國家統(tǒng)計局呼和浩特調查隊調查資料顯示：2015年一季度呼和浩特市新建住宅銷售價格累計環(huán)比下降1.4%，同比下降6.8%；新建商品住宅銷售價格累計環(huán)比下降1.5%，同比下降7.0%；二手住宅銷售價格累計環(huán)比下降0.4%，同比下降4.9%。呼市房地產的空窗期也許將持續(xù)更久……

編輯/張玉榮