[摘 要]房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)金融存在高風(fēng)險性。我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險包括利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險等。主要是由于我國相關(guān)法律法規(guī)不健全，監(jiān)管和調(diào)控體制機(jī)制不完善，房地產(chǎn)融資渠道單一，過度依賴銀行，商業(yè)銀行自身管理存在缺陷，房地產(chǎn)市場參與者行為不規(guī)范引起的。提出加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策的制定和落實，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，建立完善的房地產(chǎn)金融體系等防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險；金融危機(jī)

[中圖分類號]F062.9 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]2095-3283（2015）04-0062-03

[作者簡介]湯磊（1987-），男，碩士研究生，研究方向：商業(yè)銀行。

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的類型

（一）利率風(fēng)險

如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越大，利率風(fēng)險也就更大。對于借款人來說利率是極為敏感的財務(wù)指標(biāo)，任何利率的變動都會直接影響到借款人的還款行為。當(dāng)利率提高時，部分有閑置資金的購房者會選擇提前還款，以減少利息支出，從而打亂信貸規(guī)劃，導(dǎo)致預(yù)期貸款收益減少，直接加大銀行業(yè)的金融風(fēng)險。

（二）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險指由于借款人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住宅消費(fèi)者因某些原因不愿或者不能及時足額償還貸款所帶來的風(fēng)險，也叫違約風(fēng)險。具體可分為兩類：一種是由于如宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)下滑或自身原因造成的經(jīng)濟(jì)償付能力下降使得借款人客觀上無法償還貸款，稱為被動違約風(fēng)險；另一類是當(dāng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)形勢發(fā)生變動，出于牟利的目的或其他原因，借款人有意停止或延長償還貸款的情況，稱為主動違約風(fēng)險。

（三）流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險指金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金以及隨時可以轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，導(dǎo)致其無法償還到期債務(wù)的風(fēng)險。在房地產(chǎn)金融中產(chǎn)生流動性風(fēng)險的主要途徑有兩種：一種是由于金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)的期限不匹配造成的。由于房地產(chǎn)資金使用周期通常較長，過度的金融支持導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大部分資產(chǎn)集中于房地產(chǎn)開發(fā)項目，就可能出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)手中的短期資金難以應(yīng)付日常提款需要的情況，此時金融機(jī)構(gòu)若不能及時從外部融入資金，就可能因擠兌產(chǎn)生流動性風(fēng)險。另一種是由于信貸風(fēng)險造成的。購房者按揭貸款都是以其住房作為抵押物，當(dāng)貸款無法按時收回時，金融機(jī)構(gòu)只能通過出售、變賣抵押住房以獲取賠償。如果房地產(chǎn)價格大幅下跌，抵押的住房將難以出售，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)難以迅速獲得流動資金，從而發(fā)生流動性風(fēng)險。

（四）其他風(fēng)險

房地產(chǎn)金融風(fēng)險還包括其他的風(fēng)險，如操作風(fēng)險（日常經(jīng)營操作過程中因意外、自然災(zāi)害或其他人為原因?qū)е碌娘L(fēng)險），匯率風(fēng)險（進(jìn)行海外投融資的金融機(jī)構(gòu)在匯率變動時遭遇的資產(chǎn)計價損失風(fēng)險），土地儲備貸款風(fēng)險，國家政策變動風(fēng)險等。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因

（一）相關(guān)法律法規(guī)不健全，監(jiān)管機(jī)制體制不完善

目前，相對于房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展，相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)相對落后，尚未出臺構(gòu)筑房地產(chǎn)法律體系核心的法律和支撐房地產(chǎn)法律體系的重要單行法。從我國房地產(chǎn)立法原則上看，現(xiàn)有相關(guān)法律都是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動實踐經(jīng)驗的總結(jié)，更多體現(xiàn)為滯后性立法，同時，受部門利益左右的程度也較大。還存在法律層級結(jié)構(gòu)不清，層次低，以法規(guī)、規(guī)章居多，立法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等。

由于近些年來全球金融創(chuàng)新力度加大，對于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管難度也不斷增加。在我國房地產(chǎn)業(yè)，常常是監(jiān)管措施跟不上金融創(chuàng)新的速度，導(dǎo)致金融監(jiān)管的失效和缺位。我國金融業(yè)創(chuàng)新剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，又缺乏專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，沒有建立起房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的金融高風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)融資渠道單一，過度依賴銀行

近年來我國房地產(chǎn)項目資金來源主要包括國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資、國內(nèi)貸款、房子產(chǎn)企業(yè)自籌資金等。其中國家預(yù)算內(nèi)資金和債券及利用外資占比不到40%，大部分來自銀行貸款和自籌資金。而近70%的自籌資金又來自于銀行貸款。根本原因是我國房地產(chǎn)金融體制市場化程度不高，體系建設(shè)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成的，使得大部分剩余資金作為儲蓄進(jìn)入銀行體系，沒有有效的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要資金時，只能選擇銀行貸款，銀行對房地產(chǎn)信貸，貫穿土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售整個過程。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承擔(dān)了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。所以一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題必然造成金融風(fēng)險。

（三）商業(yè)銀行自身管理存在缺陷

房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴性極大。商業(yè)銀行管理存在缺陷，就容易產(chǎn)生金融風(fēng)險。大多數(shù)商業(yè)銀行普遍對于房地產(chǎn)業(yè)抱有高回報率的預(yù)期，所以在信貸的實際發(fā)放過程中盲目追求信貸規(guī)模而忽略了房地產(chǎn)投資項目的潛在風(fēng)險。不乏有商業(yè)銀行自行降低客戶資質(zhì)等級評定門檻，有的甚至對信用等級不進(jìn)行驗證。貸款項目多數(shù)沒有進(jìn)行可行性分析和評估。在房地產(chǎn)信貸的審核階段，審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強(qiáng)，審查流于形式，片面相信企業(yè)的書面材料；對于企業(yè)信用狀況等相關(guān)信息的真實性不做深入細(xì)致的調(diào)查。特別是對于項目中企業(yè)自有資金所占比例以及項目開發(fā)一整套相關(guān)手續(xù)等硬性要求的審查把關(guān)不嚴(yán)，極易形成信貸風(fēng)險。在貸款管理后期又過分依賴抵押物，疏于對項目建設(shè)進(jìn)度的及時跟蹤和對開發(fā)商違規(guī)行為的有效防范。一旦發(fā)生諸如挪用貸款資金、銷售回籠款的違規(guī)行為，將有可能導(dǎo)致整個項目無法依照期限竣工交付或者無后續(xù)資金歸還貸款。造成銀行的呆帳、壞帳大量增加，形成數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)，進(jìn)而危及到整個金融業(yè)的安全。

（四）房地產(chǎn)市場參與者行為不規(guī)范

1.房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)行為。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取貸款，在銀行前期審查以及后期的貸款發(fā)放過程中故意隱瞞、歪曲企業(yè)真實財務(wù)信息，導(dǎo)致銀行不能對開發(fā)商的還款能力進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，當(dāng)不鞥你按期償還房地產(chǎn)貸款本息時，就形成大量的呆帳壞帳。房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險，最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)金融風(fēng)險。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)商由于種種原因無法獲得銀行正規(guī)的房地產(chǎn)信貸支持時，也極易利用借貸雙方信息的不對稱，采取其他諸如“假按揭”、“零首付”等欺詐手段騙取銀行貸款。這使得大量商業(yè)銀行信貸資金通過非正規(guī)的渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，加劇房地產(chǎn)泡沫。同時也必然導(dǎo)致銀行個人住房貸款質(zhì)量惡化，形成更大規(guī)模的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。endprint

2.購房者的欺瞞行為。囿于當(dāng)下的高房價與國民收入的巨大差距，個人住房信貸就成了大部分購房者的首選。而我國在個人收入信息收集上缺乏健全機(jī)制，個稅機(jī)制陳舊，導(dǎo)致銀行在核發(fā)個人住房貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。這就使得相當(dāng)一部分借款人通過捏造事實、隱瞞真相，甚至虛擬抵押、虛擬存款賬戶或保證金等方式來騙取銀行貸款。而一旦借款人的個人收入出現(xiàn)問題，就會致使貸款無法收回，加大銀行金融風(fēng)險。購房者的各種欺瞞行為已經(jīng)成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的一個主要誘因。

3.投資者的過度投機(jī)行為。眾多房地產(chǎn)市場投資者在投資時并沒有過多考慮自己的支付能力和能夠從房產(chǎn)使用中獲得的收益，而僅僅是主觀性的預(yù)期房地產(chǎn)價格必將上漲，從而進(jìn)行大量的投資。而這種非理性的投資會加大整個房產(chǎn)市場的需求，從而推動房價大幅度上漲。當(dāng)房價大幅度上漲形成虛假繁榮時，又刺激了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商盲目的增開項目、追加投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進(jìn)一步升溫。眾多的外圍投機(jī)者會對房地產(chǎn)價格的上漲形成共同心理預(yù)期，在“羊群效應(yīng)”的作用下，投機(jī)者會繼續(xù)無休止的向房地產(chǎn)市場投入大量資金，導(dǎo)致整個市場需求量急劇增加，進(jìn)一步的推動房價上漲，形成了一個惡性循環(huán)。原先正常發(fā)展的房地產(chǎn)市場也徹底的淪為了一個投機(jī)市場，從而催生一系列房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

（一）加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策制定和落實

政府應(yīng)提高自身判斷的準(zhǔn)確性，確保政策的協(xié)調(diào)性、連續(xù)性和科學(xué)性。針對目前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，政府及有關(guān)部門應(yīng)制訂符合我國實際情況的房地產(chǎn)政策和發(fā)展規(guī)劃。規(guī)范土地征收、出讓等一系列政府行為，堅決貫徹國家耕地保護(hù)政策等一系列硬性規(guī)定。加強(qiáng)土地交易市場監(jiān)管，加大對開發(fā)商囤積土地、炒賣地皮等違法行為的查處力度。在執(zhí)行過程中應(yīng)審慎把握政策的寬松度，充分做好應(yīng)對有可能的房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

首先應(yīng)建立健全我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，組建一個由中國人民銀行、銀監(jiān)會、發(fā)改委、建設(shè)部、審計部門參與的多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。系統(tǒng)研究我國房地產(chǎn)金融業(yè)運(yùn)行情況，制定有效、可操作的監(jiān)管方針和策略，保持房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的長期穩(wěn)定性。

同時，應(yīng)充分借鑒發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗，建立一整套靈敏的、可操作的房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。通過對于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化以及房地產(chǎn)市場走向的分析，對房地產(chǎn)信貸總量、結(jié)構(gòu)以及不良資產(chǎn)等進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)而全面監(jiān)控預(yù)測房地產(chǎn)金融風(fēng)險，及時發(fā)出風(fēng)險預(yù)報。有助于銀行更準(zhǔn)確的把握市場走向、提前預(yù)防各類金融風(fēng)險，從而有效減少因市場波動給自身造成的損失。

（三）建立健全房地產(chǎn)金融體系

1.逐步完善各級金融機(jī)構(gòu)

（1）有效發(fā)揮人民銀行的調(diào)控作用

我國的中央銀行是中國人民銀行，是我國金融體系的核心，是銀行業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”的作用，從宏觀上保障房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。央行應(yīng)通過積極調(diào)整貨幣政策與信貸政策，防范金融風(fēng)險。如采取更為靈活的利率政策，提升利率政策彈性，擴(kuò)大利率政策作用范圍。通過控制貨幣供給、利率調(diào)整和其他相關(guān)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融市場對于利率變化的合理預(yù)期，增加房地產(chǎn)金融市場的透明度和政策取向的可信度。充分利用利率杠桿作用調(diào)控房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場過剩資金的流向。

（2）加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部管理

首先，我國商業(yè)銀行業(yè)應(yīng)認(rèn)真落實金融監(jiān)管部門關(guān)于房地產(chǎn)信貸的政策和要求，嚴(yán)格遵守有關(guān)住房貸款首付比例、貸款利率等方面的規(guī)定，并結(jié)合地區(qū)實際，進(jìn)一步細(xì)化風(fēng)險管理措施，提高風(fēng)險意識，建立完善的風(fēng)險評價體系，提高自身對于金融風(fēng)險的抵御能力。

其次，商業(yè)銀行應(yīng)該強(qiáng)化貸款管理，有效控制貸款規(guī)模和比例，不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，針對不同的項目類型對項目貸款實行嚴(yán)格的分類管理。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核，要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、能力和準(zhǔn)入條件，在對房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)嚴(yán)格審核基礎(chǔ)上，還必須嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件，充分評估該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格和自籌資金比例是否達(dá)到要求，嚴(yán)禁將貸款用于繳納土地出讓金，做到專款專用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域不可或缺的補(bǔ)充，發(fā)揮著極其重要的作用，有必要規(guī)范房地產(chǎn)金融中介服務(wù)，建立房地產(chǎn)金融中介市場的誠信服務(wù)體系。加快建設(shè)房屋買賣和貸款咨詢機(jī)構(gòu)、個人信用評級咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)保險等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

2.全方位推進(jìn)社會信用制度建設(shè)

應(yīng)逐步建立一套適合我國國情的信用體制，充分利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合“大數(shù)據(jù)”，通過科學(xué)的方法進(jìn)行預(yù)測和評估，為金融機(jī)構(gòu)提供企業(yè)及個人信用咨詢，使金融機(jī)構(gòu)能夠準(zhǔn)確地對借款人的信用狀況做出判斷，針對借款人的信用等級情況及時調(diào)整信貸策略及條件。同時與金融機(jī)構(gòu)共享信用信息，從源頭減少信息不對稱問題，有效防止“道德風(fēng)險”的發(fā)生，在一定程度上化解金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險。

3.拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化

（1）建立健全房地產(chǎn)金融一級市場

借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融市場的建設(shè)經(jīng)驗，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道最好的辦法就是讓房地產(chǎn)企業(yè)在市場化條件下進(jìn)行直接融資。這就需要一個健全的房地產(chǎn)金融一級市場。

首先，要大力推動符合資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市。借助我國日臻完善的股票交易市場，通過發(fā)行股票來籌措資金，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，從而分散風(fēng)險。其次，可以通過發(fā)行企業(yè)債券來融資。鼓勵體制健全、資本雄厚、市場信譽(yù)度高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過在一級證券市場上發(fā)行中短期項目債券，吸引社會剩余資金。投資者可以根據(jù)不同的收益預(yù)期進(jìn)行市場操作，進(jìn)一步分擔(dān)風(fēng)險。同時，也可以大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITS），探索私募信托融資、夾層融資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)，借助海外地產(chǎn)基金等方式，達(dá)到進(jìn)一步補(bǔ)充完善房地產(chǎn)金融一級市場的目的。

（2）探索推進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場發(fā)展

在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎(chǔ)上，應(yīng)建設(shè)具備創(chuàng)新性和多樣性的房地產(chǎn)二級金融市場，把銀行流動性差的住房信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為流動性強(qiáng)的證券化資產(chǎn)，實現(xiàn)融資產(chǎn)品的證券化、標(biāo)準(zhǔn)化和公眾化，有助于分散、轉(zhuǎn)移我國銀行業(yè)承擔(dān)的大量信用風(fēng)險。

資產(chǎn)證券化是世界金融業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢之一，作為金融行業(yè)的一個創(chuàng)新產(chǎn)品，雖然存在一定風(fēng)險，但不能否認(rèn)它的積極作用。如果可以利用好貸款證券化工具，通過資本市場將集中于銀行的風(fēng)險分散?？梢詫y行從房地產(chǎn)貸款規(guī)模日益擴(kuò)大和銀行流動性隨之下降的矛盾中解脫出來，使得銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善，提高銀行資產(chǎn)的流動性，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)能安全有效地流動和交易。

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（責(zé)任編輯：梁宏偉）endprint