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        物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化策略

        2015-05-30 10:48:04陳柳
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)管理

        陳柳

        本文通過分析物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,總結(jié)了當(dāng)前行業(yè)存在的具體問題,提出了可行的改善措施,并結(jié)合專業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化平臺的應(yīng)用進(jìn)行了實(shí)證研究。

        1.物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

        物業(yè)管理的好壞,直接影響房地產(chǎn)開放商的市場美譽(yù)度??茖W(xué)的財(cái)務(wù)管理,則是企業(yè)做好管理服務(wù)的重要支撐。

        物業(yè)管理市場的發(fā)展形勢。在激烈的市場競爭下,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)的市場格局已較為清晰,主要有兩種發(fā)展趨勢。一種是建管分離,由專營物業(yè)管理的獨(dú)立公司競爭運(yùn)營;另一種是建管一體,由具有房地產(chǎn)開發(fā)商背景的物業(yè)管理公司一并承擔(dān)。前者本地化發(fā)展較快,后者緊隨開放商營運(yùn)擴(kuò)張。雖然國家曾倡導(dǎo)物業(yè)市場上的建管分離,但市場發(fā)展過程中建管一體的長期存在,既有其合理性,也有著顯著的優(yōu)勢。

        物業(yè)自持企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營的比較優(yōu)勢??v觀業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理公司,大多數(shù)是國內(nèi)一線開發(fā)商的附屬企業(yè)。相比之下,這類企業(yè)具有眾多的先天優(yōu)勢。如市場競爭小,獲得項(xiàng)目幾乎沒有成本,具有穩(wěn)定的市場發(fā)展保障;資產(chǎn)品質(zhì)好,樓盤設(shè)計(jì)環(huán)保、節(jié)能,物業(yè)設(shè)施設(shè)備新、維護(hù)成本低;人才資源多,母公司房產(chǎn)領(lǐng)域人才儲備多,并有成熟的人才引進(jìn)和培育機(jī)制;資金流充沛,有雄厚的企業(yè)財(cái)源作支撐,資金鏈流動相對穩(wěn)定。從財(cái)務(wù)管理角度而言,建管一體不僅能大幅降低開發(fā)商運(yùn)營成本,增加穩(wěn)定的租金收入,還可以充分利用固定資產(chǎn)進(jìn)行再融資,有助于實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。具體表現(xiàn)為,市場上自持物業(yè)的企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營整體較為良好,資金流轉(zhuǎn)充分、合理、使用效率高,并重視專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理完善資產(chǎn)運(yùn)營,通過盤活物業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資本保值增值,提升整體資金鏈的良性平衡性。

        物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題。雖然,開發(fā)商自持物業(yè)后獲取了房產(chǎn)的后期運(yùn)營自主權(quán),但是,由于業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)增,運(yùn)營成本也隨之升高。市場經(jīng)營風(fēng)險與機(jī)遇總是并存,如果不能有效解決一系列衍生的管理問題,不僅會阻塞開源的新渠道,反倒會成為資金流失的新缺口,情況嚴(yán)重甚至?xí)<百Y金鏈平衡。經(jīng)過市場調(diào)查分析,當(dāng)前物管企業(yè)財(cái)務(wù)管理上存在的主要問題有以下幾點(diǎn):

        一是思想認(rèn)識不端正[3]。既不能從建管一體的綜合化物業(yè)運(yùn)營企業(yè)定位財(cái)務(wù)管理的作用,也不能從促進(jìn)子母企業(yè)整體資金使用效率、維持財(cái)務(wù)平衡的角度加強(qiáng)管理。主要原因是企業(yè)管理層對財(cái)務(wù)管理的意識淡薄、認(rèn)知不足。有的企業(yè)是思想不統(tǒng)一,有的則是態(tài)度不端正,但都是財(cái)務(wù)管理失之于松、失之于軟的主觀思想根源。

        二是制度規(guī)章不健全。由于物業(yè)管理的規(guī)章流程與開發(fā)銷售業(yè)務(wù)不盡相同,財(cái)務(wù)管理面臨的具體問題較多,受人為因素干擾較大。如外部管理不到位,小區(qū)住戶、私營業(yè)主的費(fèi)用繳納不主動、合同票據(jù)難執(zhí)行;內(nèi)部物業(yè)管理不作為,如收賬不主動使應(yīng)收欠款持續(xù)積累,使資金惡性循環(huán),報(bào)賬不及時使信息反饋不清晰、財(cái)務(wù)狀況反映滯后,甚至逃避管理私設(shè)小金庫,造成資金體外循環(huán)等等。這些都集中反映了財(cái)務(wù)制度上的缺陷和執(zhí)行力的弱化,是財(cái)務(wù)工作不規(guī)范、不精細(xì)的客觀原因。

        三是人員素質(zhì)有欠缺。一方面,人員構(gòu)成不合理,有的來自母公司總務(wù)部門,具備一定的財(cái)務(wù)專業(yè)素質(zhì),但物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足;有的來自人才市場招聘,管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能都有待提高。另一方面,能力提升空間小,作為主營業(yè)務(wù)下游的子公司,母公司的人才培育機(jī)制和方向,與其管理實(shí)踐有一定的錯位,致使立足自身培育人才的渠道窄、效果差。財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)能力發(fā)展受限,是導(dǎo)致管理質(zhì)量效益低下的直接原因[4]。

        此外,如果物業(yè)公司是由開發(fā)商與運(yùn)營商聯(lián)合承辦、合作經(jīng)營,開發(fā)商的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險也將進(jìn)一步增大:一方面,聯(lián)營合同的盈利、虧損的分擔(dān)比例無法得到的客觀體現(xiàn);另一方面,開發(fā)商的監(jiān)督機(jī)制對運(yùn)營商的財(cái)務(wù)管理也起不了太大的實(shí)際作用。

        2.提高物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)水平的可行方法

        健康良好的財(cái)務(wù)管理狀況是企業(yè)發(fā)展的重要基石,抵御外部市場波動和應(yīng)對內(nèi)部控制風(fēng)險的重要保證。對物業(yè)管理企業(yè)而言,由于其市場收益方式較少、資金流量相對固定,控制運(yùn)營成本、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的需求也就更加強(qiáng)烈。

        打造財(cái)務(wù)信息化管理體系。為適應(yīng)市場激烈競爭,保持良好的資金效率,必須全方位全過程的管理財(cái)務(wù)工作,加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理和審計(jì)。除提高人員素質(zhì)、加強(qiáng)制度約束外,依托網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的快速發(fā)展,定制財(cái)務(wù)管理信息化平臺,構(gòu)建信息化財(cái)務(wù)管理體系,是使財(cái)務(wù)管理要求有效滲透企業(yè)運(yùn)營各階段各環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)成本實(shí)時監(jiān)控和反饋的現(xiàn)實(shí)途徑。

        建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)制度。在充分的運(yùn)營自主權(quán)支持下,應(yīng)當(dāng)通過完善制度法規(guī),構(gòu)建內(nèi)部良好的財(cái)務(wù)治理體系。要從物業(yè)公司實(shí)際出發(fā),明確財(cái)務(wù)管理的基本要求,規(guī)范收報(bào)賬流程,精細(xì)日常賬目核銷管理,加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的約束管理;要嚴(yán)格獎懲和激勵機(jī)制,將各崗位財(cái)務(wù)事宜處理情況納入個人和部門績效考核體系,提高員工參與財(cái)務(wù)管理的積極性和主動性;要建立風(fēng)險導(dǎo)向型的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制,在預(yù)決算制度下實(shí)施全方位的過程審計(jì),提高內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力,完善企業(yè)內(nèi)部資金監(jiān)管。這也是科學(xué)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部治理體系的必然要求。

        建設(shè)專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。人處于管理工作的核心和主導(dǎo)地位。在提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)識的基礎(chǔ)上,必須建立一支融合市場、管理、會計(jì)、法律、信息技術(shù)等相關(guān)領(lǐng)域人才的專業(yè)化財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。一方面,要大力引進(jìn)上述專業(yè)的高水平人才,及時擴(kuò)充到管理隊(duì)伍中,提升財(cái)務(wù)管理的專業(yè)化水平;另一方面,要確立立足內(nèi)部崗位培育的有效機(jī)制,由于物業(yè)管理所面臨的會計(jì)審計(jì)問題的實(shí)踐性較強(qiáng),要選拔有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀員工,交叉換崗、交流任職,為企業(yè)儲備復(fù)合型的財(cái)務(wù)管理人才,以保持財(cái)務(wù)管理能力的長期持續(xù)提升,切實(shí)維護(hù)好企業(yè)自身的理財(cái)自主權(quán)。

        3.應(yīng)用金蝶K/3系統(tǒng)實(shí)施財(cái)務(wù)信息化管理的實(shí)踐探索

        作為開放商自持物業(yè)管理企業(yè),經(jīng)過系統(tǒng)分析自身財(cái)務(wù)管理職能和發(fā)展現(xiàn)狀,我公司基于金蝶K/3創(chuàng)新平臺實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)管理的信息化改造。該系統(tǒng)既具有會計(jì)信息系統(tǒng)的基本理財(cái)功能,又在有效整合企業(yè)業(yè)務(wù)和資源的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理全要素、全環(huán)節(jié)、全過程、實(shí)時化的信息管理,能夠幫助企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上解決了標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、精細(xì)化等重要問題。

        一是促進(jìn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化。一方面,通過對制度要求和程序的內(nèi)置設(shè)定,有效規(guī)范了業(yè)務(wù)在系統(tǒng)、部門、員工等多對象間的流轉(zhuǎn)操作,避免流程的復(fù)雜化,促進(jìn)了賬務(wù)的一致性與合并優(yōu)化,能防止資金支出的錯漏與重復(fù),減少了呆賬壞賬,提高了工作效率。另一方面,使業(yè)務(wù)管控變得更加清晰,確保了內(nèi)部管理和對外服務(wù)的規(guī)范性要求的落實(shí)和執(zhí)行,使企業(yè)更加專注于服務(wù)質(zhì)量效益的提升。

        二是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化。借助嵌入在物資、項(xiàng)目、設(shè)備、生產(chǎn)、銷售等系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模塊,可以將銷售情況、收款情況、動態(tài)成本等所有數(shù)據(jù)信息以電子報(bào)表形式直觀呈現(xiàn),準(zhǔn)確地反饋財(cái)務(wù)信息,使企業(yè)能快速掌握財(cái)務(wù)狀況,以適應(yīng)市場的快速變化,科學(xué)地制定和調(diào)整決策。

        三是強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)管體系化。財(cái)務(wù)管理通過信息系統(tǒng)對具體過程、環(huán)節(jié)的逐一分析和把控,不僅使企業(yè)的宏觀感知能力更加精確而快速,也使復(fù)雜的會計(jì)審計(jì)制度得以真正實(shí)施。系統(tǒng)對項(xiàng)目建設(shè)、營銷、成本管控等各過程環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)信息,都能實(shí)時生成文檔并自動報(bào)送審計(jì)部門,從而使企業(yè)能夠快速實(shí)施全過程的會計(jì)審計(jì),可以有效應(yīng)對和化解內(nèi)部管理風(fēng)險,為企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

        綜上所述,良好的財(cái)務(wù)管理對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營發(fā)展起著關(guān)鍵作用。實(shí)踐證明,金蝶K/3創(chuàng)新平臺適宜建設(shè)、管理、運(yùn)營三位一體式的綜合物業(yè)營運(yùn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需求,有助于企業(yè)實(shí)時、全面地掌控物業(yè)管理的財(cái)務(wù)狀況,對促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)信息化具有較大的推廣應(yīng)用價值。

        (作者單位:中節(jié)能環(huán)保(南京)有限公司)

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