張陽　劉歡

作者主要結(jié)合中國當(dāng)前利率市場化改革和房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，并以此為依據(jù)簡要分析利率市場化對我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的可能性影響，進(jìn)一步談?wù)勛约簩ξ覈康禺a(chǎn)市場未來發(fā)展的看法。

房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，在經(jīng)濟增長總量中所占比重較大。此外，房地產(chǎn)價格也直接關(guān)乎到老百姓的切身利益，成為廣大人民群眾關(guān)注的焦點。在當(dāng)前利率市場化改革的國內(nèi)金融經(jīng)濟環(huán)境形勢下，很有必要深入分析利率市場化可能對我國房地產(chǎn)市場走勢的影響。

我國當(dāng)前的利率市場化進(jìn)程

我國從1996年就開始逐步進(jìn)行利率市場化，首先在銀行間同業(yè)拆借市場，Chibro（同業(yè)拆借利率）完全由拆借雙方自主確定Chibro水平；其次在債券市場，先后實行利率招標(biāo)等方式實現(xiàn)國債發(fā)行利率市場化；建立全國銀行間債券市場實現(xiàn)國債交易利率市場化；最后是存貸款市場，截止到目前，我國存款利率已經(jīng)取消上限控制；貸款利率上下限基本已經(jīng)放開，已由金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)自主原則自行確定貸款利率水平。

2015年中國利率市場化改革提速并進(jìn)入深水區(qū)，提速成亮點。2014年7月，在中美戰(zhàn)略與經(jīng)濟對話“金融改革與跨境監(jiān)管專題會議吹風(fēng)會”的新聞發(fā)布會上央行行長周小川提出，“利率市場化時間表當(dāng)然也還是依靠各種外匯條件、國際國內(nèi)經(jīng)濟。但我們還是認(rèn)為兩年內(nèi)應(yīng)該可以實現(xiàn)。”這意味著，中國將在2016年實現(xiàn)利率市場化。

我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的主要問題

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟增長總量中所占比重加大，與我國宏觀經(jīng)濟形勢相互作用。最新數(shù)據(jù)顯示：2014年，我國房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。二三線城市放松限購政策；央行、銀監(jiān)會出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)的通知》，央行的降息等政策措施刺激了住房合理需求，緩解了連續(xù)7個月的商品住宅價格環(huán)比下降，降幅逐漸縮小，進(jìn)入平穩(wěn)運行狀態(tài)。

房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題，一是商品庫存在持續(xù)增加，全國來看，截止2014年12月左右，商品房待售面積大約為600000萬平方米；二是地區(qū)差異性和企業(yè)差異加大。有大約17個重點城市成交量下降，有23個左右重點城市成交量上漲；不少中小型企業(yè)銷售不暢，負(fù)債增加。

具體分析利率市場化是如何對我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展施加影響的。

利率市場化機制形成之后，利率對我們的房地產(chǎn)市場影響分析如下：

利率市場化對自住型需求購房者的影響。相對于住房市場的投機需求而言，自住型需求呈剛性，對于價格提高的敏感程度較低，所以利率市場化后，利率調(diào)整對這種需求的影響表現(xiàn)為對房地產(chǎn)商品數(shù)量的跨期消費。假設(shè)消費者的偏好成凸性，滿足單調(diào)性，房價在兩期不變。追求效用最大化的消費者在利率變化，通貨膨脹率變化，當(dāng)期收入和未來收入的變化時，預(yù)算約束線發(fā)生變化，從而需求量也將發(fā)生變化。

利率市場化對投資性需求購房者的影響。在房地長市場，此類消費者買房主要是為了投機，等待房價上漲從中獲利。只要房價的上漲的幅度或者說預(yù)期房價上漲的幅度將大于融資成本，此類投資者的需求就會增加，使房價上漲，更進(jìn)一步會提高投機者的預(yù)期。

利率市場化對房地產(chǎn)供給的影響。根據(jù)凱恩斯有關(guān)投資和資本邊際效率的理論，投資I和利率R成反方向變化。當(dāng)資本邊際效率大于市場利率時，就有利可圖，房地產(chǎn)就會有供給，但利率上升，一方面增加了開發(fā)商的融資成本，另一方面，使得資本邊際效率和市場利率之間的差額擴大，共同減少了需求；反之就會增加需求。當(dāng)資本邊際效率小于市場利率時，將沒有供給。

在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)市場未來走向的看法。

利率市場化改革推動了利率決定的市場化機制，優(yōu)化了資金的配置效率，促進(jìn)了經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。利率通過對供給和需求施加影響，從而影響發(fā)地產(chǎn)市場均衡價格。當(dāng)利率過高時，會增加開發(fā)商的融資成本，減少供給。利率市場化后，盡管利率對均衡價格有一定影響，但是我國的房地產(chǎn)市場仍有較大的其他方面的發(fā)展空間，仍然可以尋找更有力的更有特色的經(jīng)濟增長點，如以下幾個方面：

積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等非住宅地產(chǎn)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長點，擴大有效消費。在目前房地產(chǎn)業(yè)態(tài)中，唯有商業(yè)營業(yè)性用房的銷售面積在增加。不少地方商業(yè)地產(chǎn)總量過大，結(jié)構(gòu)不合理問題比較突出。在人口老齡化的背景下，房地產(chǎn)主攻方向可以轉(zhuǎn)為養(yǎng)老服務(wù)型住房建設(shè)、教育服務(wù)型住房的建設(shè)，旅游業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)。

將過多的中小型企業(yè)進(jìn)行兼并重組，盡可能地形成規(guī)模效應(yīng)，降低整個行業(yè)的平均成本，形成較大的供應(yīng)量，較低的價格。如果壟斷模式可以更進(jìn)一步降低整個行業(yè)平均成本的話，可以考慮完全壟斷模式、寡頭壟斷模式，壟斷競爭模式等壟斷形式。

房地產(chǎn)開發(fā)可以逐步走“多元化”的路子。隨著人們生活水平的提高，人們對于住房的要求也在不斷的提高，消費者的需求差異也越來越大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)也應(yīng)該呈現(xiàn)多元化，重視產(chǎn)品的的質(zhì)量和品牌、特色，進(jìn)行精細(xì)化經(jīng)營。

目前最重要的是處理好新增住房和盤活存量住房之間的關(guān)系并且穩(wěn)定住房消費。要循序漸進(jìn)的推動房地產(chǎn)市場的商品房供給，實行有效供給，完善“雙軌制”的住房供應(yīng)體系，穩(wěn)定住房消費。

未來房地產(chǎn)市場可能會受到利率市場化后各種因素的綜合沖擊，但是也將會面領(lǐng)更多的機遇，如果開發(fā)商能夠正確認(rèn)識未來的房地產(chǎn)市場狀況，采取適當(dāng)?shù)姆绞?，比如尋找新的增長點以及改變商業(yè)模式，未來的房地產(chǎn)市場還是有很大發(fā)展空間的。這將對我國當(dāng)前維持經(jīng)濟的高速增長起重大作用。

（作者單位：江漢大學(xué)商學(xué)院）